همه چیز درباره‌ی وام اوراق مسکن و دو برابر شدن آن

وب‌سایت فرارو: وام مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم تا سقف 200 میلیون تومان افزایش پیدا کرد تا آن‌هایی که به دنبال خرید خانه هستند، با سرمایه بیشتری با فروشنده‌ها وارد چانه‌زنی شوند. برای افزایش قدرت خرید، در کنار وام اوراق 200 میلیونی، می‌توان روی وام جعاله هم حساب باز کرد که اخیرا دو برابر شده و به 40 میلیون تومان رسیده است. بر این اساس هر زوج تهرانی می‌تواند تا 240 میلیون تومان از محل اوراق گواهی حق تقدم یا همان اوراق تسه، وام خرید مسکن دریافت کند.

این رقم برای شهر‌های بزرگ 200 میلیون تومان و شهر‌های کوچک 160 میلیون تومان است. در حال حاضر می‌توان گفت: وام مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم، بیشترین مبلغ را در بین وام‌های حوزه مسکن دارد. هرچند خرید اوراق تسه و پرداخت اقساط این وام، سختی‌های مخصوص به خودش را دارد. در این گزارش تمام جزئیات مربوط به دو برابر شدن وام اوراق مسکن را آورده‌ایم. از اقساط ماهانه گرفته تا قیمت روز اوراق تسه.

افزایش سقف وام مسکن به 200 میلیون تومان

شورای پول و اعتبار با افزایش سقف وام مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم موافقت کرده است. بر این اساس وام اوراق برای زوجین در تهران از 100 میلیون تومان، به 200 میلیون تومان رسید. این رقم برای وام مسکن انفرادی در تهران از 60 میلیون تومان به 100 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.

وام اوراق مسکن زوجین برای شهر‌های بزرگ یعنی مراکز استان‌ها و شهر‌هایی که بالای 200 هزار نفر جمعیت دارند، از 80 میلیون به 160 میلیون تومان افزایش پیدا کرده و وام انفرادی در این شهر‌ها از 50 میلیون به 80 میلیون تومان رسیده است. همچنین زوجین در سایر شهر‌ها که کمتر از 200 هزار نفر جمعیت دارند، می‌توانند به جای 60 میلیون تومان، حالا 120 میلیون تومان وام اوراق مسکن دریافت کنند. این وام در حالت انفرادی 40 میلیون تومان بود و حالا به 60 میلیون تومان رسیده است.

وام جعاله دو برابر شد

افزایش وام جعاله یا همان تعمیرات مسکن، دیگر مصوبه شورای پول و اعتبار بود. پیش از این بانک مسکن برای تعمیرات خانه 20 میلیون تومان وام پرداخت می‌کرد که حالا این رقم به سقف 40 میلیون تومان رسیده است. باید توجه داشته باشید که وام جعاله صرفا برای تعمیرات خانه نیست. کسانی که وام مسکن می‌گیرند، می‌توانند برای افزایش قدرت خریدشان روی وام جعاله هم حساب باز کنند.

هزینه دریافت وام اوراق مسکن

وام مسکن از محل اوراق ممتاز، نیاز به خرید برگه تسه دارد. برای دریافت این وام لازم نیست از یک سال قبل در بانک مسکن سپرده‌گذاری کرده باشید، در عوض می‌توانید با خرید اوراق تسه، سپرده‌گذاری در بانک را دور بزنید. هر برگ تسه برای دریافت 500 هزار تومان وام کافی است. به عبارتی زوج‌های تهرانی برای دریافت وام 240 میلیونی خرید و جعالی مسکن، نیاز به 480 برگه تسه دارند.

در حال حاضر هر برگه تسه 42 هزار و 500 تومان است و این یعنی دریافت وام مسکن برای زوج‌های تهرانی حدود 20 میلیون و 400 هزار تومان خرج دارد. وام اوراق مسکن انفرادی در تهران تا سقف 100 میلیون تومان ارزش دارد و در کنار وام جعاله به 140 میلیون تومان می‌رسد. دریافت این وام 280 برگه تسه می‌خواهد. با این حساب می‌توان گفت: هزینه دریافت سقف مبلغ وام اوراق مسکن و جعاله حدود 11 میلیون و 900 هزار تومان خواهد بود.

