اقتصاد آنلاین – محبوبه قرمزچشمه؛ هر قراردادی که به موجب آن پیش فروشنده، متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص شود و واحد ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید، قرارداد پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود.
پیش فروش‌ها، دردسر ساز شده اند
پیش فروش یکی از انواع صاحب خانه شدن، با توجه به افزایش ناگهانی نهاده‌های ساختمانی امروز معضلات بسیاری را برای شهروندان بوجود آورده است.
در بسیاری از موارد عدم آگاهی از مفاد یک قرارداد موجب می‌شود، متضرر نهایی، متقاضی و ثبت نام کننده مسکن باشد.
هر کشوری برای ضابطه مند کردن پیش فروش‌هاو حل مشکلات مربوط به ساخت و ساز قوانین مشخصی دارد،این قوانین پایه هر قرادادی برای پیش فروش است، علاوه بر این مواد قانونی، مفاد و بندهایی به این قرارداد، به توافق طرفین اضافه می‌شود.
برای پیشگیری از بروز مشکلات پیش فروش‌ها چه باید کرد؟
برای پیشگیری از بروز مشکلات بعدی، متقاضیان پیش خرید مسکن باید در نظر داشته باشند که مفاد قرارداد را با دقت و چندین مرتبه مطالعه کنند و در امضاء آن عجله نکنند.
مشکلات بین سازندگان و ثبت نام کنندگان در بسیاری از موارد به دلیل احمال خود متقاضی مسکن است. در بسیاری موارد قرارداد به شکلی تنظیم شده است که از یک ماده آن دو برداشت متفاوت می‌توان داشت، این مفاد باید اصلاح شود و بهتر آن است که قراداد پیش خرید مسکن را با مشورت یک قانون دان امضاء کنند.
ضرر بی کفایتی سازنده‌ها بر دوش متقاضیان خرید
یکی از شهروندانی که متقاضی خرید ساختمان به شکل پیش فروش در شریف آباد استان تهران بود، در گفت و گو با خبرنگار اقتصادآنلاین گفت: دی ماه 98 قرارداد پیش خرید یک سوله را با شرکت سازنده معتبر امضاء کردم و مبلغ پیش خرید را هم واریز کردم، امروز بعد از گذشت بیش از 2ماه، شرکت سازنده به استناد قرارداد، افزایش قیمت آهن را از من مطالبه می‌کند، درحالی که زمان قرارداد آهن 7 هزار و امروز 11 هزار تومان است! اگر زمان امضاءقرارداد این بند را به درستی مطالعه می‌کردم، امروز ضرر بی کفایتی این شرکت از پول من جبران نمی شد.
قانون پیش فروش مسکن مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی‌ماه یک هزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 89.10.29 به تأیید شورای نگهبان رسید. وزارت راه و شهرسازی نیز به شکل مشخص این قوانین را درج کرده است. برای آشنایی متقاضیان با قانون پیش فروش ساختمان مفاد آن را در زیر می‌آوریم:
ماده 1- هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون ((قرارداد پیش‌فروش ساختمان)) محسوب می‌شود.
تبصره- اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
- سرمایه گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد. مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بناء بر روی عین مستأجر را دارند.
ماده 2- در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
-اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
-پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
-اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه(پارکینگ) و انباری مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
-بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.
-شماره قبوض اقساطی برای بهاء تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
-تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی
معرفی داوران
احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن، (9)، (11)، (12)، (16) و (20) این قانون
-ماده 3- قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهداد ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده 4- تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
-سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازاء سرمایه‌گزاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
-پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
-بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (9) این قانون
-تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
-پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره-در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادر کننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (30٪) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادر کننده پروانه می‌باشد.
ماده 5- تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه‌قضائیه صورت می‌گیرد.
ماده 6- چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (9) ماده (2) این قانون، مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نماید. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
- در صورتی که واحد پیش‌فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده
- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (5/0٪) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
-در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به ازای یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
-در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
ماده 7- در صورتی که مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بناء تا پنج‌درصد (5٪) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج‌درصد (5٪) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
- چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نودوپنج درصد (95٪) مقدار توافق شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
ماده 8- در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
تبصره- در صورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قسمت روز بناء طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
ماده 9- پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده 11- در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده‌درصد (10٪ ) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند بر خلاف آن توافق کنند.
ماده 12- درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماینده و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یکماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ماده 13- پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم ماقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام نماید.
ماده 14- در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است ( کمتر از ده‌درصد ((10٪)) پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه شده از محل ماده (11) و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (20) این قانون نخواهد بود.
ماده 15- عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده 16- در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواقع مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یکماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده 17- واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم مقام قانونی آن‌ها بلامانع است.
ماده 18- در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده 19- پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
ماده 20- کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک دارو از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آئین نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود.
ماده 21- پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و هرگونه آگهی پیش‌فروش به هرطریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین نامه اجرائی این قانون مشخص می‌شود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
- مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دوماه و جزاء نقدی از ده‌میلیون (10.000.000) ریال تا یکصد میلیون (100.000.000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده 22- شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده 23- اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
ماده 25- آئین نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
