سیگنال سازندگان به بازار مسکن در آینده

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران، گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد واحدهای پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان در بهار ٩٨ نسبت به بهار ٩٧ کاهش 23.1 درصدی دارد. کارشناسان خواب سرمایه در واحدهای فروش نرفته را علت کاهش تعداد واحدها نسبت به آنچه در پروانه‌های ساختمانی پیش‌بینی شده بود، می‌دانند.

شهر تهران

بررسی نتایج طرح «گرد‌آوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور» نشان می‌دهد در شهر تهران در فصل بهار سال ١٣٩٨، تعداد ١٥هزار و 127 واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌ تهران، پیش‌‌بینی شده است که نسبت به فصل گذشته 20.2درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ٢٣.١ درصد کاهش داشته است.‌ متوسط تعداد واحد مسکونی برای هر یک از این پروانه‌های احداث ساختمان ٦.٩ واحد بوده است.

بر اساس گزارش مرکز آمار تعداد ٢٢٠٤ پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری تهران در فصل بهار ١٣٩٨، صادر شده است که نسبت به فصل گذشته، ١٧.٥ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ٢٧.٩ درصد کاهش داشته است.

همچنین مجموع مساحت زیربنا نیز نسبت به آنچه در پروانه‌های صادر شده پیش‌بینی شده بود کاهش داشته است. در پروانه‌های احداث ساختمان‌ صادرشده از سوی شهرداری تهران در فصل بهار ١٣٩٨ بالغ ‌بر ٢٧٨١ هزار مترمربع بوده است که نسبت به فصل گذشته 21.7درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ٢١.٤ درصد کاهش داشته است. متوسط مساحت زیربنای این دسته از پروانه‌ها در دوره‌ مورد بررسی حدود ١٢٦٢ مترمربع بوده است.

پروانه‌های صادر شده

در بهار 98 تعداد 2210 پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران صادر شده است که نسبت به فصل گذشته 17.6 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 27.8 درصد کاهش داشته است. این تعداد پروانه 5.7 درصد کل پروانه‌های ساختمانی در کشور را تشکیل می‌دهد. پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان نسبت به فصل گذشته 17.5 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 27.9 درصد کاهش داشته است.

سراسر کشور

اما آمارهای مربوط به کل کشور نشان می‌دهد با اینکه تعداد واحدهای پیش‌بینی شده در پروانه‌ها نسبت به فصل پیش کاهش داشته اما نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایشی است. در فصل بهار امسال، تعداد 95 هزار و 697واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های کشور پیش‌‌بینی شده است که نسبت به فصل گذشته 16.5 درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ٥.٥ درصد افزایش داشته است.‌ متوسط تعداد واحد مسکونی در هر پروانه‌ احداث ساختمان ٢.٦ واحد بوده است‌. تعداد ٣٦هزار و 537 پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری‌های کشور در فصل بهار 98 صادر شده است که نسبت به فصل گذشته ٢١.٧ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ٦.٦ درصد افزایش داشته است. مجموع مساحت زیر بنا در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان در فصل بهار امسال، ١٧٥٤٠ هزار متر مربع بوده است که نسبت به فصل گذشته ١٩.٣ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ٠.٦ درصد افزایش داشته است. متوسط مساحت زیربنا در این پروانه‌ها ٤٨٠ مترمربع بوده است.

پروانه‌های صادر شده

در بهار امسال، 39 هزار و 112 پروانه ساختمانی توسط شهرداری‌های کل کشور صادر شده است که نسبت به فصل گذشته 21.6 درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 7.8 درصد افزایش داشته است. به این ترتیب با اینکه در شهر تهران تعداد پروانه‌های صادر شده در بهار 98 نسبت به فصل قبل و مدت مشابه سال قبل کاهش داشته است اما در کل کشور تعداد پروانه‌های صادر شده نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایش داشته است.

کاهش تولید

پیامد مهم کاهش تعداد واحدهای پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی کاهش عرضه و تولید مسکن در ماه‌های پیش رو است. با اینکه به‌خاطر افزایش قیمت‌ها متقاضیان از خرید منصرف شدند اما این تقاضا همچنان به‌صورت بالقوه در بازار وجود دارد و از بین نمی‌رود بنابراین کاهش تولید می‌تواند در آینده به کاهش عرضه و در نتیجه افزایش دوباره قیمت‌ها منجر شود.

با اینکه تقاضا برای مسکن در شهریور و مهرماه کاهش یافته بود اما در آبانماه تقاضای خرید دوباره افزایشی شد. بر اساس آخرین آمار مربوط به تقاضا و قیمت مسکن در شهر تهران که وزارت راه و شهرسازی منتشر کرد، در ماه گذشته 4 هزار و 68 فقره معامله مسکن ثبت شد که نسبت به مهرماه، حدود 500 فقره افزایش داشته که رشد 15 درصدی را نشان می‌دهد. کاهش اندک و ثبات قیمتی یکی از دلایل حضور متقاضیان در بازار مسکن عنوان می‌شود. بر اساس همین آمار، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در آبانماه، 12 میلیون و 617 هزار و 600 تومان بود که نسبت به ماه قبل از آن (مهرماه 1398) حدود 150 هزار تومان کاهش قیمت را به ثبت رسانده است؛ این در حالی است که نرخ هر مترمربع واحد مسکونی، کاهشی معادل 1.3 درصد داشته است.