سقف وام اوراق مسکن زوجین در شهر‌های بزرگ 160 میلیون تومان است و در کنار وام جعاله به 200 میلیون تومان می‌رسد. دریافت این وام 400 برگه تسه به قیمت 42 هزار و 500 تومان احتیاج دارد که هزینه آن را به 17 میلیون تومان می‌رساند. وام اوراق مسکن انفرادی در این شهر‌ها 80 میلیون تومان است که در کنار وام جعاله می‌تواند رقمی معادل 120 میلیون تومان برای متقاضی سرمایه دست و پا کند. این وام 240 برگه تسه احتیاج دارد که هزینه خرید آن‌ها به حدود 10 میلیون و 200 هزار تومان می‌رسد.

وام مسکن از محل اوراق ممتاز برای شهر‌های کوچک تا سقف 120 میلیون تومان به ازای هر زوج پرداخت می‌شود که در کنار وام جعاله، ارزش آن به 160 میلیون تومان می‌رسد. هر برگه تسه به اندازه 500 هزار تومان وام ارزش دارد و این یعنی دریافت وام 160 میلیونی حدود 320 برگه تسه لازم دارد و 13 میلیون و 600 هزار تومان خرج روی دست متقاضی می‌گذرد. وام اوراق مسکن شهر‌های کوچک در حالت انفرادی 60 میلیون تومانی است و اگر کسی بخواهد می‌تواند وام جعاله 40 میلیونی را هم به آن اضافه کند و در مجموع 100 میلیون تومان از بانک وام بگیرند. این وام به 200 برگه تسه احتیاج دارد و برای دریافت آن باید هشت میلیون و 500 هزار تومان هزینه کرد.

مبلغ اقساط وام اوراق مسکن

12 سال مهلت دارید تا وام اوراق مسکن را با اقساط ماهانه به بانک برگردانید. نرخ بهره این وام 17.5 درصد در نظر گرفته می‌شود که در بافت فرسوده تخفیف خورده و به 16 درصد می‌رسد. این بازپرداخت 12 ساله به سه روش قابل انجام است. اول روش پلکانی است که در آن اقساط به صورت مساوی تقسیم می‌شوند. روش دوم، پلکانی سه درصدی است که بر اساس آن در پایان هر سال سه درصد به مبلغ اقساط وام اضافه می‌شود. پلکانی 20 درصدی هم روش دیگری است که در پایان هر سال اقساط ماهانه 20 درصد بیشتر می‌شود. در روش‌های پلکانی، اقساط سال اول کمتر است و در ادامه بیشتر می‌شود. با توجه به تورم، سالانه، روش پلکانی به نظر صرفه بیشتری دارد.

مبلغ اقساط وام اوراق مسکن 200 میلیون تومانی برای زوج‌های تهرانی، در روش ساده سه میلیون و 330 هزار تومان محاسبه می‌شود و متقاضی این وام باید تا 12 سال همین رقم را به عنوان قسط وام به بانک مسکن پرداخت کند. در روش پلکانی سه درصد، اقساط سال اول حدود دو میلیون و 984 هزار تومان است و در روش پلکانی 20 درصد، اقساط وام مسکن در سال اول دو میلیون و 974 هزار تومان محاسبه می‌شود.

در شهر‌های بزرگ که سقف وام مسکن به 160 میلیون تومان می‌رسد، مبلغ اقساط در روش ساده دو میلیون و 664 هزار تومان است. در روش پلکانی سه درصد اقساط وام در سال اول دو میلیون و 390 هزار تومان و در روش پلکانی 20 درصد اقساط وام در سال اول ماهانه دو میلیون و 378 هزار تومان در نظر گرفته می‌شود.

