موج گرانی مسکن درشهرهای اطراف تهران

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آفتاب یزد، با وجودی که رشد قیمت مسکن در شهرهای اطراف پایتخت معمولا با فاصله زمانی از این کلانشهر رخ می‌دهد، طی یک سال اخیر قیمت مسکن در برخی مناطق اطراف تهران تا 500 درصد افزایش داشته است.

قیمت مسکن در پردیس حدود 500 درصد،در پرند حدود 200 درصد و در هشتگرد 100 تا 150درصد نسبت به قبل از نوسانات بازار مسکن افزایش یافته که در مواردی از میانگین رشد قیمت مسکن تهران نیز فراتر رفته است. البته قیمت خانه در تهران نسبت به سال1395 بالغ بر 215درصد رشد کرده و شواهد گویای توقف رشد قیمت در کلانشهر تهران است. با لحاظ این واقعیت که معمولا رشد قیمت در شهرهای اطراف پایتخت با فاصله زمانی از شهر مادر رخ می‌دهد، می‌توان نتیجه‌گیری کرد که قیمت مسکن در دو شهر پرند و هشتگرد معقول است اما در پردیس حباب دارد.

> پردیس از 150 تا 600 میلیون تومان

در حال حاضر محدوده قیمت مسکن مهر در پرند با توجه به زمان تحویل آن بین 85 تا 200 میلیون تومان است؛ در حالی که حدود یک سال و نیم قبل سقف قیمت‌ها تا 70 میلیون تومان بود. در هشتگرد نیز هم‌اکنون قیمت واحدهای معمولی مسکن مهر بین 70 تا 170 میلیون تومان است و در بعضی واحدهای بزرگ‌متراژ به بیش از 200 میلیون تومان می‌رسد. این ارقام تا حدود یک سال قبل 30 تا 60میلیون تومان بود.

در پردیس اما وضعیت متفاوت است. با این‌که بعد از ایجاد حباب قیمتی در پردیس، طی هفته‌های اخیر قیمت‌ها روند نزولی به خود گرفته و دیگر از نرخ‌های بالای 500میلیون تومان خبری نیست، هم‌اکنون براساس متراژ، موقعیت و زمان تحویل، قیمت‌ها از 150میلیون تا 600 میلیون تومان است؛ در حالی که حدود دو سال پیش رقم‌ها 60 تا 100میلیون تومان بود.

در فاز 11 پردیس شروع قیمت واحدهای یک سال تحویل از 160 میلیون تومان، واحدهای شش‌ماه تحویل از 200 میلیون تومان تا 340میلیون به اضافه 40 میلیون تومان وام بانکی است. واحدهای تحویلی هم 250 تا 450 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود. در فاز 8 نیز در مواردی قیمت به 600 میلیون تومان می‌رسد. با توجه به نزدیکی پردیس به تهران و تکمیل زیرساخت‌های این شهر طی یک سال اخیر تقاضا برای مسکن افزایش یافت که به رشد قیمت منجر شد.

یک آپارتمان نوساز در پردیس 105 متری در فاز 8 پردیس متری 4میلیون تومان است. قیمت آپارتمان نوساز 87 متری در فاز 9 دارای انباری وپارکینگ 2خوابه دارای سند و آسانسور قیمت هر متر 4میلیون و103هزار تومان وحدود 320میلیون تومان است. آپارتمان 86متری نوساز در پردیس دارای پارکینگ و انباری و2 خوابه قیمت هر متر 4میلیون و128هزار تومان است.

اما قیمت‌های هشتگرد به این قرار است. ویلا 450متری با استخر 5 سال ساخت در البرز هشتگرد یک میلیون و200 هزار تومان است. ویلا 250 متر با استخر تک‌خواب 2تا5 سال ساخت متری یک‌میلیون و350 هزار تومان.

در پرند نیز قیمت آپارتمان 72 متری در فاز 4 بین 5تا 10 سال ساخت دارای پارکینگ و انباری و تراس تک‌خوابه متری یک میلیون 708هزار تومان که 123 میلیون تومان قیمت این آپارتمان است.

فاز 6 پرند هم آپارتمان 86 متری نوساز دوخوابه دارای پارکینگ و انباری قیمت هر متر یک میلیون و305 هزار تومان. در فاز 5 کوزو پرند نیز آپارتمان 2تا5 سال دوخوابه دارای انباری و آسانسور قیمت هر متر 300 هزار و 77 هزار تومان است.

