بازار آپارتمان‌های کوچک در تهران

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایسنا، واحدهای 50 تا 70 متر مربع با سهم 30 درصدی از معاملات مسکن شهر تهران بیشترین تقاضا را از نظر متراژ به خود اختصاص می‌دهد؛ گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که این نوع واحدها بیشتر در محدوده جنوب، غرب و شرق تهران وجود دارد. واحدهای 40 تا 50 متر با سهم 11.6 درصد و خانه‌های 70 تا 80 متر با سهم 11.4 درصد در رتبه‌های بعدی از نظر تعداد معاملات قرار دارند. به طور کلی خانه‌های کمتر از 80 متر مربع 57 درصد از معاملات را به خود اختصاص می‌دهد.

اغلب زوجینی که دو سال قبل از طریق وام، قصد خرید مسکن داشتند طی یک سال اخیر با رشد لجام‌گسیخته قیمت‌ها از خرید بازمانده‌اند. تا نیمه سال 1396 با نقدینگی حدود 200 میلیون تومان می‌شد در مناطق میانی تهران آپارتمان 50 متری خریداری کرد اما هم‌اکنون یک واحد 50 متری بالای پنج سال در این مناطق حدود 500 میلیون تومان قیمت دارد که البته با توجه به سن بنا، موقعیت و امکانات، قیمت‌ها متفاوت است.

اگر نقدینگی شما کمتر از 500 میلیون تومان است و قصد خرید آپارتمان نوساز دارید در مناطق جنوب غربی و جنوب شرقی می‌توانید به هدف خود برسد. اگر بین 500 تا 650 میلیون تومان هزینه کنید در تهرانپارس، حکیمیه، نارمک، تهران‌نو، قاسم‌آباد و برخی دیگر از محله‌های شرق تهران می‌توانید با توجه به سن بنا، موقعیت و امکانات، آپارتمان خریداری کنید. در صورتی که سن بنا برایتان اهمیت ندارد می‌توانید با 650 تا 700 میلیون تومان در پونک، جنت‌آباد، ‌شهران، طرشت و برخی دیگر از محله‌های واقع در غرب تهران آپارتمان با عمر بنا و موقعیت مختلف خریداری کنید. جست‌وجوی فایل‌های فروش ملک نشان می‌دهد اغلب واحدهای 50 تا 70 متر مربع در مناطق جنوب، غرب و شرق واقع شده است.

در محله باغ آذری یک آپارتمان 65 متری نوساز با امکانات کامل (پارکینگ، انباری و آسانسور) 440 میلیون تومان به فروش می‌رسد. یک واحد 54 متری 12 سال ساخت با امکانات کامل در محله سلسبیل نیز 470 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. آپارتمانی 54 متری هفت سال ساخت با کلیه امکانات در محله مسعودیه به مبلغ 400 میلیون تومان فروخته می‌شود. در خیابان درختی تهرانپارس یک آپارتمان 53 متری سه سال ساخت رو به آفتاب، دارای پارکینگ و انباری آسانسور به مبلغ 670 میلیون تومان به فروش می‌رسد. در حکیمیه، خیابان سازمان آب، یک واحد 60 متری نوساز با امکانات کامل 660 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

بازار مسکن در مسیر تناقض

رصد بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد عرضه در هیچ یک از دامنه‌های قیمتی، متراژی و منطقه‌ای با تقاضا همخوانی ندارد. آبان ماه 1398 واحدهای کمتر از80 متر مربع 57 درصد از معاملات را به خود اختصاص داد؛ در حالی که حدود 70 درصد فایل‌های موجود در دفاتر املاک را واحدهای بالای 80 متر مربع تشکیل می‌دهد.

در دامنه قیمت هر متر مربع نیز معاملات واقعی در محدوده شش تا 15میلیون تومان به میزان 67 درصد انجام شده است. این در حالی است که بیش از 70 درصد فایل‌ها در بازار به واحدهای دارای قیمت بیش از 15 میلیون تومان اختصاص دارد.

توزیع فراوانی برحسب ارزش هر واحد مسکونی نیز از وجود نوعی تناقض حکایت دارد. آپارتمان‌های دارای ارزش کلی 900 میلیون تومان در آبان ماه 1398 بالغ بر 53 درصد از معاملات را شامل شد. گشتی در فایل‌های آماده‌ی فروش حاکی از آن است که بیش از 80 درصد بازار عرضه را آپارتمان‌های دارای قیمت بیش از 900 میلیون تومان در بر گرفته است.

از سوی دیگر کانون منطقه‌ای تقاضا به ترتیب در 10 منطقه‌ی5، 2، 4، 10، 14، 7، 8، 15، 1 و 11 است اما در این خصوص نیز پارادوکس‌هایی مشاهده می‌شود. به طور مثال منطقه 1 از نظر تعداد معاملات در رده نهم  قرار دارد؛ در حالی که این منطقه یکی از سه منطقه‌ی دارای بیشترین تعداد آپارتمان‌های آماده فروش است. منطقه 3 نیز در کانون خرید و فروش نیست اما سهم  قابل توجهی از واحدهای کلیدنخورده در آگهی‌های ملکی را به خود اختصاص می‌دهد. درخصوص منطقه 5 با وجود پیشتازی از نظر تعداد معاملات، حجم بالایی از واحدهای خالی شهر تهران را در بر می‌گیرد.

طبق آمار سال 1395 بالغ بر 490 هزار واحد مسکونی خالی در تهران وجود داشته و این در حالی است که تقاضا برای خرید ملک در تهران همواره وجود دارد و تنفس بخش عرضه فقط در دوره‌های پس از جهش قیمت اتفاق می‌افتد. در این شرایط کمبود آپارتمان‌های ریزمتراژ ارزان قیمت در بازار مسکن شهر تهران به شدت احساس می‌شود. گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که فاصله عرضه تا فروش آپارتمان‌های کوچک متراژ و ارزان قیمت به مراتب کمتر از واحدهای بزرگ متراژ است و فشار تقاضایی در واحدهای کوچک مشاهده می‌شود که سازندگان می‌توانند در تعریف پروژه‌های جدید به این موضوع توجه کنند.

آبان‌ماه سال جاری تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 4100 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه گذشته 19.5 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 40.7 درصد کاهش داشته است. هم‌چنین متوسط قیمت خرید فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 12 میلیون و 460 هزار تومان بود که نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال قبل به ترتیب دو درصد کاهش و 35.8 درصد افزایش را نشان می‌دهد.