زوج‌های ساکن شهر‌های کوچک با جمعیت کمتر از 200 هزار نفر، در صورتی که بخواهند سقف وام اوراق مسکن یعنی 120 میلیون تومان را دریافت کنند، باید ماهانه یک میلیون و 998 هزار تومان در روش ساده اقساط پرداخت کنند. این رقم در روش پلکانی سه درصد در سال اول یک میلیون و 790 هزار تومان و در روش پلکانی سه درصد برای سال اول یک میلیون و 784 هزار تومان در نظر گرفته می‌شود.

وام جعاله 40 میلیونی در همه شهر‌ها شرایط یکسانی دارد. مهلت بازپرداخت آن کمتر از وام اوراق مسکن و نهایتا پنج ساله است. نرخ بهره در وام جعاله، مثل وام خرید همان 17.5 درصد در نظر گرفته می‌شود. بر این اساس اگر بخواهید در کنار وام خرید مسکن از وام جعاله استفاده کنید، باید در پنج سال اول ماهانه یک میلیون و پنج هزار تومان به عنوان اقساط وام جعاله به بانک مسکن پرداخت کنید.

چهار نکته مثبت وام اوراق مسکن

اول؛ افزایش سقف وام اوراق مسکن، این نوع وام را برای کسانی که می‌خواهند خانه بخرند، جذاب‌تر کرده است. در حال حاضر وام مسکن و جعاله از محل اوراق، بیشترین ارزش را در مقایسه با دیگر انواع وام مسکن دارد. زوج‌های تهرانی در صورتی که بخواهند وام مسکن از محل صندوق یکم دریافت کنند، تنها 160 میلیون تومان وام خواهند گرفت، در حالی که ارزش وام اوراق مسکن به 200 میلیون تومان رسیده و در کنار وام جعاله می‌تواند برایتان سرمایه 240 میلیونی دست و پا کند.

دوم؛ مهمترین نکته مثبت برای دریافت وام از طریق اوراق تسهیلات، صرفه‌جویی در زمان است. شما بلافاصله می‌توانید اوراق مسکن را که از بورس خریده‌اید به بانک بروید و به آن‌ها بگوید من می‌خواهم فلان خانه را با این مشخصات بخرم. پروسه دریافت وام در چنین حالتی چند روزه انجام می‌شود و لازم نیست از یک سال قبل به فکر سپرده‌گذاری در بانک باشید.

سوم؛ نکته مثبت دیگر این است که برای دریافت وام مسکن حتما لازم نیست خانه اولی باشید. به عبارتی اگر همین حالا یک خانه به نامتان است، نیازی به نگرانی نیست چراکه چنین محدودیتی برای پرداخت وام از طریق اوراق تسهیلات مسکن در نظر گرفته نشده است.

چهارم؛ قیمت اوراق مسکن 98 خیلی کمتر از سودی است که می‌توانید با مبلغ سپرده‌گذاری به آن برسید. به عبارتی اگر بخواهید از طریق اوراق مسکن وام 100 میلیونی بگیرید، خرید 200 برگ اوراق مسکن هشت میلیون و 500 هزار تومان خواهد بود. درحالی که اگر بخواهید با سپرده‌گذاری در صندوق مسکن وام 100 میلیونی بگیرید، باید به مدت یک سال 50 میلیون تومان پول نزد بانک بگذارید. در حالی که اگر این مبلغ را در حساب سپرده‌گذاری بلندمدت سرمایه‌گذاری کنید، 18 درصد سود به آن تعلق می‌گیرد و شما 9 میلیون تومان نصیبتان می‌شود. تازه این حداقل کاری است که می‌توانید در یک سال با 50 میلیون تومان انجام دهید.

چهار نکته منفی وام اوراق مسکن

اول؛ مهم‌ترین نکته منفی درباره اوراق مسکن، نرخ بهره بالای وام برای چنین تسهیلاتی است. اگر برای دریافت وام مسکن سراغ روش سپرده گذاری بروید، نرخ بهره وام برایتان هشت درصد خواهد بود. تازه اگر خانه مورد نظرتان در بافت فرسوده باشد، نرخ سود وام به شش درصد کاهش پیدا می‌کند. این در حالی است که نرخ بهره در نظر گرفته شده برای وام اوراق مسکن به 17.5 درصد می‌رسد.

