مسکن ارزان‌تر می‌شود؟

اجاره نشین ها بیشتر شده‌اند 

آمارها می‌گوید هر خانوار شهری به‌طور متوسط 35,5 درصد از هزینه‌های خود را صرف مسکن می‌کند. این عدد برای دهک‌های کمتر برخوردار به رقم کم‌سابقه 50 درصد می‌رسد. کمال اطهاری، محقق اقتصادی و پژوهشگر مسکن می‌گوید: «بهای مسکن به طور متوسط به 18 برابر درآمد سالانه خانوار افزایش یافته است. این نسبت پیش از این حدود 12 تا 15 برابر بود. در‌حالی‌که در یک اقتصاد سالم، بهای مسکن نباید از 5 برابر درآمد متوسط خانوار بیشتر باشد.» ساکنان دهک‌های متوسط و پایین کشور در دسته جمعیت 37 درصدی غیرمالک به حساب می‌آیند که باید هزینه‌های افزایش 23 درصدی نرخ اجاره‌بها در شهرستان‌ها و بیش از 50 درصدی در تهران را پرداخت کنند. وزیر مسکن و شهرسازی معتقد است فشار هزینه‌های مسکن برای برخی اقشار ساکن تهران به 80 درصد هم می‌رسد. همچنین بررسی‌های مرکز آمار نشان می‌دهد در سال 92 حدود 64,2 درصد از مردم ایران صاحب‌خانه بودند. این میزان تا سال 94 روند صعودی داشت و به 66.4 درصد هم رسید اما از آن پس شیب نزولی به خود گرفت تا جایی که در سال گذشته به 64.3 درصد تنزل پیدا کرد که کمترین میزان طی 5 سال اخیر محسوب می‌شود. همزمان آمار اجاره‌نشین‌ها از 25.9 درصد در سال 92 به 26.3 درصد در سال 97 رسید که نشان‌دهنده کاهش توان جامعه در مقابل افزایش هزینه‌هاست. البته از مردادماه امسال قیمت مسکن روند نزولی به خود گرفته به نحوی که از 13 میلیون و 300 هزار تومان در تیرماه به 12 میلیون و 969 هزار تومان در شهریورماه رسیده است. کارشناسان معتقدند به دلیل اشباع قیمتی بازار مسکن در تهران و رکود حاکم در آن، روند نزولی نرخ‌ها در ماه‌های آینده نیز ادامه پیدا خواهد کرد هرچند نباید وضعیت متغیرهای تاثیرگذاری مانند تورم و نرخ ارز را نادیده گرفت. آخرین یافته های مرکز آمار می گوید نرخ تورم در شهریورماه امسال 42.7 درصد بوده که هرچند نسبت به مردادماه باکاهش ؟؟؟ درصدی روبرو شده اما نشان از کاهش قدرت خرید مردم نسبت به سال گذشته دارد. همچنین نرخ دلار چهار ماه است که در کانال 12 هزار تومان مانده اما به گفته کارشناسان حداقل 3 ماه طول می کشد تا تاثیر خود را روی افت قیمت کالاهای مهم از جمله کالاهای اساسی بگذارد. 

