به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی خبرگزاری میزان، امروزه به‌دنبال ازدیاد جمعیت و گسترش شهرها، ضرورت آپارتمان‌نشینی به امری بدیهی تبدیل شده و کم کم جمله معروف «چهاردیواری اختیاری» که خاص خانه‌های ویلایی و مستقل بود، جای خود را به نوعی نظم‌پذیری در یک خانواده بزرگتر به نام مجتمع‌های مسکونی داده است.
اگرچه مالکیت حقی است که قانون به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، اما در همه مجموعه‌های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، چگونگی تصرف مالک باید به‌گونه‌ای باشد که به حقوق همسایگان آسیبی نرساند.
از جمله این موارد ایجاد سروصدا‌های نامتعارف به‌ویژه در ساعات استراحت خانواده‌ها، نگهداری حیوانات اهلی که گاه ناقل بیماری‌هایی به دیگران است، اسراف در مصرف آب و برق عمومی مانند شست‌وشوی خودرو یا استفاده انحصاری از مشاعات است.
یک مجتمع مسکونی آپارتمانی، از بخش‌ها و قسمت‌های مختلفی تشکیل شده است. برخی از قسمت‌ها مورد استفاده انحصاری مالکان است و برخی دیگر مورد استفاده عموم مالکان است و مقررات حاکم بر هر یک از این دو بخش متفاوت است.
آن قسمتی از ساختمان که به وسیله مالک یا کسی که از مالک اجازه دارد، به صورت انحصاری مورد استفاده قرار می‌گیرد، قسمت اختصاصی آپارتمان نام دارد. از نظر قانونی نیز، بخش‌های اختصاصی ساختمان این‌گونه تعریف شده است «قسمت‌هایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم‌مقام او تخصیص یافته باشد.»
به علاوه، سند رسمی مالکیت که بعد از خرید یک آپارتمان صادر می‌شود، یکی از مستنداتی است که آن قسمت از آپارتمان را که در ملکیت اختصاصی مالک است، نشان می‌دهد و مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و... در سند مالکیت بیان می‌کند.
آنچه آپارتمان را از سایر املاک متفاوت می‌کند، وجود قسمت‌هایی است که مالکیت آن بین مالکان قسمت‌های اختصاصی آپارتمان مشترک است. از یک سو قواعدی که بر این قسمت‌ها حاکم است، با قواعدی که بر معابر عمومی مثل کوچه‌ها و خیابان‌ها حکومت می‌کند، فرق دارد، زیرا قسمت‌های مشترک یک آپارتمان، ملک مشترک تمام مالکان آپارتمان است و دیگران در آن حقی ندارند. از سوی دیگر این نوع مالکیت با مالکیت قسمت‌های اختصاصی متفاوت است، زیرا اعضای مجتمع نمی‌توانند هرگونه استفاده‌ای از آن بکنند و این استفاده باید با اجازه سایر شرکا باشد.
حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت‌های مشترک آپارتمان را نمی‌توان از یکدیگر جدا کرد. در صورت انتقال قسمت اختصاصی ملک، قسمت مشترک نیز وابسته به آن منتقل می‌شود. بنابراین هیچ مالکی نمی‌تواند مالکیت خود را در راهرو‌ها یا انباری جداگانه به دیگری واگذار کند بلکه مالکیت بخش‌های اختصاصی و عمومی به یکدیگر متصل هستند.
آثار تقسیم آپارتمان به قسمت‌های مشترک و اختصاصی
تقسیم بندی ساختمان به قسمت‌های اختصاصی و مشترک، حدود اختیارات مالکان را مشخص می‌کند. مالک در قسمت‌های اختصاصی می‌تواند از حقوق مالکانه خود به‌صورت کامل استفاده کند، اما برای استفاده از حق مالکیت خود در قسمت‌های مشاعی نیازمند اجازه دیگران است. به‌طورمثال گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر همچنین نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است. این تقسیم‌بندی علاوه بر نشان دادن حدود اختیارات مالک، آثار دیگری از جمله تعیین سهم هر واحد از هزینه‌های مشترک ساختمان را نیز در بر دارد.
مبنای محاسبه هزینه‌های ساختمان
یکی از بیشترین معضلات در زندگی آپارتمان‌نشینی، چگونگی تأمین هزینه‌های قسمت‌های مشترک آپارتمان و اختلافات ناشی از آن است، که باید مالکان آپارتمان آن را بپردازند. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه و نیز هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران است.
مهمترین نکته این است که بر خلاف تصور برخی که ملاک هزینه‌ها را تعداد اعضای هر خانواده می‌پندارند، مساحت قسمت‌های اختصاصی در پرداخت این هزینه‌ها موثر است. مگر هزینه‌هایی مانند دستمزد سرایدار که باید به‌طور مساوی تقسیم شود و ربطی به مساحت واحد آپارتمانی ندارد و همه باید یکسان پرداخت کنند، زیرا سهم هریک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان تعیین می‌شود بنابراین هرچه مساحت قسمت‌های اختصاصی مالک بیشتر باشد، سهم وی در هزینه‌های قسمت‌های مشترک افزایش می‌یابد.