دوم؛ پرداخت اقساط وام اوراق مسکن برای خودش پروسه عجیب و غریبی دارد. اگر کسی بخواهد از وام 240 میلیون تومانی خرید و جعاله مسکن استفاده کند، باید تا 12 سال اقساط نجومی بپردازد. نرخ بهره بالا در این نوع وام باعث شده میزان اقساط ماهانه وام اوراق مسکن به حدود 3.4 میلیون تومان برسد که با احتساب اقساط ماهانه وام جعاله (یک میلیون و پنج هزار تومان برای دوره پنج ساله) به حدود 4.4 میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند. با این حساب شما تا پنج سال باید ماهانه 4.4 میلیون تومان و از آن پس تا هفت سال دیگر ماهانه 3.4 میلیون تومان اقساط وام پرداخت کنید که عملا امکان‌پذیر نیست.

سوم؛ وام اوراق مسکن شما را از سپرده‌گذاری یک ساله بی‌نیاز کرده، اما در عوض باید هزینه اولیه خرید اوراق تسه را هم در نظر بگیرید. از آنجا که دریافت وام 240 میلیون خرید و جعاله مسکن به 480 برگه تسه احتیاج دارد، هزینه این وام با توجه به قیمت 42 هزار و 500 تومانی هر برگه تسه، به حدود 20 میلیون و 400 هزار تومان می‌رسد که رقم قابل توجهی است.

چهارم؛ نکته منفی دیگر مربوط به زمانی است که معامله خرید مسکن جوش نخورد. در چنین حالتی دیگر از وام خبری نیست و همچنین تا چهار ماه نمی‌توانید اوراقی که برای دریافت وام مسکن در اختیار بانک گذاشتید، پس بگیرید.

قیمت روز اوراق گواهی حق تقدم بانک مسکن

همزمان با انتشار خبر دو برابر شدن سقف وام اوراق مسکن، قیمت اوراق تسه در بورس روند صعودی به خود گرفته و امروز شنبه هفتم دی‌ماه به حدود 42 هزار و 400 تا 42 هزار و 500 تومان رسیده است. باید توجه داشته باشید که این رقم میانگین معاملات انجام شده است.

پیش از این با رکود در بازار مسکن و بی‌ارزش شدن وام اوراق، قیمت برگه‌های تسه تا 35 هزار تومان کاهش پیدا کرده بود. سه‌شنبه این برگه‌ها با نرخ 39 هزار تومان معامله می‌شد، چهارشنبه بعد از دو برابر شدن وام اوراق، قیمت برگه‌های تسه به 40 هزار و 500 تومان رسید و امروز در بازار بورس هر برگه تسه با نرخ 42 هزار و 500 تومان معامله شد. هرچند، فروشنده‌ها دنبال نرخ‌های بیشتر برای برگه‌های تسه هستند و قیمت فروش آن‌ها خیلی بالاتر است.

اوراق گواهی حق تقدم بانک مسکن در بورس با نماد تسه معامله می‌شود. برگه‌های تسه بر اساس زمان صدور ارزش متفاوتی دارند. برای مثال برگه‌هایی که در آذرماه 98 صادر شده‌اند، در بازار بورس با نماد تسه 98091 معامله می‌شود. هر برگه تسه دو سال از زمان صدور اعتبار دارد.

برای مثال تسه آذر 98 تا آذر 1400 اعتبار دارد و بعد از گذشت دو سال به کلی ارزش خود را از دست می‌دهد. این موضوع باعث می‌شود تسه‌های جدید عموما قیمت بالاتری نسبت به تسه‌های قدیمی که مهلت کمی از اعتبارشان باقی مانده، ارزش داشته باشند. هرچند این مورد همواره در بازار اوراق تسه ثابت نیست.

امروز بر اساس گزارش‌های سازمان فرابورس قیمت هر برگه تسه به طور میانگین 42 هزار و 430 تومان معامله شد. قیمت روز اوراق تسه مطابق جدول زیر است: