بر اساس آنچه بانک مرکزی در گزارش خود از وضعیت بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه امسال ارائه کرده، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی 12 میلیون و 460 هزار تومان است که اگرچه افزایش 35.8 درصدی نسبت به آبان ماه سال گذشته را نشان می دهد، اما نسبت به ماه قبل از آن، 2 درصد کاهش داشته است.
کاهش متوسط قیمت مسکن در تهران در ادامه روند کاهشی ماهانه قیمت مسکن از ابتدای تابستان امسال است به گونه ای که سبب شده تا متوسط قیمت مسکن در تعدادی از مناطق پایتخت به متری 5.5 تا 8.5 میلیون تومان برسد.
هر چند که بسیاری از کارشناسان معتقدند متوسط گیری از قیمت مسکن در پایتخت به دلایلی از جمله «تفاوت بالای قیمت مسکن در 5 منطقه نخست تهران با مناطق میانی و جنوبی این کلانشهر»، «تفاوت گسترده میان قیمت واحدهای مسکونی حتی در یک محله با یکدیگر از نظر آپشن هایی چون پارکینگ، آسانسور، سال ساخت و ...»، «پایین بودن شدید تعداد معاملات مسکن که در این ماه به 4 هزار و 100 واحد رسید که نسبت به 4 میلیون واحد مسکونی در پایتخت، معادل یک صدم درصد (0.01%) است» و ... نمی تواند پاسخگوی نیاز مطالعاتی در خصوص بازار مسکن در شهر تهران باشد. بنابراین باید منطقه به منطقه و محله به محله این نیازسنجی بررسی شود.
به عنوان مثال دارندگان تسهیلات مسکن زوجین از محل صندوق مسکن یکم که با سپرده گذاری یک ساله 80 میلیون تومانی، می توانند 160 میلیون تومان به علاوه 20 میلیون تومان وام جعاله مسکن به همراه 80 میلیون تومان سپرده خود در سررسید یک ساله این سپرده از بانک عامل بخش مسکن (صرفا برای متقاضیان تهرانی) دریافت کنند که مجموعا رقم 260 میلیون تومان می شود.
این دسته از متقاضیان خرید مسکن مصرفی می توانند با استفاده از این تسهیلات در 2 منطقه 10 و 11 تهران که متوسط قیمت مسکن 8 میلیون و 800 تا 8 میلیون و 900 هزار تومان است، معادل 60 تا 65 درصد هزینه خرید یک واحد مسکونی 50 متری را تأمین کنند. اما در منطقه 12 که میانگین قیمت مسکن به متری 8 میلیون و 100 هزار تومان می رسد، این نسبت تا نزدیک 70 درصد نیز افزایش می یابد.
اما اگر متقاضیان خرید مسکن از محل تسهیلات صندوق مسکن یکم قصد خرید واحد مسکونی 40 متری را داشته باشند، در مناطق 10 و 11 تهران می توانند با استفاده از این تسهیلات، حدود 80 درصد هزینه ملک را با استفاده از این وام تأمین کنند. اما در منطقه 12 زوجین متقاضی خرید مسکن با استفاده از تسهیلات صندوق یکم می توانند تا حدود 85 درصد ارزش ملک مورد نظر را تأمین کنند.
در مناطق 15 تا 20 تهران نیز بر اساس گزارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط هر متر مربع واحد مسکونی بین 5 میلیون و 800 هزار تا 7 میلیون و 400 هزار تومان است که متقاضیان خرید مسکن از محل صندوق مسکن یکم با فرض در دست داشتن صرفا 260 میلیون تومان و بدون محاسبه سایر منابع مالی می توانند بین بعضا 70 تا 100 درصد ارزش ملک مسکونی 40 تا 50 متری را خریداری کنند.
همچنین با توجه به اینکه متوسط قیمت مسکن در گزارش های دو مرجع اصلی اعلام وضعیت بازار مسکن («بانک مرکزی» و «دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی») با یکدیگر تفاوت های نسبتا قابل توجهی دارد، متقاضیان خرید مسکن از محل تسهیلات مسکن زوجین صندوق مسکن یکم بانک عامل بخش مسکن می توانند در چند منطقه دیگر تهران شامل مناطق 9، 14 و 21 با متوسط قیمت به ترتیب 8 میلیون و 800 هزار تومان، 9 میلیون و 9 میلیون و 400 هزار تومان و 9 میلیون و 900 هزار تومان، بین 50 تا 60 درصد هزینه خرید واحدهای 40 تا 50 متری را در این سه منطقه تأمین کنند. هر چند که این ارقام، بر اساس گزارش بازار مسکن دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن است اما بر اساس گزارش بانک مرکزی، با توجه به اینکه قیمت های اعلامی در گزارش این مرجع سیاست گذاری، تا حدودی بالاتر از نرخ های اعلامی در گزارش وزارت راه و شهرسازی است، این نسبت ها تا حدودی کاهش می یابد.
حالا شرط 15 ساله بودن بنا، سد راه شده است
گزارش میدانی خبرنگار مهر از بنگاههای معاملات ملکی حاکی از آن است در مناطق مذکور به ندرت آپارتمان 50-60 متری زیر 15 سال ساخت برای خرید پیدا می شود.
متأسفانه علی رغم توقف رشد قیمت مسکن در 6 ماه گذشته و آغاز روند نزولی قیمت ها در 3 ماه اخیر، بانک عامل بخش مسکن هنوز با افزایش سقف سنی واحد مسکونی برای متقاضیان خرید مسکن از محل صندوق پس انداز مسکن یکم از 15 به 20 سال موافقت نکرده است.
این در حالی است که مهر ماه امسال این بانک با افزایش سقف سن بنا برای متقاضیان خرید مسکن از محل اوراق تسهیلات مسکن از 20 به 25 سال موافقت کرده بود که اتفاق مثبتی در راستای بهبود بازار مسکن مصرفی بوده است.
با این حال با توجه به اینکه واحد مسکونی مصرفی و کمتر از 15 سال ساخت در مناطق مرکزی و جنوبی پایتخت به سختی در فایل های مشاوران املاک یافت می شود، در حال حاضر بسیاری از افرای که می توانند با استفاده از تسهیلات صندوق مسکن یکم خانه دار شوند، امکان استفاده از این تسهیلات را ندارند و عملا یا مجبور به انصراف از این صندوق می شوند یا فرصت زمانی آنها برای خرید مسکن منقضی شده و بانک با تمدید زمانی آن مخالفت می کند.
