شناسه : ۱۶۲۱۸۰۵ - پنجشنبه ۹ خرداد ۱۳۹۸ ساعت ۱۲:۵۷
۷ پیشنهاد مسکنی حسام عقبایی؛
رنسانس ساختمانسازی با صنعتی‌‌کردن تولید مسکن/ تولید نیازمند راه‌اندازی یک بانک توسعه است
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان، موضوعی که مستاجران را تحت فشار گذاشته و تعداد زیادی از آنها دیگر چاره‌ای غیر از کوچ اجباری به شهرهای اطراف تهران ندارند. شهرهایی نظیر کرج و قرچک که به گفته مسئولان خود آنها طی ماه‌های قبل به علت تعدد مهاجرت‌ها بین 100 تا 150 درصد از افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند. در این زمینه گفت‌وگویی با حسام عقبایی، پژوهشگر اقتصاد مسکن و نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک، انجام شده است که در ادامه می‌خوانید.
با شروع خرداد ماه، فصل جابه‌جایی مستاجران هم آغاز شده است، با این حال به دلیل افزایش 100 درصدی قیمت مسکن، بسیاری از اجاره‌نشینان با مشکل مواجه شده‌اند و به راهکارهایی نظیر مهاجرت به شهرهای اقماری روی آورده‌اند که این موضوع خود به دلیلی برای رشد قیمت مسکن در شهرهای حاشیه‌ای تبدیل شده است. اکنون چه راهکارهایی می‌توان ارائه داد تا وضعیت مستاجران، به‌ویژه در پایتخت، ساماندهی شود؟
مسئولیت پاسخ به این پرسش که برای ساماندهی مستاجران و بازار مسکن چه باید کرد، دولت و به‌ویژه وزارت راه و شهرسازی است که باید پاسخگو باشند. دولت بر اساس قانون اساسی مکلف است که تامین مسکن متناسب با نیاز مردم را بر عهده بگیرد. بر این اساس وزارت راه و شهرسازی باید برنامه خود را در این زمینه اعلام کند و توضیح دهد که از چه طریقی می‌خواهد بازار را از این وضعیت انجام دهد. متاسفانه تا امروز کار ویژه‌ای در این زمینه صورت نگرفته است. ما به عنوان فعالان اقتصادی صنعت ساختمانسازی فقط می‌توانیم پیشنهاداتی ارائه دهیم که در ادامه به چند مورد اشاره می‌کنم. مهم‌ترین نکته این است که دولت باید توازن بین عرضه و تقاضا را مدیریت کند و بدین شکل تعادل قیمت را به بازار برگرداند. طرف تقاضا در بازار را هم توده مردم، از دهک اول تا دهم تشکیل می‌دهند و طبیعتا تمرکز روی رفع نیاز یک دهک، انباشت تقاضا در بخشی از دهک‌ها را به وجود می‌آورد. انتظار ما این است که دولت در حوزه تولید مسکن مالکیتی و استیجاری به شکل جداگانه عمل کند و نباید با تولید مسکن مالکیتی، از بخش استیجاری غافل شود. زمانی هم که تولید بالا نرود و بین عرضه و تقاضا توازن ایجاد نشود با گفتاردرمانی و تشکیل کمیته و ستاد مشکلی از بازار مسکن حل نمی‌شود. امروز مشکل این بازار فقط با تولید مسکن و افزایش تعداد خانه‌ها حل می‌شود.
