قفل کرونا بر بازار مسکن

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، قرنطینه خودخواسته شهروندان در خانه‌ها، برای جلوگیری از شیوع ویروس کرونا، دامن بازار مسکن را نیز گرفته و تقاضای خرید را در این بازار به‌شدت کاهش داده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد اپیدمی کرونا، مراجعه به دفاتر مشاور املاک و تماس برای آگهی‌های فروش مسکن در فضای مجازی را 50درصد کم کرده و بنگاه‌های املاک را در آستانه سال نو با کسادی جدی مواجه کرده است. نکته قابل تأمل اینکه باوجود افت تقاضا، همچنان سیر صعودی قیمت مسکن در سایه تورم انتظاری و رشد قیمت مصالح ساختمانی ادامه دارد.

 انتشار ویروس کرونا در 2هفته اخیر مراجعات حضوری شهروندان را به مراکز خرید و مبادله کاهش داده و باعث شده به‌جز بازارهای عرضه کالاهای ضروری و روزمره، مابقی بازارها با افت محسوس تقاضا مواجه شوند. در این میان بخشی از تقاضای بازارها به بازار کسب‌وکارهای اینترنتی منتقل شده؛ اما بازارهایی نظیر مسکن که جوش خوردن معاملات آن به مراجعه و چانه‌زنی‌های چندباره خریدار و فروشنده نیازمند است، بیشترین آسیب را متحمل شده است.

جولان ویروس گرانی

وضع نامشخص شاخص‌های کلان اقتصادی و نرخ ارز، پررنگ‌ترین بهانه‌هایی است که به گفته مشاوران املاک تهران باعث شده فروشندگان مسکن همچنان قیمت پیشنهادی خود را بالا ببرند. حامد قیصری، از مشاوران املاک فعال در منطقه 17تهران می‌گوید: در اسفندماه، تقاضای مسکن در این منطقه 50درصد افت کرده اما به‌واسطه نامشخص بودن تکلیف اقتصاد و قیمت ارز و گرانی مصالح ساختمانی، به‌خصوص مصنوعات فولادی میانگین قیمت پیشنهادی مسکن با رشد 3تا 5درصدی مواجه بوده است. قیصری می‌گوید: باوجود بالا رفتن قیمت پیشنهادی، میانگین قیمت معاملات چندان افزایشی نداشته؛ زیرا با کاهش تقاضای مؤثر در بازار مسکن، معاملات نیز به‌شدت افت کرده است. به گفته او همزمان با افت تقاضا، تقریباً نیمی از فروشندگان نیز از فروش انصراف داده‌اند که دلیل اصلی آن، صبوری برای مشخص شدن وضع اقتصاد در سال آینده بوده است. سلامی، از مشاوران مسکن فعال در منطقه6 تهران نیز روایت مشابهی از بازار مسکن دارد و معتقد است این وضع حداقل تا اواسط اردیبهشت99 ادامه خواهد داشت. همچنین حریری، مشاور املاک در منطقه 5تهران، به‌عنوان پرمعامله‌ترین منطقه پایتخت، اثرگذاری کرونا بر تقاضای بازار مسکن را قوی‌ترین اتفاق این بازار در 2سال اخیر لقب می‌دهد و البته می‌گوید: این افت تقاضا در تحولات میان‌مدت این بازار تأثیر نخواهد داشت مگر اینکه روند اقتصاد در سال99 تغییر کند و بازار مسکن نیز با آن همراه شود. به عقیده او، رشد قیمت مسکن همچنان در محدوده نرخ تورم تداوم خواهد داشت.

در بهمن‌ماه امسال بازار مسکن تهران دوباره وارد دوره رونق شد و با رسیدن تعداد معاملات آن به 13هزار و 264 فقره نسبت به‌ماه قبل 24درصد و نسبت به بهمن پارسال 42درصد رشد کرد. همچنین میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران نیز با رشد 4.3درصدی نسبت به دی‌ماه و افزایش نسبت به بهمن 97، به 14میلیون و 405هزار تومان رسید که در تاریخ بازار مسکن بی‌سابقه بود.

