بازار مسکن در مسیر بهبود/ جهش قیمت مسکن در پیش است؟

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایسنا، معاملات در تهران طی 10 ماهه امسال 43 درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش یافته و افت ساخت و سازها 17 درصد بوده است. یعنی اوضاع عرضه به تقاضا نسبت به سال قبل 26 درصد بهبود پیدا کرده است. مضافا این‌که حجم قابل توجهی واحد مسکونی خالی در تهران وجود دارد. آذرماه  امسال 5658 واحد مسکونی در تهران پروانه ساخت دریافت کرده‌اند که با توجه به 10 هزار و 862 فقره معامله، ساخت و سازها در شرایط امروز تقریبا نصف تعداد معاملات است، اما عرضه‌ی مازاد، نگرانی‌ها از فشار تقاضا را کاهش می‌دهد.

طبق آمار سال 1395 حدود 500 هزار واحد مسکونی در تهران خالی است. محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی معتقد است اگر آمار  مجددی گرفته شود احتمالا آمار واحدهای خالی کاهش یافته است. با این حال گشتی در آگهی‌های فروش مسکن و فایل‌های موجود در دفاتر املاک نشان می‌دهد عرضه تقریبا 10 برابر معاملات قطعی است. بیشترین تعداد آپارتمان‌های خالی در شمال و شمال غرب تهران با متراژهای بالای 80 متر مربع وجود دارد که متقاضیان واقعی توان خرید آنها را ندارند. در شرایطی که حدود 70 درصد آگهی‌ها را واحدهای بالای 80 متر مربع به خود اختصاص می‌دهد 58 درصد معاملات در واحدهای کمتر از 80 متر مربع انجام می‌شود.

سال قبل در 10 ماهه نخست 107 هزار و 832 معامله مسکن در تهران انجام شد. این رقم در 10 ماهه نخست امسال به 61 هزار و 109 فقره رسیده که از کاهش 43 درصدی حکایت دارد. با این حال افت ساخت و ساز چندان محسوس نیست. سال 1397 در 10 ماهه نخست 57 هزار و 604 واحد مسکونی با توجه به پروانه‌های ساختمانی صادره در حال احداث بوده است. این رقم در 9 ماهه نخست امسال به 47 هزار و 929 واحد رسید. آذرماه  امسال 5658 واحد مسکونی پروانه ساخت گرفته‌اند. اگر برای حدود 5000 واحد نیز در دی‌ماه، مجوز گرفته شده باشد تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی امسال به حدود 43 هزار واحد می‌رسد که نسبت به پارسال تنها 11 درصد کاهش نشان می‌دهد. اگر این عدد را با تعداد معاملات که افت 43 درصدی را نشان می‌دهد مقایسه  کنیم می‌بینیم که اوضاع ساخت و ساز نسبت به سال گذشته چندان بد نیست.

قیمت مسکن در تهران 42 درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است. دی‌ماه امسال میانگین قیمت مسکن در تهران 13 میلیون و 882 هزار تومان در هر متر مربع  اعلام شد. رشد قیمت‌ها در حالی اتفاق افتاده که معاملات در 10 ماهه نخست امسال 43 درصد کاهش یافته و می‌توان گفت در حالت کلی، رکود تورمی در بازار حاکم است؛ هرچند در دو ماه اخیر به  یکباره معادلات به هم خورد و خرید و فروش بیش از 100 درصد نسبت به ماه‌های قبل افزایش پیدا کرد. هجوم تقاضا بعد از آن ایجاد شد که قیمت‌ها چهار ماه روند نزولی داشت اما جهش یکباره معاملات این نگرانی را ایجاد کرد که مجددا بازار مسکن در مسیر رشد قیمت قرار گیرد. هرچند با توجه به شرایط اقتصاد کشور که در برخی موارد از اصول رایج در دنیا تبعیت نمی‌کند نمی‌توان  به ضرس قاطع، احتمال رشد قیمت‌ها را رد کرد اما با توجه به شرایط موجود می‌توان گفت که چشم‌انداز بازار مسکن نسبت به سال گذشته آرام‌تر خواهد بود.

یکی دیگر از دلایل رد شدن فرضیه جهش آتی قیمت به ظرفیت بازار مربوط می‌شود. قیمت مسکن از فروردین 1396 تا کنون 220 درصد رشد داشته در حالی که توان متقاضیان در حد 30 درصد بالا رفته است. یعنی قدرت خرید متقاضیان واقعی به این زودی‌ها به قیمت‌ها نمی‌رسد و طبیعتا باید شاهد ثبات قیمتی در 10 تا 12 فصل آینده باشیم؛ زیرا بازاری که خریدار نداشته باشد فقط می‌تواند با توجه به رشد بازارهای موازی دچار افزایش قیمت اسمی شود اما تا زمانی که قیمت‌ها به کف نرسد و با توان متقاضیان در حالت تعادل قرار نگیرد نمی‌توان ظرفیت رشد برای بخش مسکن متصور شد.