رکود تاریخی معاملات مسکن شهر تهران/ معاملات مسکن به کف رسیده است؟

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایسنا، رکود تاریخی معاملات مسکن شهر تهران حاکی از آن است که در حال حاضر گروه غالب خریداران کسانی هستند که به دنبال آپارتمان زیر قیمت می‌گردند. این افراد نیز شامل دو گروه مصرفی و سرمایه‌گذار هستند؛ سرمایه‌گذارانی که نقدینگی مازاد در اختیار دارند و خود را برای رکود 3 تا 4 ساله آماده کرده‌اند.

معاملات مسکن در تهران به کمتر از 3000 فقره (2787 فقره) رسیده و ارزیابی‌ها نشان می‌دهد احتمالا تعداد خرید و فروش کمتر از این مقدار نخواهد شد؛ چرا که آمار نیمه اول مهرماه نشان می‌دهد در آغاز پاییز که اصولا باید تعداد قراردادها در هر دو بخش خرید و اجاره نسبت به شهریورماه تا 50 درصد کاهش پیدا کند، شاهد افزایش 25 درصدی قراردادهای خرید و فروش بودیم. این نمایه می‌تواند نشان‌دهنده این موضوع باشد که اولا بازار از حالت طبیعی خود بر اساس نظام عرضه و تقاضا خارج شده، دوما تعداد معاملات به کف رسیده و سوما قراردادها صرفا در فایل‌های زیر قیمت انجام می‌شود.

با وجودی که معاملات احتمالا به کف رسیده، نمی‌توان با قطعیت عنوان کرد که قیمت نیز به کف رسیده است؛ چرا که قیمت  مسکن در تهران دو افت  2.4 و 2.8 درصد را به ترتیب در ماه‌های مرداد و  شهریور نشان داد و پس از آن‌که در خردادماه وارد کانال 13 میلیون تومان شده بود مجددا در شهریورماه به کانال 12 میلیون تومان برگشت و هم‌اکنون میانگین قیمت مسکن شهر  تهران 12 میلیون و 667 هزار تومان در هر متر مربع است.

خروج برخی فروشندگان از بازار مسکن

از سوی دیگر در روزهای اخیر اتفاق جدیدی در بازار مسکن رخ داده است. مشاوران املاک می‌گویند به دلیل پایین آمدن قیمت‌های پیشنهادی و قطعی مسکن، اخیرا بساز و بفروش‌ها در تکمیل واحدهای نیمه‌تمام تعلل نشان می‌دهند تا بتواند در زمان مناسب، آپارتمان‌های خود را وارد بازار کنند. از سوی دیگر برخی مالکان واحدهای کلیدنخورده که تا پیش از افت قیمت قصد فروش داشته‌اند به دفاتر اعلام کرده‌اند که فایل آن‌ها را موقتا از لیست فروش خارج کنند. به نظر می‌رسد شنیدن بعضی اخبار درخصوص احتمال افزایش قیمت سیمان و مصالح ساختمانی در این رفتار مالکان تاثیرگذار بوده است.

با این وجود حجم انبوهی از آپارتمان‌های خالی برای فروش عرضه شده و می‌توان در میان آن‌ها بسیاری از فایل‌های زیر قیمت را مشاهده کرد. در حال حاضر تعداد بی‌شمار آگهی‌ها هیچ تناسبی با تعداد اندک خریداران ندارد. مشاوران املاک عنوان می‌کنند که از تیرماه امسال اوضاع بازار مسکن به نفع متقاضیان تغییر کرده و نشست‌ها معمولا به دلیل عقب‌نشینی خریداران لغو می‌شود.

افزایش اندک معاملات از ابتدای پاییز

مطابق آمار اتحادیه مشاوران املاک تهران در 16 روز ابتدای مهرماه 1398 در کل کشور 16 هزار و 400 قرارداد خرید و فروش ملک به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل 55 درصد کاهش یافته که تفاوت معناداری نسبت به ماه قبل نداشته است. در همین مدت هم‌چنین 27 هزار و 518 اجاره‌نامه در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به همین  زمان در سال گذشته بدون تغییر بوده است.

در پایتخت اما تغییر اندکی در تعداد معاملات نسبت به ماه قبل ایجاد شد. در 16 روز ابتدای مهرماه 1398 بالغ بر 2274 قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر  تهران به امضا رسید که نسبت به همین زمان در ماه  قبل 26 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 69 درصد کاهش نشان می‌دهد. تعداد قراردادهای اجاره مسکن در تهران نیز 7512 مورد بود که نسبت به مهر سال گذشته 7 درصد کاهش یافت.

اما افزایش ناچیز ماهیانه تعداد معاملات مسکن در مهرماه از این جهت دارای اهمیت است که در ماه‌های مهر هر سال با توجه به پایان فصل جابه‌جایی قراردادها نسبت به شهریورماه 20 تا 50 درصد کاهش می‌یافت؛ به طوری  که مهرماه سال قبل تعداد معاملات نسبت به شهریور همان سال قراردادهای خرید و فروش 43 درصد کاهش یافت.

تحرک اندک طرف تقاضا در بازار مسکن شهر تهران می‌تواند ناشی از کاهش قیمت‌های پیشنهادی مسکن، ثبات نرخ ارز و افزایش اطمینان به شرایط  عمومی اقتصاد باشد. عده‌ای از متقاضیان واقعی با توجه به این واقعیت که افت ماهیانه قیمت در زمان رکود، کمتر از میزان افزایش قیمت مسکن در زمان رونق است، در مهرماه وارد بازار شدند.

از سوی دیگر هم‌اکنون ساخت و ساز در تهران حدود دو برابر تعداد  معاملات است و ورود تدریجی واحدهای نوساز به بازار، تهدیدی برای آپارتمان‌های کلیدنخورده و میانسال محسوب می‌شود. واسطه‌های ملکی می‌گویند سازندگانی که به  نقدینگی نیاز دارند، پس از آن‌که فروش را شش ماه تا یک سال به حالت تعلیق درآوردند، از تیرماه امسال واحدهای خود را در دفاتر املاک فایل کرده‌اند اما بعضی از آن‌ها مجددا تا اطلاع ثانوی دست نگه داشته‌اند. از سوی دیگر معاملات چنگی به دل نمی‌زند و هنوز نسبت به ماه‌های نیمه تعطیل فروردین نیز کمتر است.