اما آخرین آمار قیمت مسکن در کل کشور مربوط به فصل بهار است که این آمار افزایش قیمت مسکن در کل کشور نسبت به فصل پیش و فصل مشابه سال قبل را نشان می‌دهد. متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده در سطح کل کشور در بهار سال 98 حدود 3.5 میلیون تومان با میانگین مساحت ١٠٦ مترمربع و متوسط عمر بنای ١٢ سال بوده است، که نسبت به فصل قبل، 20.7 رصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 82.2 درصد افزایش داشته است.

با توجه به اینکه بر اساس آخرین سرشماری نفوس و مسکن در سال 95 حدود 30 درصد خانوارهای کشور اجاره نشین هستند بنابراین تقاضای بالقوه 30 درصدی در کل کشور برای مسکن وجود دارد. بنابراین کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی و همچنین کاهش تعداد واحدها در پروانه‌های صادر شده نسبت به آنچه پیش‌بینی شده بود، نشان از کاهش تولید و عرضه مسکن دارد. کاهش تولید مسکن افزایش قیمت را در پی دارد. تحلیلگران بازار مسکن معتقدند برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آینده برنامه‌هایی مانند جذب سرمایه‌ها در بخش ساخت و ساز، ورود خانه‌های خالی به بخش عرضه می‌تواند قیمت‌ها را تا حدودی کنترل کند.

نگاه 1

کاهشی تا پایان 98

عطا آیت‌اللهی

کارشناس مسکن

بعد از جهش قیمتی که در ماه‌های گذشته در بازار مسکن رخ داد اکنون شاهد رکود در این بازار هستیم و کاهش حجم معاملات این موضوع را نشان می‌دهد. می‌توان گفت واحدها روی دست سازنده‌ها مانده است و برگشت سرمایه برای سرمایه‌گذاران بخش ساخت و ساز تحقق پیدا نکرده است. بنابراین سرمایه‌گذاران و سازندگان آمادگی شروع کار جدید را ندارند به همین دلیل تعداد واحدها در پروانه‌های صادر شده کاهش پیدا کرده است. از طرف دیگر سازندگان حاضر به تعدیل قیمت نیستند و متقاضیان نیز قدرت خرید با این قیمت‌ها را ندارند. خریداران در انتظار قیمت‌های مناسب‌تر هستند. بنابراین سرمایه‌ها در واحدهای فروش نرفته سرکوب شده است و این شرایط کاهش تقاضا برای ساخت را رقم زده است. کاهش عرضه باعث کمبود مسکن در ماه‌های آتی خواهد شد. اگر رکود ادامه داشته باشد و قیمت در بازار مسکن به ثبات برسد متقاضیان بتدریج وارد بازار می‌شوند در این شرایط با توجه به کاهش تولید، عرضه در بازار کم می‌شود و افزایش قیمت به علت کمبود تولید رقم می‌خورد. روند بازار مسکن در ایران نشان می‌دهد همیشه بعد از رونقی در حدود 6 ماه، رکود و ثبات از یک تا 3 سال را شاهد هستیم. بنابراین حداقل تا پایان سال 98 نباید منتظر بازگشت رونق به بازار مسکن باشیم.

نگاه 2

سخت گیری شهرداری

محمد عدالت‌خواه

کارشناس مسکن

همیشه شاهد بودیم که تعداد واحدها نسبت به آنچه در پروانه‌ها آمده بود بیشتر بود اما آمار جدید مرکز آمار عکس این موضوع را نشان می‌دهد. کاهش تعداد واحدها نسبت به پیش‌بینی آن در پروانه‌های صادر شده کاهش سرمایه‌گذاری از سوی سازندگان در ساخت و ساز را آشکار می‌کنند. شرایط بازار مسکن، افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید باعث شده بسیاری از واحدها روی‌دست سازندگان بماند و خواب سرمایه اتفاق افتاده است. با توجه به خواب سرمایه، سرمایه‌گذاران ریسک بیشتری برای ساخت و ساز را انجام نمی‌دهند. از طرف دیگر ممکن است سازندگان تمایل به ساخت واحدهای بزرگتر به جای واحدهای بیشتر داشته باشند. بیشتر سازندگان به سود سرمایه‌گذاری خود فکر می‌کنند و توجهی به تقاضا ندارند بنابراین ترجیح می‌دهند واحدهای بزرگتری بسازند و این ممکن است یکی از دلایل کاهش تعداد واحدها نسبت به آنچه در پروانه‌ها پیش‌بینی شده، باشد. از طرف دیگر سختگیری شهرداری برای تأمین پارکینگ برای تمام واحدها، سازندگان را به‌سمت ساخت واحدهای کمتر سوق داده است. اما خطر کاهش ساخت و ساز، کاهش عرضه و افزایش قیمت در آینده است که متولیان بخش مسکن باید برای آن چاره‌ای بیندیشند.