چرا قیمت مسکن افت کرد؟

طی دو ماه گذشته، قیمت مسکن در شیب نزولی قرار گرفته است. آخرین آمارهای وزارت راه و شهرسازی می‌گوید قیمت هر مترمربع خانه در تهران در شهریورماه امسال به 12 میلیون و 969 هزار تومان رسیده که نسبت به یک ماه قبل از آن 1,6 درصد کاهش را نشان می‌دهد. در مردادماه قیمت مسکن 13 میلیون و 187 هزار تومان شده بود که نسبت به تیرماه 3.1 درصد کمتر بود. کاهش قیمت در دو ماه گذشته با رکود حاکم بر بازار مسکن قابل بررسی است؛ آمارها نشان می‌دهد در شهریور امسال 2456 فقره قرارداد مسکن در تهران ثبت شده که نسبت به مردادماه 16 درصد کمتر شده است. بیشترین کاهش قیمت در منطقه یک که محله‌های زعفرانیه، دزاشیب و... را در خود جای داده، رقم خورده است. متوسط قیمت مسکن در این منطقه با 5 میلیون تومان کاهش به 24 میلیون و 810 هزار تومان رسیده که حدودا 15 درصد کمتر از مردادماه امسال است. البته منطقه یک همچنان گران‌ترین خانه‌ها را دارد. ارزان‌ترین متوسط قیمت مسکن نیز مربوط به منطقه 18 با 5 میلیون و 663 هزار تومان است. اما در شهریورماه یک اتفاق عجیب هم در بازار مسکن رخ داده است؛ براساس آمارها وزارت راه و شهرسازی، قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه 21 با افزایش 117.4 درصدی به 21 میلیون و 233 هزار تومان رسیده است. این منطقه شامل محله‌های تهرانسر، شهرک آزادی - فرهنگیان، چیتگر، ویلاشهر و... است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک در‌خصوص افت معاملات و تاثیری که بر قیمت مسکن خواهد گذاشت به اقتصادآنلاین گفت: «رشد افسارگسیخته قیمت مسکن باعث شده تا بازار دچار کسادی شود. پیش‌بینی می‌شود قیمت‌ها در ماه‌های آینده کاهش و به ثبات برسد بنابراین متقاضیان واقعی مسکن نباید تنها در زمان گرانی مسکن به فکر خرید بیافتند.» مصطفی قلی خسروی با بیان اینکه هیچ متقاضی یا فعال بازار مسکن نمی‌تواند پیش‌بینی کند میزان کاهش سقف مسکن تا چه حد خواهد بود، افزود: «اینکه کاهش قیمت مسکن تا چه زمانی ادامه یابد، مشخص نیست چرا‌که اگر یک اتفاق غیر‌قابل پیش‌بینی سیاسی رخ دهد قطعا بر بازار ارز و سایر بازارها تاثیر خواهد گذاشت.» بانک مرکزی حدود 4 ماه است که موفق شده قیمت دلار را در کانال 12 هزار تومانی نگه دارد به نحوی که التهابات سیاسی منطقه از جمله توقیف نفتکش متخلف بریتانیایی از سوی نیروهای سپاه و تحریم مجدد بانک مرکزی توسط امریکا نیز تاثیر آنچنانی روی آن نگذاشته است. 

دولت چه برنامه‌هایی دارد؟ 

برنامه‌های اخیر دولت برای کنترل قیمت‌ها بر سیاست تشویقی – تنبیهی و مالیاتی استوار شده است. وزیر راه و شهرسازی گفته است: «امتیازاتی را برای صاحبخانه‌های منصف در نظر خواهیم داشت. می‌خواهیم کسی که قرارداد اجاره بیشتر از یک سال می‌بندد و ضوابط را رعایت می‌کند، معافیت مالیاتی داشته باشد.» محمد اسلامی همچنین از ساخت 60 هزار واحد مسکونی 300 میلیون تومانی در تهران خبر داده و گفته است: «برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن آغاز شده و با هدف 400 هزار واحد مسکونی در حال اجراست که جامعه هدف آن متقاضیان واحدهای مسکونی 100 متر زیربنا و 75 متر مصرفی است که قیمت آن حدودا 300 میلیون تومان است. قرار است 60 هزار واحد از این 400 هزار واحد در اطراف تهران ساخته شود. برای ساخت واحدهایی در داخل تهران نیز با نیروهای مسلح قراردادهایی امضا کرده‌ایم که در محل پادگان‌هایی که از شهر خارج می‌شود، احداث شود.» به گفته اسلامی «در حال حاضر واحدهایی که عرضه می‌شود، بزرگ‌متراژ بوده و در بخش سوداگری، خرید و فروش می‌شود و مردم تهران توان خرید آنها را ندارند.» برخی آمارها می‌گوید 70 درصد معاملات بازار مسکن در اسارت سوداگری است. همچنین قانون مالیات بر عایدی مسکن در لایحه مالیات بر مجموع درآمد خانوار  گنجانده شده است.

 این قانون باعث می‌شود مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل شود و سوداگری کاهش پیدا کند با این حال طی سال‌های گذشته چند بار این لایحه به مجلس رفته اما بررسی آن نیمه‌کاره رها شده است. در حال حاضر حدود 170 کشور دنیا قانون مالیات بر عایدی مسکن را اجرا می‌کنند. 

روند کاهشی ادامه پیدا می‌کند؟

قیمت مسکن در یکسال اخیر رشد بالای 100 درصدی را تجربه کرد و حالا به افزایش 70 درصدی راضی شده است. روند نزولی قیمت خانه‌ها در مناطق مختلف تهران شروع شده اما کارشناسان مختلف، پیش بینی دقیقی از میزان کاهش و مدت آن ارائه نداده‌اند. برخی می‌گویند رکود باعث می‌شود عرضه مسکن بیش از پیش از تقاضا فاصله بگیرد که این فاصله در زمانی که رونق به بازار مسکن باز‌می‌گردد، موجب رشد جهشی قیمت‌ها خواهد شد. برخی دیگر نیز به کاهش محدود قیمت در ماه‌های آینده امیدوارند.