مانده مسکن‌مهر در ۳۱ استان

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه اطلاعات مربوط به کارنامه مالی و کارنامه ساختمانی طرح مسکن مهر که براساس تبصره 6 قانون بودجه سال 96 در این سال آغاز شد، نشان می‌دهد از رقم کل 2 میلیون و 203 هزار واحد مسکن مهر برنامه‌ریزی شده، تاکنون یک میلیون و 837 هزار واحد تحویل خریداران شده است؛ این ارقام نشان می‌دهد هنوز 366 هزار واحد مسکونی معادل 17 درصد از کل واحدها به سرانجام نرسیده است و به عنوان آمار مانده مسکن‌مهر یعنی واحدهایی که هنوز کلید آنها به دست خریداران نرسیده است، شناخته می‌شود.

در واقع آمار 366 هزار واحدی مانده مسکن مهر همان واحدهایی است که هنوز به پیش‌خریداران تحویل نشده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد واحدهای تحویل نشده مسکن مهر یا همان 366 هزار واحد مانده بزرگ‌ترین طرح خانه‌سازی دولتی را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد؛ دسته اول واحدهایی هستند که عملیات ساختمانی آنها به پایان رسیده است اما به دلیل عدم تامین یک، چند یا همه آیتم‌های مربوط به خدمات زیربنایی اعم از آب، برق، گاز و... کماکان قابل سکونت نیستند؛ 163 هزار واحد مسکن مهر معادل 7 درصد از کل واحدهای این طرح در این دسته قرار دارند؛ به این معنا که 163 هزار واحد مسکن مهر به‌رغم اتمام عملیات ساختمانی به دلیل عدم برخورداری از امکانات زیرساختی همچنان به مرحله سکونت نرسیده‌اند.

دسته دوم واحدهایی هستند که در ردیف ناتمام‌های مسکن مهر جای می‌گیرند، یعنی واحدهایی که همچنان در حال ساخت هستند و عملیات ساختمانی آنها به پایان نرسیده است؛ 203 هزار واحد مسکن مهر معادل 10 درصد مجموع کل واحدهای این پروژه در ردیف واحدهای ناتمام جای دارند که یا هم‌اکنون در حال ساخت هستند ویا عملیات ساختمانی آنها معلق شده است.واحدهای ناتمام مسکن مهر که 10 درصد از مجموع کل واحدهای مسکن مهر کشور را به خود اختصاص می‌دهند، واحدهایی هستند که با مشکلات حقوقی برخورد کرده‌اند، یا فاقد متقاضی هستند و یا هم‌اکنون در حال ساخت هستند.از این تعداد 90 هزار واحد دارای مشکل حقوقی، 60 هزار واحد فاقد متقاضی و مابقی 53هزار واحد، در حال ساخت هستند که بخش قابل‌توجهی از این واحدها در شهر جدید پردیس قرار دارند.

بررسی‌های انجام شده درخصوص آخرین وضعیت ساخت وسازهای مسکن مهر مربوط به بازه زمانی پایان تیرماه 98 نشان می‌دهد، عملیات ساخت وتحویل 100 درصد واحدهای مسکن مهر در 4 استان کشور به پایان رسیده است؛ در واقع همه واحدهایی که از سال 86 در قالب طرح مسکن مهر برای متقاضیان چهار استان یزد، چهارمحال و بختیاری، خراسان جنوبی و زنجان تعریف و عملیات ساختمانی آن آغاز شده بود تکمیل و به متقاضیان تحویل داده شده است.

این در حالی است که 4 استان دیگر کشور به لحاظ تکمیل و افتتاح واحدهای مسکن مهر را می‌توان جزو استان‌های ضعیف مسکن مهر طبقه‌بندی کرد که میزان پیشرفت فیزیکی پروژه‌های مسکن مهر در این استان‌ها کمتر از 70 درصد است؛ البرز، تهران، خوزستان و کرمان استان‌هایی هستند که به دلیل پیشرفت فیزیکی کمتر از 70 درصد عملیات ساخت و تحویل واحدهای مسکن مهر، به‌عنوان 4 استان ضعیف شناسایی شده‌اند؛ این در حالی است که در 6 استان کشور پیشرفت فیزیکی مسکن مهر بیش از 90 درصد است. پیشرفت فیزیکی طرح مسکن مهر در سایر استان‌ها به لحاظ تعداد واحدهای تحویل داده شده به متقاضیان بین 70 تا 90 درصد است.