> مردم مجبور به خرید هستند

با این حال در ماه‌های گذشته بسیاری از اقشار مجبور شدند به دلیل فاصله قیمتی که بین قیمت مسکن در کلانشهرهای تهران و کرج با مجموعه شهرهای اطراف آنها وجود ایجاد شده به شهرهای اقماری مهاجرت کنند. بررسی‌ها‌ی حاکی از آن است طی یک سال اخیر جمعیت بعضی از شهرهای اطراف تهران و کرج به طور محسوسی افزایش یافته است.

رشد قیمت خانه در کلانشهرها تاثیر خود را بر افزایش قیمت مسکن مهر نیز گذاشته است. با وجودی که 55 هزار و 99 واحد مسکن مهر بدون متقاضی در کشور وجود دارد که یکی از دلایل آن به نبود خدمات و زیرساخت‌ها مربوط می‌شود، اما بخشی از این خالی ماندن از پایین بودن توان متقاضیان نشات می‌گیرد. به طور مثال در خوزستان 7000 مسکن مهر فاقد تقاضا است که به گفته مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن، به دلیل عدم نیاز نیست، بلکه رشد نامناسب تورم موجب شده تسهیلات موجود نیز پاسخگوی قدرت خرید مردم نباشد.

تعداد واحدهای بدون تقاضای مسکن مهر در شهریورماه سال 1396 بالغ بر 110 هزار مورد بود. این در حالی است که دولت روحانی شروطی را که دولت گذشته برای تحویل مسکن مهر گذاشته بود برداشت و قوانین تسهیل شده بود، اما استقبال زیادی صورت نگرفت تا این‌که از اواخر سال 1396 قیمت مسکن در کلانشهرها روند صعودی به خود گرفت و متقاضی برای خرید مسکن در شهرهای اطراف افزایش پیدا کرد. حالا بعد از دو سال تعداد واحدهای بدون مشتری مسکن مهر به نصف رسیده است.

طبق آخرین آمار از مجموع دو میلیون و 203هزار و 76واحد مسکن مهر، یک میلیون و 834هزار و 432واحد تحویل شده و 368هزار و 644واحد باقیمانده است. کل واحدهای آماده تحویل فاقد خدمات زیربنایی 165هزار و 626واحد، کل واحدهای دارای مشکلات حقوقی شامل 91هزار و 561واحد، کل واحدهای فاقد متقاضی 55هزار و 99واحد و کل واحدهای باقیمانده در تعهد دولت شامل 56هزار و 438واحد است. حسن روحانی، رئیس‌جمهور دستور داده که مسکن مهر تا پایان سال جاری به اتمام برسد.

مجموعه شهری تهران و کرج جمعاً دارای 58شهر هستند. طبق سرشماری 1395 جمعیت شهر تهران هشت میلیون و 693 هزار نفر و جمعیت کرج یک‌میلیون و 592 هزار نفر اعلام شده است. نکته جالب این‌که بین سال‌های 1390 تا 1395 جمعیت کرج 22هزار نفر کاهش یافته است. پس از این دو کلانشهر، پرجمعیت‌ترین شهرهای اطراف به ترتیب اسلامشهر دارای 448هزار نفر، شهریار 309هزار نفر، قدس 309 هزار نفر، ملارد 281هزار نفر، گلستان 239هزار نفر، پاکدشت 236هزار نفر و قرچک 231هزار نفر هستند.

اسفندماه سال گذشته که با جهش سنگین قیمت مسکن در تهران، لواسان و کرج مواجه شدیم، در پاکدشت، ورامین، قرچک، پرند، هشتگرد، فردیس، ملارد و حتی بعضی مناطق اسلامشهر می‌شد با بودجه بین 50 تا 100 میلیون تومان آپارتمان یا خانه حیاط‌دار قدیمی خریداری کرد. اما شواهد گویای آن است که طی پنج ماه اخیر در این مناطق نیز قیمت‌ها روند صعودی داشته است.

> دلالان، خریدار ملک وتعیین‌کننده قیمت هستند

اما نقش دلالان در صعود قیمت‌ها در این مناطق به خصوص در منطقه پردیس انکارناپذیر است.دلالان این منطقه با در دست گرفتن قیمت‌ها خود خریدار ملک فروشندگان هستند و با باندبازی خود قیمت‌ها را تعیین می‌کنند.