پیش‌بینی اصلاح ناگزیر قیمت

فعلاً کرونا مهمان ناخوانده اقتصاد ایران شده و تقاضای مؤثر و قیمت واقعی برخی از حوزه‌ها را تغییر داده ؛ اما با رفع این اپیدمی، دوباره وضع بازار‌ها به سمتی خواهد رفت که با شاخص‌های کلان اقتصاد همخوانی داشته باشد. حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان و تحلیلگر بازار مسکن معتقد است: در این وضع بازار مسکن به سمت سکون و اصلاح قیمت متمایل خواهد شد و کاهش قیمت واقعی مسکن به‌تدریج و در ماه‌های آینده قطعاً رخ خواهد داد. عبده‌تبریزی با اعتقاد به اینکه شارژ قیمت مسکن ناشی از سفته‌بازی در قیمت زمین است، می‌گوید: زمین مسکونی یک عنصر انحصاری است که سفته‌بازی روی آن عامل اساسی رشد قیمت مسکن محسوب می‌شود؛ زیرا قیمت اصلی‌ترین نهاده تولید مسکن را افزایش می‌دهد؛ بر این اساس، اگر سیاست‌گذاری‌های این بازار به سمت تعادل‌بخشی و ساماندهی حرکت نکند، می‌تواند تحولات قیمتی بازار مسکن را همچنان ادامه دهد. از سوی دیگر، این کارشناس مسکن می‌گوید: به‌واسطه نوسانی بودن وضع متغیرهای کلان اقتصاد ایران، مشتریان هنوز به معجزه رشد دوباره قیمت مسکن اعتقاد دارند و تا زمانی که چنین باوری در بازار وجود داشته باشد، سفته‌بازی در بازار زمین و مسکن نیز ادامه خواهد داشت درنتیجه کنترل وضع بازار مسکن تا حدود زیادی نیز به شفاف‌تر کردن سرنوشت شاخص‌های کلان اقتصادی بستگی دارد. با همه این تفاصیل، عبده‌تبریزی معتقد است در سال99، بنا به افت محسوس قدرت خرید متقاضی مصرفی و ناتوانی آنها در خرید مسکن، قیمت واقعی مسکن روند اصلاحی بگیرد و در شرایطی که قیمت اسمی مسکن ثابت مانده یا در محدوده نرخ تورم رشد می‌کند، بخش عمده معاملات مسکن مصرفی در قیمت‌هایی پایین‌تر انجام شود.

تبانی قیمت مسکن با بی‌ثباتی اقتصاد کلان

در جریان موج افزایشی اخیر قیمت مسکن، نه مشاوران املاک و نه سازندگان، اتهام شارژ قیمت مسکن را نپذیرفته‌اند و در نهایت آن را به سودجویی واسطه‌ها ربط داده‌اند اما در این میان همگی بر یک نکته اتفاق‌نظر دارند که در تنش‌های اقتصادی 2سال اخیر، مسکن در هیبت کالاهای سرمایه‌ای سنتی، به مأمنی برای صاحبان نقدینگی تبدیل شده و حالا همین افراد با به‌روزرسانی قیمت سرمایه‌گذاری‌های خود در این بازار، به رشد قیمت مسکن دامن می‌زنند. بررسی‌ منابع آماری نشان می‌دهد همواره در دوره‌های رونق بازار مسکن، سهم تقاضای سرمایه‌ای نسبت به تقاضای مصرفی حداقل 2 به یک بوده و حتی در سال 97با تخصیص 80درصد معاملات مسکن به متقاضیان سرمایه‌گذاری، این نسبت 4 به یک شده است. در این وضع، طبیعتاً افت قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن تأثیر چشمگیری بر سازوکار بازار مسکن نخواهد داشت و رشد قیمت آن را منتفی نخواهد کرد. نکته قابل‌توجه در بازار مسکن این است که شناوری این بازار، یعنی تعداد واحدهایی که در بازار مسکن خریدوفروش می‌شود نسبت به کل موجودی مسکن کشور بسیار کم است و همین مسئله باعث می‌شود چسبندگی قیمت در این بازار به‌شدت بالا باشد و حتی با عادی شدن وضعیت اقتصاد و بهبود دورنمای شاخص‌های کلان آن نیز، قیمت اسمی مسکن با افت محسوسی مواجه نشود.