نتیجه رالی ۱۴ ساله اجاره‏‏‏‌بها

صدیقه نژادقربان:  بازار اجاره مسکن تهران طی 14 سال‌گذشته، تحت‌‌‌‌تاثیر مستقیم تحولات کلان اقتصاد، کاهش مداوم استطاعت مالی خانوارها، نوسانات شدید شاخص قیمت مصرف‌کننده و بروز ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی، وارد یک مسیر کاملا متفاوت از دهه‌های قبل شده‌است. بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد؛ اگرچه سطح عمومی اجاره‌‌‌‌بها در کل شهر به‌صورت پیوسته افزایش‌یافته، اما الگوی این رشد در مناطق مختلف پایتخت یکسان نبوده و به تغییر معنادار «گسل شمال– جنوب» در بازار اجاره منجر شده‌است، از این‌رو در این گزارش، تحولات بازار اجاره‌‌‌‌بهای تهران در سه مقطع کلیدی طی بازه زمانی 14ساله، از ابتدای دهه‌90 تا سال‌جاری، مورد بررسی قرار گرفته‌است؛ مقاطعی که هرکدام بازتاب‌‌‌‌دهنده مرحله‌‌‌‌ای متفاوت از چرخه تورمی اجاره مسکن هستند.

بر اساس تحقیقات «دنیای‌اقتصاد»، در ابتدای دهه‌90، میانگین اجاره‌‌‌‌بهای ماهانه واحدهای مسکونی در مناطق 22گانه تهران بدون دریافت پول پیش، در حدود 10‌هزار‌تومان به ازای هر مترمربع بود، سطحی که متناسب با درآمد اسمی خانوارها و تورم  آن دوره قرار داشت، اما از سال‌97 تا سال‌1400 مرتب جهش کرد. در این سال‌بازار شاهد بالاترین جهش سالانه اجاره‌‌‌‌بها در تهران بود و تورم اجاره به 45‌درصد رسید، به‌طوری‌که متوسط اجاره‌‌‌‌بهای هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران به 85.7هزار‌تومان افزایش‌یافت. این جهش، نتیجه هم‌‌‌‌زمانی تورم عمومی بالا، شوک‌های قیمتی در بازار مسکن و کاهش شدید استطاعت مالی مستاجران بود که جابه‌جایی‌‌‌‌‌‌‌‌های بین منطقه‌ای شکل‌گرفت و به مهاجرت مستاجرهای مناطق میانی به جنوب شهر انجامید. با این‌حال از سال‌1400 به بعد، به‌رغم ثبت یک رکورد دیگر برای بیشترین رشد اجاره‌‌‌‌بها در سال‌1402، در حال‌حاضر متوسط اجاره‌‌‌‌بهای هر مترمربع در تهران به حدود 500‌هزار‌تومان رسیده‌است.

ریشه این جهش‌‌‌‌ها به سال‌1397 بازمی‌گردد که در آن مقطع، هم‌‌‌‌زمان با تشدید ریسک‌های غیر‌اقتصادی در بازار مسکن، جهش ناگهانی قیمت مسکن و رشد سریع شاخص قیمت مصرف‌کننده، مسیر اجاره‌‌‌‌بها نیز تغییر کرد. در این سال، تورم سالانه اجاره به بالای 27‌درصد رسید، درحالی‌که بازار اجاره تا پیش از آن، عمدتا با نرخ‌های رشد کمتر از 20درصد در سال ‌مواجه بود. این روند در سال‌1398 تشدید شد و تورم 37‌درصدی را رقم زد. از سال‌1399 به بعد، تورم اجاره به‌‌‌‌طور پایدار وارد کانال بالای 40‌درصد شد و در سال‌1400 با ثبت تورم 45‌درصدی، به بالاترین سطح تاریخی خود رسید. اگرچه در سال‌1401 نوعی «ثبات نسبی» در نرخ رشد مشاهده شد، اما در سال‌بعد، موج جدیدی از افزایش اجاره‌‌‌‌بها شکل‌گرفت و تورم اجاره در سال‌1402 با ثبت 52‌درصد، رکورد تازه‌‌‌‌ای را به‌جا گذاشت.

