خزان اجاره‌نشین‌ها

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، آمارهای رسمی از افزایش 31.2درصدی میانگین اجاره‌بهای مسکونی در سال منتهی به پاییز امسال حکایت دار‌د. این میزان افزایش که در قراردادهای اجاره تمدیدی منعکس شده، اگرچه از میانگین نرخ تورم سالانه کمتر است؛ اما با احتساب اینکه سهم هزینه مسکن و اجاره در سبد هزینه مصرفی خانوار گاهی از 50درصد هم بالاتر می‌رود و میانگین افزایش درآمد جامعه به 20درصد هم نمی‌رسد، به‌منزله افزایش فشار به اجاره‌نشین‌هایی است که حداقل 30درصد خانوارهای کشور را شامل می‌شوند.

اطلاعات منتشر شده مرکز آمار ایران از تحولات بازار اجاره نشان می‌دهد شاخص اجاره‌بها در پاییز نسبت به تابستان 7.2درصد افزایش یافته و رشد آن ‌همپای رشد قیمت مسکن بوده است. عمده‌ترین دلیل افزایش متناوب اجاره‌بها، تخلیه تورم 200درصدی بازار مسکن در 2سال گذشته بوده که همچنان به تلاطم بازار اجاره دامن زده و به کابوس اجاره‌نشین‌ها تبدیل شده است؛ آن‌هم درحالی که براساس آمارهای سرشماری عمومی سال95، معادل 30.7درصد از کل خانوارهای کشور و 43.5درصد از کل خانوارهای تهرانی اجاره‌نشین هستند. محاسبات نشان می‌دهد حتی بدون درنظر گرفتن جهش نجومی قیمت آپارتمان و افول تولید مسکن در دهه90، در سال1400 نسبت خانوارهای اجاره‌نشین به کل خانوارها در کشور به 35درصد و در تهران به بیش از 50درصدخواهد رسید.

گران‌نشینان و ارزان‌نشینان

بررسی آمارهای مربوط به تحولات بازار اجاره‌بهای کشور در فصل پاییز امسال نشان می‌دهد در وضعیتی که متوسط رشد اجاره‌بها نسبت به فصل تابستان به 7.2درصد می‌رسد، اجاره‌نشینان استان ‌همدان تورم 13.7درصدی اجاره‌بها را متحمل شده‌اند و در مقابل اجاره‌نشین‌های استان آذربایجان‌غربی با رشد 1.7درصد اجاره‌بها، کمترین گرانی را در این حوزه تجربه کرده‌اند. همچنین در پاییز امسال، میانگین تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص اجاره‌بها در کشور، یعنی میزان افزایش اجاره‌بها در پاییز امسال نسبت به پاییز پارسال، معادل 21.6درصد بوده؛ اما رشد این شاخص در استان لرستان به 34.8درصد رسیده است. به‌عبارت‌دیگر اجاره‌نشین‌های لرستان در پاییز امسال، شاهد بیشترین جهش شاخص اجاره‌بها در مقایسه با سال قبل بوده و طعم گرانی را بیشتر چشیده‌اند. در مقابل استان لرستان، بازهم استان آذربایجان غربی کمترین تورم نقطه‌به‌نقطه را برای اجاره‌بها شاهد بوده و اجاره‌نشینان این استان به‌طور میانگین فقط 10درصد افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند.

  هزینه تعمیر و نگهداری

یکی از نکات با اهمیت در اطلاعات مرکز آمار ایران از تحولات بازار اجاره این است که از بهار97 تا بهار98، رشد هزینه خدمات نگهداری و تعمیرات جزئی واحدهای مسکونی اعم از لوله‌کشی، گچ‌کاری، برق‌کاری و نصب ایزوگام  با شیب بیشتری نسبت به رشد تورم اجاره‌بها حرکت کرده و در مجموع حاشیه سود موجران را کاهش داده است. براساس این آمارها، تورم هزینه تعمیر و نگهداری در 2فصل اخیر یعنی تابستان و پاییز98 قدری تعدیل شده؛ اما اثرات آن در بازار اجاره همچنان مشهود است. طوری که یکی از عوامل رشد متناوب نرخ اجاره‌بها محسوب می‌شود و در نهایت اجاره‌نشینان باید تاوان آن را بدهند.