تازه‌ترین اطلاعات مربوط به کارنامه مالی مسکن مهر 13 سال پس از آغاز این طرح به‌عنوان بزرگ‌ترین پروژه خانه‌سازی دولتی که در قالب تنظیم قرارداد سه جانبه برای ساخت بیش از 2میلیون و200 هزار واحد مسکونی در 31 استان کشور بین دولت، شبکه بانکی و پیمانکاران شروع شد، حاکی است کل اعتباری که از ابتدا تاکنون برای اجرای این طرح درنظر گرفته شده است معادل 55 هزار و 538 میلیارد تومان بوده است که از این میزان 45هزار میلیارد تومان در قالب خط اعتباری بانک مرکزی(چاپ پول توسط بانک مرکزی) و 10 هزار میلیارد تومان دیگر از محل بازگشت اقساط مسکن مهر در نظر گرفته شد؛ سالانه 3 هزار میلیارد تومان از منابع مالی اختصاص یافته به مسکن مهر در قالب بازگشت اقساط تسهیلات این واحدها به شبکه بانکی بازمی‌گردد؛ از مجموع سقف اعتبار در نظر گرفته شده از طرف سیستم بانکی برای مسکن مهر تاکنون معادل 50 هزار و 400 میلیارد تومان در قالب تسهیلات ساخت این واحدها پرداخت شده است؛ این در حالی است که اخیرا سقف تسهیلات مسکن مهر برای واحدهای باقی‌مانده(حدود 200 هزار واحد)، به 45 میلیون تومان و برای شهر جدید پردیس به 50 میلیون تومان افزایش یافته است؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد مطابق با اطلاعات مربوط به آخرین تغییرات هزینه ساخت در قراردادهای پیمانکاری ساخت واحدهای مسکن مهر هم‌اکنون هزینه ساخت هر مترمربع از این واحدها به 800 هزار تومان رسیده است؛ این در حالی است که در قراردادهای سه‌جانبه ساخت مسکن مهر بین دولت، پیمانکاران وسیستم بانکی هزینه ساخت هر مترمربع از این واحدها در سال 91 معادل 300 هزار تومان بود؛ هزینه ساخت هر مترمربع از واحدهای مسکن مهر در حالی هم‌اکنون به 800 هزار تومان رسیده است که دقیقا یک سال قبل این میزان 100 هزار تومان کمتر یعنی معادل 700 هزار تومان بود.

در واقع، تورم یک سال اخیر در قیمت تمام شده مسکن مهر معادل 14 درصد بوده است که به ازای هر واحد مسکونی هزینه‌ای به‌طور متوسط حدود 10 تا 12 میلیون تومان به رقم کل ساخت اضافه می‌کند.این آمارها نشان می‌دهد هم‌اکنون 200 هزار واحد باقی مانده مسکن مهر با هزینه مترمربعی 800 هزار تومان در حال ساخت هستند.

بررسی‌ها حاکی است هم‌اکنون 5 هزار میلیارد تومان دیگر برای تکمیل پروژه مسکن مهر از مجموع اعتبارات در نظر گرفته شده برای این طرح باید به پروژه تزریق شود؛ این رقم در قالب وام ساخت به این پروژه‌ها تخصیص پیدا می‌کند؛ این در حالی است که برای تامین خدمات زیربنایی واحدهای باقی‌مانده مسکن مهر شامل هزینه تامین آب، برق، گاز و... حدود 4 هزار و 200 میلیارد تومان اعتبار مورد نیاز است؛ همچنین محلات مسکن مهر برای مسکونی شدن یا برخوردار شدن از قابلیت سکونت به جهت برخورداری از امکانات روبنایی هم‌اکنون به اعتباری بالغ بر 4 هزار میلیارد تومان نیازمند هستند؛ بنابراین مجموع اعتباراتی که برای اتمام پرونده مسکن مهر در سال 98 مورد نیاز است رقمی بالغ بر 13 هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود؛ این در حالی است که رئیس‌جمهوری، در جلسه اخیر شورای‌عالی مسکن با تاکید بر ضرورت اتمام پرونده مسکن مهر در سال 98 به وزارت نیرو دستور داد موانع مربوط به تامین خدمات زیربنایی واحدهای باقی‌مانده مسکن مهر که از خدمات زیربنایی محروم هستند را برطرف کند؛ دلیل تاکید رئیس‌جمهور علاوه بر فرسایشی شدن پروژه مسکن مهر و گذشت 13 سال از آغاز این طرح یک علت مهم دیگر دارد و آن مواجهه واحدهای باقی‌مانده مسکن مهر با تورم بهای تمام شده ساخت در صورت عدم تحویل واحدهای باقی‌مانده در سال جاری برای بار دیگر است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، جدیدترین کارنامه مسکن مهر دست‌کم 4 درس مهم برای دولت از بابت اجرای طرح تامین مسکن در قالب خانه‌سازی دولتی دارد که 3 درس از آن به پیامدهای منفی اجرای این طرح اشاره دارد؛ این درس‌ها به خصوص در مقطع زمانی فعلی که دولت طرح ساخت 400 هزار واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی را در دست دارد قابل توجه است.