کارشناسان همواره ضرورت افزایش تولید مسکن را به دولت گوشزد می‌کنند؛ چه راهکارهایی برای رشد تولید وجود دارد؟
این راهکارها را می‌توان به صورت موردی هم بررسی کرد. یک اینکه دولت مدیریت زمین را در دستور کار قرار دهد. از آنجایی که زمین نقش 60 تا 90 درصد را تعیین قیمت نهایی مسکن دارد، دولت باید به این ماجرا ورود کند و زمین‌های بسیار زیادی را که در اقصی‌نقاط ایران تحت مالکیت دارد در اختیار انبوه‌سازان و فعالان بخش خصوصی قرار دهد تا تولیدکنندگان هم پس از ساخت، واحد مسکونی را با قیمت مناسب در اختیار توده مردم قرار دهند. نکته دوم این است که وزارت راه و شهرسازی به کمک بانک مرکزی پیگیر اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی باشد. هرچند که این امر وظیفه بانک مرکزی و وزارت امور اقتصادی و دارایی است، اما وزارت راه و شهرسازی هم باید این مطالبه‌گری را از دولت و مجلس داشته باشد تا بتواند مسیر ریل‌گذاری سرمایه‌ها را در بازار مسکن هدایت کند. نباید به این صورت باشد که بانک‌ها به صورت بنگاه‌دارانه وارد بازار شوند و برج‌ها و مجتمع‌های تجاری و اداری زیادی را برخلاف قانون بسازند و آنها را خالی نگه دارند و بر سوداگری بازار مسکن دامن بزنند. این وظیفه دولت به مفهوم عام است که با اصلاح قانون بانکی آنها را از بازارهای مختلف خارج کند. پیشنهاد سوم این است که دولت باید به تولید انبوه مسکن استیجاری ورود پیدا کند. در این زمینه باید تسهیلات و زمین‌های ویژه‌ای را برای دهک‌های پایین و متوسط در نظر بگیرد. مسکن استیجاری از زمان مجلس هفتم تاکنون موافق بوده‌اند، اما کار عملی برای تولید صورت نگرفته است. چهارمین پیشنهاد برای بالارفتن قدرت خرید مردم این است که دولت از مجلس بخواهد طرح تحقیق و تفحص از بانک‌ها و جلوگیری از بنگاه‌داری آنها را در دستور کار قرار دهد. نکته پنجم به ایجاد بانک توسعه‌ای در کشور بازمی‌گردد. متاسفانه بانک‌های کشور سال‌هاست به بنگاه‌داری روی آورده‌اند و بانک متولی هم مسکن هم از این قاعده مستثنی نیست و تفاوتی با سایر بانک‌ها ندارد. این بانک بیشتر به دنبال فعالیت اقتصادی و سود و زیان خود است تا اینکه بخواهد نقشی در ساماندهی بازار مسکن داشته باشد. بالطبع در چنین شرایطی این بانک نمی‌تواند تکالیف خود را به‌درستی انجام دهد. بر این اساس دولت باید یک بانکی را با رویکرد توسعه‌ای ایجاد کند و تولید ساختمان را بر عهده بگیرد. ششمین پیشنهاد هم به افزایش سقف تسهیلات بانکی مربوط می‌شود. البته هدایت درست این تسهیلات هم از اهمیت بالایی برخوردار است. چنین تسهیلاتی در درجه اول باید در اختیار انبوه‌سازان قرار بگیرد و سپس تولیدکنندگان عادی هم باید از آن بهره‌مند شوند. البته با سودها و مدت زمانی بازپرداخت که اکنون در نظر گرفته می‌شود نمی‌توان امید چندانی به طرح پرداخت تسهیلات داشت. در این زمینه بهانه‌ای هم برای کمبود منابع وجود ندارد؛ مشکل دولت این است که نمی‌تواند بانک‌ها را تحت کنترل خود درآورد. با کنترل بانک‌ها تمام این پیشنهادات قابل اجراست و تمامی کشورهای توسعه‌یافته دنیا هم این طرح‌ها را با موفقیت پشت سر گذاشته‌اند. تغییر الگوی ساخت و ساز در کشور هفتمین بحثی است که می‌توان به آن پرداخت. هنوز تولید مسکن در ایران به شکل سنتی صورت می‌گیرد و خبر از تولیدات صنعتی نیست؛ لذا 95 درصد ساخت‌وسازها بومی سنتی هستند. در حالی که صنعتی‌سازی مسکن می‌تواند یک رنسانس در صنعت ساختمانسازی ایران به وجود آورد. فقط در این صورت است که می‌توان به شعار تولید یک میلیون و 200 هزار واحد در سال جامه عمل پوشاند. حال پیشنهادات دیگری هم می‌توان ارائه داد، اما اگر دولت به همین هفت مورد هم اکتفا کند، می‌تواند بین 70 تا 80 درصد از نیاز جامعه را پاسخ دهد.
اکنون وزارت راه‌وشهرسازی ساخت 400 هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید، بافت فرسوده و به کمک بنیاد مسکن در دستور کار قرار داده است؛ آیا تولید این تعداد مسکن می‌تواند نیاز بازار را پاسخ دهد و یا مستاجران را ساماندهی کند؟
خیر؛ سالانه حدود یک میلیون ازدواج در کشور ثبت می‌شود؛ همین آمار به معنای تزریق یک میلیون تقاضا به بازار در هر سال است. از این رو اکنون حجم انباشته تقاضا در بازار مسکن به بیش از چهار میلیون رسیده است؛ آیا ساخت 400 هزار واحد مسکونی می‌تواند پاسخگوی این نیاز باشد؟ این تعداد حتی 10 درصد از نیاز جامعه را تامین نمی‌کند. البته هر طرحی که برای تولید مسکن به اجرا گذاشته شود را باید به فال نیک گرفت، اما این ساخت‌وسازها باید متناسب با نیاز جامعه باشد و تمام تقاضاهای موجود در بازار را پاسخ دهد.