امید مستأجران به وام بانکی

به‌دنبال رشد روزافزون شاخص اجاره‌بها و بی‌توجهی متولیان بازار مسکن به این حوزه، فقط دو راه برای مستأجران باقی‌مانده و گریزی غیر از آن ندارند. راه نخست این است که با پذیرش رقم پیشنهادی مالک، افزایش هزینه اجاره را به جان بخرند و با کاهش هزینه‌های ثانویه معیشت، آن را بپردازند. بررسی‌ها نشان می‌دهد برخی خانوارهایی که قادر به تحمل افزایش اجاره‌بها نیستند یا به پذیرش آن تمایلی ندارند، با دریافت وام‌های سنگین بانکی به‌دنبال افزایش مبلغ رهن خود و فرار از پرداخت اجاره ماهانه هستند. البته در این فرایند، با توجه به محاسبه سود 3درصد ماهانه برای تبدیل رهن به اجاره، مستأجران حتی با دریافت وام 23درصدی که نظام بانکی با بلوکه کردن بخشی از سپرده می‌توانند معادل 0.7درصد از هزینه اجاره را صرفه‌جویی کنند.

وزارت امور اقتصادی و دارایی نیز با توجه به همین موضوع،  برنامه‌ای را برای ایجاد صندوق حمایت از اجاره‌نشین‌ها با پرداخت وام ودیعه مسکن در دستور کار داشت که البته شورای پول و اعتبار در جلسه اخیر خود با آن موافقت نکرد. درصورت ایجاد این صندوق، مقرر شده بود با افتتاح حساب مستأجرها در این صندوق، طی سازوکاری مبلغی به‌عنوان وام بانکی با نرخ سود مصوب بانکی و حتی بالاتر برای کمک به رهن مسکن اجاره‌ای به آنها پرداخت شود تا آنها به‌جای پرداخت اجاره ماهانه، اقساط وام را پرداخت کنند. هرچند در این برنامه بر استفاده از منابع خیرخواهانه نیز حساب ویژه‌ای باز شده بود تا نرخ سود این تسهیلات کاهش پیدا کند، اما بازهم به‌نظر نمی‌رسید چنین اقدامی برای کمک به بخش زیادی از مستأجران کارایی داشته باشد.

   اخراج مستأجران از بافت رسمی

در مقابل این بخش از مستأجران که راه نخست را برمی‌گزینند و به هر قیمتی محل اقامت خود را حفظ می‌کنند، بخش بزرگی از خانوارهای اجاره‌نشین با بحران کسری درآمد در مقابل هزینه‌ها مواجه هستند و عملا راهی جز انتخاب راه دوم ندارند. راه دوم این است که این خانوارها با اجاره کردن آپارتمانی ارزان‌تر در مناطقی پائین‌تر از منطقه سکونت خود، دخل‌وخرج خود را جور کنند تا سقف بالای سرشان حفظ شود. البته استراتژی کوچ مستأجران به مناطق ارزان‌تر درنهایت به اخراج مستأجران از بافت رسمی شهرنشینی منجر می‌شود و آنها مجبور می‌شوند در بافت‌های حاشیه‌ای شهرها مستقر شوند. با توجه به‌وجود 6میلیون خانوار حاشیه‌نشین در کشور، به‌نظر می‌رسد بی‌توجهی وزارت راه و شهرسازی به این موضوع می‌تواند به بحرانی در آینده نزدیک تبدیل شود؛ زیرا بازآفرینی این بافت‌ها به‌مراتب پرهزینه‌تر از کارآمد‌سازی‌ بازار مسکن و ساماندهی بازار اجاره‌بها خواهد بود.