از سال‌1403 به بعد، از سرعت رشد اجاره‌‌‌‌بها به شکل محسوسی کاسته شد و تورم سالانه اجاره به محدوده 20 تا 30‌درصد رسید؛ نرخی که طبق داده‌های موجود، در سال‌جاری حتی به حدود 20‌درصد رسیده‌است. بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد عامل اصلی افزایش چشمگیر اجاره‌‌‌‌بها از سال‌97 به بعد، رشد مداوم شاخص قیمت مصرف‌کننده و در نتیجه، افزایش هزینه‌های عمومی زندگی و «جهش‌‌‌‌های مکرر قیمت مسکن» بوده‌است؛ به‌طوری‌که طی بازه زمانی 14‌ساله، هزینه مصرف خانوارها 35‌برابر ‌شده، درحالی‌که اجاره‌‌‌‌بهای کل 50‌برابر افزایش ‌یافته‌است. کاهش نسبی «عرضه آپارتمان  اجاره‌‌‌‌ای»  و اثر «تورم مسکن»، علت این سبقت در رشد است.

گسل اجاره‌‌‌‌بهای شمال-جنوب

داده‌‌‌‌های کلی از بازار اجاره‌‌‌‌بهای تهران طی 14سال‌گذشته دید مشخصی از تغییرات منطقه‌ای ارائه نمی‌دهد، با این‌حال بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، شکل تغییرات و نسبت اجاره‌بها در مناطق مختلف پایتخت متفاوت بوده‌ و تغییر معناداری در گسل شمال–جنوب در این بازه زمانی ایجاد شده‌است. بررسی برآیند 14ساله بازار نشان می‌دهد؛ منطقه یک تهران به‌عنوان نماینده بالاشهر، بیشترین میزان رشد اجاره‌‌‌‌بها را تجربه‌کرده و اجاره‌‌‌‌بها در این منطقه از سال‌90 تاکنون 56.2‌برابر شده‌است، در حالی‌که اجاره‌‌‌‌نشین‌‌‌‌ها در منطقه یک، در ابتدای دهه‌90 به‌‌‌‌طور متوسط 15.7هزار‌تومان به ازای هر مترمربع پرداخت می‌کردند، این رقم در سال‌1400 به 139‌هزار‌تومان و در سال‌جاری به 882.8هزار‌تومان در هر مترمربع، رسیده‌است.

نکته قابل‌‌‌‌توجه در بررسی رشد منطقه‌ای اجاره‌‌‌‌بها طی این 14سال ‌آن است که مناطق جنوبی تهران(9 تا 20) رشد بیشتری نسبت به مناطق میانی(4 و 5) تجربه کرده‌اند؛ 44‌برابر در مقایسه با 43‌برابر طی 14 سال‌گذشته. الگویی که نشان می‌دهد فشار تورمی اجاره، به‌‌‌‌تدریج از مناطق میانی به مناطق جنوبی منتقل شده‌است. تحلیل نسبت اجاره‌‌‌‌بهای مناطق مختلف به میانگین کل شهر نیز از تغییر معنادار گسل شمال–جنوب حکایت دارد. این نسبت که در سال‌1390 حدود 2‌برابر بود، در سال‌1404 به 2.6برابر رسیده‌است. البته این گسل در سال‌1400 به اوج خود رسید ‌و نسبت اجاره‌‌‌‌بهای شمال به جنوب به 2.8برابر افزایش‌یافت. در طول این 14‌سال، نسبت اجاره‌‌‌‌بهای منطقه یک به میانگین کل شهر، روندی صعودی داشته و از 1.57‌برابر در سال‌90 به 1.62‌برابر در سال‌1400 و سپس به 1.8‌برابر در سال‌جاری رسیده‌است. این افزایش مستمر، بیش از هر چیز ناشی از آسیب‌‌‌‌پذیری کمتر ساکنان بالاشهر در‌برابر تورم اجاره و تورم عمومی و استطاعت‌‌‌‌پذیری بالای ساکنان منطقه است.