اولین درس مسکن مهر به «شناسایی توان خانه‌سازی دولتی» مربوط می‌شود؛ تجربه 13 ساله مسکن مهر به‌عنوان بزرگ‌ترین طرح خانه‌سازی دولتی نشان می‌دهد ظرفیت ساخت مسکن دولتی در قالب همکاری دولت، شبکه بانکی و پیمانکاران به‌طور متوسط سالانه کمتر از 160 هزار واحد مسکونی است؛ در 13 سال گذشته به‌طور متوسط سالانه 153 هزار واحد مسکن مهر به متقاضیان تحویل داده شده است.هر چند این رقم بدون احتساب توان بخش خصوصی برای ساخت وسازهای مسکونی در نظر گرفته شده است؛ بخش خصوصی حتی در سال‌های رکود قادر به ساخت 350 تا 400 هزار واحد مسکونی است و در سال‌های رونق ساختمانی این میزان تا حدود 2 برابر قابل افزایش است.

دومین درس مسکن مهر به «تورم هزینه ساخت ناشی از طولانی شدن پروژه‌های خانه‌سازی دولتی» برمی‌گردد؛ فرسایشی شدن وطولانی شدن پروسه ساخت واحدهای مسکونی دولتی‌ساز منجر به برخورد این پروژه‌ها با تورم ناشی از افزایش هزینه ساخت ومصالح ساختمانی می‌شود و تغییر چند مرحله‌ای هزینه‌های ساخت منجر به ایجاد اختلال در برنامه‌ریزی مالی پروژه‌های ساخت مسکن می‌شود. «بازماندن سیستم بانکی از شارژ و تامین مالی طرح‌های حیاتی و ضروری مورد نیاز بازار مسکن» از دیگر پیامدهای اجرای طرح‌های طولانی‌مدت خانه‌سازی دولتی است؛ هم‌اکنون بخش قابل توجهی از منابع صندوق پس‌انداز مسکن یکم (صندوق پس‌انداز وام خانه‌اولی‌ها)از محل بازگشت اقساط مسکن مهر تامین می‌شود؛ طولانی شدن این پروژه ونیاز به تزریق مجدد منابع مالی از محل بازگشت اقساط تسهیلات این طرح، امکان استفاده از این منابع را برای مصارف ضروری همچون پرداخت تسهیلات به ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده و پرداخت وام خرید مسکن به خانه‌اولی‌ها محدود می‌کند.

«خرج‌تراشی از جیب دولت وبانک‌ها برای اتمام طرح‌های طولانی مدت خانه‌سازی دولتی»، چهارمین درس مسکن مهر محسوب می‌شود؛ در جریان ساخت مسکن مهر دولت در مواقعی که موفق به پرداخت بودجه واعتبار به پیمانکار نشد به ناچار از موجودی زمین‌های دولتی برای تامین مالی این پروژه استفاده کرد؛ این در حالی است که به دنبال طولانی شدن زمان ساخت واحدهای مسکن مهر به دلیل برخورد پروژه به تورم ساختمانی، دولت و شبکه بانکی به ناچار سقف تسهیلات مسکن مهر را در چند مرحله افزایش دادند و بخش مهمی از اعتبارات بانکی که شبکه بانکی می‌توانست از آن برای پرداخت سایر تسهیلات مسکن به متقاضیان استفاده کند به این پروژه اختصاص پیدا کرد.