البته این قاعده دو استثنا دارد. نخست اینکه درصورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان هستند، هزینه‌های مشترک می‌تواند به اشکال دیگری نیز مورد توافق قرار گیرد. دوم، درخصوص آن قسمت‌هایی از ساختمان که تنها بین چند مالک مشترک باشد، لزومی ندارد همه ساکنان ساختمان هزینه‌های آن را بپردازند.
هرگاه یک آپارتمان دارای مالکان متعدد باشد، مالکان یا قائم‌مقام قانونی آن‌ها مکلفند یک نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات قانون تملک آپارتمانها در مورد پرداخت سهم مخارج مشترک تعیین و معرفی کنند. درصورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند، رأی اکثریت بقیه مالکان آپارتمان نسبت به همه معتبر خواهد بود.
بعضی اوقات ساکنان آپارتمانها در شهرها با مشکل عدم پرداخت هزینه‌های مشترک و به‌اصطلاح حق شارژ روبه‌رو هستند که به لحاظ عدم‌آگاهی آپارتمان‌نشینان از مقررات و ضوابط قانونی، این امر بعضاً به مشاجره و نزاع منجر شده و پای آنان را به مراجع قضایی باز می‌کند. درحالی‌که راهکار قانونی این است که درصورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق ثبت اظهارنامه در دفاتر خدمات قضایی، به وی ابلاغ می‌کند و اگر ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، وی سهم بدهیش را نپردازد، مدیر ساختمان می‌تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل: شوفاژ، تهویه مطبوع، آب‌گرم، برق، گاز و ... خودداری کند. منظور فقط خدمات مشترک است بنابراین اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع‌کننده از هزینه شارژ باشد، مدیر نمی‌تواند آن را قطع کند، زیرا این عمل خود قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری مدیر به عنوان ممانعت از حق، به مجازات حبس محکوم خواهد شد.
در اینجا پرسشی مطرح می‌شود مبنی بر اینکه اگر با قطع خدمات مشترک، بازهم هزینه پرداخت نشود، چه اقدامی از سوی مدیر باید انجام شود؟
در پاسخ باید گفت: اگر مالک یا مستأجر علیرغم قطع خدمات مشترک بازهم از پرداخت بدهیش امتناع کرد، مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ‌شده علیه شخص امتناع‌کننده، اجراییه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیات مدیران موظفند به‌محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارایه دستور موقت دادگاه، نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام کنند.
در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، علاوه بر آنچه گفته شد مدیر ساختمان می‌تواند به دادگاه حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این‌گونه دعاوی خارج از نوبت رسیدگی کرده و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود، محروم می‌کند و تا دو برابر مبلغ بدهی، او را به نفع مجموعه، جریمه خواهد کرد.
پرسش دیگری که در اینجا مطرح می‌شود، این است که چنانچه مالک یا مستأجر به نظر مدیر ساختمان معترض باشد، چه باید کند؟
در این خصوص باید گفت: نظر مدیر ساختمان ظرف 10 روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی کرده و رأی می‌دهد که این رأی قطعی است. در مواردی که خدمات مشترک قطع می‌شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد، چنانچه دلایل معترض قوی باشد دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.
وظایف مستأجران در ارتباط با شارژ ساختمان
این امر بستگی به قرارداد بین مستأجر و صاحب‌خانه دارد که اگر توافق شده که صاحب خانه پرداخت کند و پرداخت نشد، مستأجر می‌تواند میزان شارژ ساختمان را از اجاره بها کم کند، اما چنانچه قرار بر این باشد که مستأجر شارژ را پرداخت کند و نپردازد، مدیر می‌تواند به مالک رجوع کند، سپس مالک هزینه را از وی خواهد گرفت.
در صورتی که نیاز به بازسازی آپارتمان در بخش اختصاصی باشد، بدیهی است با رعایت حقوق دیگران، هرگونه سلیقه‌ای قابل اعمال است. از جمله اینکه مالک این بخش می‌تواند دکور داخلی یا درب آپارتمان را متناسب با سلیقه خود تغییر دهد. به‌طورمثال حق تعویض درب اصلی ساختمان یا پنجره‌هایی را که در بخش نمای بیرونی ساختمان تعبیه شده است، ندارد.
در فرضی که ساختمان فرسوده شده باشد و عده کمی از ساکنان با تجدیدبنا مخالفت کنند، چنانچه از طریق شورای حل اختلاف تأمین دلیل شود، بدین معنا که سه نفر از کار‌شناسان رسمی دادگستری گواهی دهند که ادامه زندگی در این ساختمان خطر جانی و مالی در پی دارد، می‌توان به تجدید بنا اقدام کرد. اما قبل از آن باید با اجازه دادگاه، خانه مناسبی برای کسانی که مخالف هستند، اجاره شود و اگر از جابجایی امتناع کردند، با مراجعه به دادگستری می‌توان تخلیه همسایگان مخالف را تقاضا کرد.
