تدلیس چیست؟

به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی خبرگزاری میزان، در تمامی قولنامه ها، مبایعه نامه‌ها و قرارداد‌های چاپی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم می‌شود، بندی گنجانده شده مبنی بر «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش»، جمله‌ای حقوقی که بیشتر کلماتش عربی است و البته طرفین معامله به طور معمول توجهی به این بند ندارند و قرارداد را امضا می‌کنند. اما به واقع «خیارات» چیست و «اسقاط کافه» آن یعنی چه؟ خیارات

برخی از قرارداد‌ها مانند عقد بیع (خرید و فروش)، اجاره، صلح و نکاح از جمله عقودی هستند که پس از آن طرفین حق برهم زدن آن را ندارند مگر به واسطه یک دلیل قانونی یا اختیاری که در قرارداد برای فسخ معامله به آن‌ها داده شده است.

به این اختیار فسخ معامله که برخی از آن‌ها توسط قانون به طرفین معامله داده شده یا در ضمن قرارداد به نفع طرفین شرط شده، در اصطلاح حقوقی، «خیار» می‌گویند.

به عبارت دیگر، در قرارداد‌هایی که نام برده شد، اصل بر این است که وقتی قراردادی منعقد می‌شود، طرفین به آن ملتزم بوده و در هیچ شرایطی آن را زیرپا نگذارند، مگر این که صاحب حق فسخ، یا همان «خیار» باشند. به جمع انواع خیار، «خیارات» گفته می‌شود.

یکی از خیارات که موجب می‌شود قرارداد اجرا نشود و به طرف معامله حق فسخ می‌دهد خیار تدلیس است.

بر اساس ماده 438 قانون مدنی: "تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود. " به عبارت دیگر، تدلیس نمایاندن صفت کمالی است که وجود ندارد یا پنهان کردن نقصی که در مال موجود است.

برای تحقق تدلیس سوء نیت و قصد عمد لازم است و صرف توصیف غیر واقعی تدلیس محسوب نمی‌شود. سکوت عمدی در جایی که عرف بیان عیب را لازم می‌داند نیز تدلیس به شمار می‌آید.

تدلیس فقط در صورتی که توسط طرف دیگر معامله انجام شده باشد موجب خیار فسخ است. خیار تدلیس فقط در مورد عین خارجی وجود دارد و در بیع کلّی تدلیس نیست.

اگر طرف معامله با شخص ثالثی (مثال دلال و واسطه) برای تدلیس تبانی کرده باشد، فریب خورده حق فسخ دارد، اما اگر تدلیس شخص ثالث بدون تبانی باشد فریب خورده می‌تواند برای جبران خسارت به تدلیس کننده رجوع کند، اما نمی‌تواند قرارداد را بهم بزند.

با دارا بودن دو شرط برای تدلیس حق فسخ وجود دارد: اولاً توسط یکی از متعاملین انجام شده باشد و ثانیاً فریب سبب عقد قرارداد شده باشد یعنی اگر حیله‌ی یکی از طرفین نبود طرف دیگر راضی به بستن قراداد نمی‌شد.

تدلیس زمانی موجب خیار فسخ است که سبب اشتباه در اوصاف غیر اساسی معامله شده باشد. اشتباه در اوصاف اساسی موجب باطل شدن معامله است.