در سال‌های اخیر بنگاه‌های املاک و برخی دلالان با هدف ارزان خریدن جو روانی بازار را بر هم زده‌اند. اما رکود بازار مسکن پس از گرانی‌های اخیر نیز قطعا در این کاهش قیمت تاثیرگذار بوده است. پروژه‌های آماده و نیمه‌تمام مسکن مهر پردیس نیز متاثی از این افزایش قیمت، رشد تصاعدیرا با سرعت زیادی تجربه کرد. طی سال‌های اخیر دلالان مسکن از هر فرصتی برای خرید زیر قیمت بازار مسکن (بُزخری) در سراسر کشور از جمله پردیس استفاده کرده‌اند.

علی اصغر جاودان‌فر مدیر اجرایی مسکن مهر پردیس گفت: در سال‌های 95 و 96 واحدهایی در فازهای مختلف افتتاح شده است که حدود 5 هزار واحد در فازهای 8 و 11 وجود دارد که با وجود قابل سکونت بودن تاکنون مالکان آنها نسبت به تحویل واحد و گرفتن کارت قسط بانک اقدام نکرده‌اند. وی از وجود حدود 5 هزار واحد در دست دلالان مسکن خبر داد. سال گذشته بود که دادستان عمومی و انقلاب پردیس نیز از دستگیری دلالان مسکن مهر این شهرستان خبر داد.

آغاجری گفت: در پی دریافت گزارش‌هایی مبنی بر فعالیت اخلالگرانه تعدادی از دلالان در خرید و فروش مسکن مهر پردیس موضوع در دستور کار قرار گرفت. وی افزود: در همین راستا 23 نفر از دلالانی که در محوطه شرکت عمران پردیس در حال فعالیت بودند، دستگیر شدند.

دادستان عمومی و انقلاب پردیس با توصیه به متقاضیان خرید و فروش مسکن مهر پردیس اضافه کرد: متقاضیان تنها اقدام به خرید و فروش مسکن از طریق مشاوران املاک معتبر دارای مجوز اتحادیه کنند.

آغاجری در توضیح چگونگی دستگیری دلالان فعال در مسکن مهر پردیس گفت: تعدادی از این افراد از مناطق و استان‌های هم‌جوار به پردیس آمده بودند. وی گفت: این افراد اقدام به برهم زدن نظم بازار مسکن از طریق معرفی افراد به مشاوران املاک کرده و دریافت وجه می‌کردند.

اما امسال باز دلالان این منطقه سر از لاک در آورده‌اند و با بزخری ملک فروشندگان که اکثرا از تهران هستند این املاک را به چندین برابر می‌فروشند. از آنجایی که بازار در دست آنهاست هیچ گزینه دیگری جز فروش ملک به آنها در اختیار مالکین مسکن مهر نیست و این باعث رشد قیمت خانه‌ها‌ی این منطقه شده است.

> ایجاد موج روانی برای بزخری دلالان

محمود سلطانی کارشناس مسکن در این خصوص گفت: «تعدادی از افراد خاص، تعداد بالایی از واحدهای مسکن مهر را خریداری و احتکار کردند و متاسفانه در مقطعی توسط عده‌ای موج ناامیدی در پروژه‌های مسکن مهر تزریق شد که این اقدام باعث شد تعدادی از گروه‌های هدف ما مسکن‌های مهر خود را با قیمت‌های بسیار پایین به این افراد فروش برسانند و آنها میلیاردر شوند.»

وی گفت: «چندی پیش یک نفر با نام یک تعاونی تعداد 700 واحد را در اختیار گرفته و در مقاطع مختلف اقدام به خریداری این واحدها کرده است تا در شرایط مناسب آنها را با قیمت گران بفروشد.»

وی تصریح کرد: «رشد دلال‌بازی و واسطه‌گری در این منطقه همچنان ادامه دارد و این شبکه‌ها‌ با سوءاستفاده از راه دور مالکین مسکن مهر نبض منطقه را در دست گرفته‌اند و با خرید ملک مردم باعث سوداگری و گرانی قیمت املاک این منطقه می‌شوند.»

وی افزود: «افرادی با ایجاد جو روانی در فضای مجازی خانه‌ها‌ی مالکین را با قیمت پایین خریده و سپس با همین ترفند املاک را گران به متقاضیان می‌فروشند. به نظر می‌رسد باید ریشه‌ای با این معضل برخورد کرد تا از رشد بیمارگونه نظام دلالی در این منطقه جلوگیری شود.»

وی خاطر نشان کرد: «طی سال‌های اخیر دلالان مسکن از هر فرصتی برای خرید زیر قیمت بازار مسکن (بُزخری) در سراسر کشور از جمله پردیس استفاده کرده‌اند.»