در مقابل، نسبت اجاره‌‌‌‌بهای مناطق 4 و 5 به میانگین شهر، روندی کاهشی را طی کرده‌است. این نسبت که در سال‌90 حدود 1.15برابر بود، به‌‌‌‌تدریج کاهش‌یافته و در سال‌های اخیر به سطح‌برابر با میانگین کل شهر رسیده‌است. داده‌ها نشان می‌دهد؛ میانگین اجاره‌‌‌‌بهای این مناطق، از حدود 11.5هزار‌تومان به ازای هر مترمربع، به 88‌هزار‌تومان در سال‌1400 و سپس به 500‌هزار‌تومان در سال‌1404 رسیده‌است. کاهش فاصله این مناطق با میانگین شهر، بازتابی از افزایش آسیب‌‌‌‌پذیری معیشتی خانوارهای دهک‌های متوسط در‌برابر تورم‌های متوالی در این سال‌ها است.

مسیر اجاره‌‌‌‌بهای جنوب شهر اما الگوی متفاوتی را نشان می‌دهد. تا سال‌1400، فاصله اجاره‌‌‌‌بهای مناطق جنوبی با میانگین شهر کاهش‌یافت و نسبت آن از 0.76‌برابر در سال‌90 به 0.58برابر رسید، اما در سال‌1404، این روند معکوس شد و نسبت اجاره‌‌‌‌بهای جنوب شهر به میانگین کل شهر به 0.68‌برابر افزایش‌یافت. این تغییر، بیش از هر چیز به دگرگونی رفتار مکانی مستاجران تهرانی به استثنای مناطق شمالی بازمی‌‌‌‌گردد، زیرا پس از رشد ممتد اجاره‌‌‌‌بها از سال‌97، بازار از سال‌1401 به‌تدریج با پدیده «جابه‌جایی بین‌‌‌‌منطقه‌ای» مواجه شد. طی سه سال‌گذشته این جابه‌‌‌‌جایی روند افزایشی پیدا کرده‌است که به‌دلیل افت شدید استطاعت مالی، الگوی مهاجرت «معکوس» شد و به‌‌‌‌جای مهاجرت از پایین به بالا که در سال‌های قبل رواج داشت، مهاجرت‌‌‌‌ها از بالا به پایین شهر شکل‌گرفت و حرکت مستاجران از مناطق میانی به جنوب شهر و از جنوب‌شهر به حومه افزایش‌یافت. 

ورود مستاجران با استطاعت بالاتر به مناطق جنوبی، موجب شد نرخ رشد اجاره در این مناطق از مناطق میانی پیشی‌بگیرد؛ در واقع نتیجه مهاجرت مستاجران مناطق میانی به جنوب‌شهر که از استطاعت مناسب برای پرداخت اجاره‌‌‌‌بهای مناطق پایین برخوردار بودند، منجر به رشد اجاره‌‌‌‌بهای مناطق جنوبی نسبت به مناطق میانی شد. بر اساس آمار‌های منتشرشده، میانگین اجاره‌‌‌‌بهای مناطق جنوبی تهران در ابتدای دهه‌90 حدود 7.6هزار‌تومان در هر مترمربع بوده‌است، اما با جهش اجاره‌‌‌‌بها در سال‌1400، این رقم به 49.3هزار‌تومان و در شرایط فعلی به حدود 337.5هزار‌تومان در هر مترمربع رسیده‌است؛ سطحی که نشان می‌دهد جنوب شهر نیز دیگر حاشیه امن بازار اجاره برای دهک‌های پایین نیست. اکنون فاصله جنوب با شمال بیشتر شده اما فاصله جنوب با متوسط شهر کمتر شده‌است.