بازار مسکن هنوز درگیر احتکار است

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایسنا، آمار گویای آن است که در 11 ماهه سال 1398 ساخت و ساز در تهران 26 درصد کمتر از تعداد معاملات بوده است. سال 1397 هم تعداد واحدهای مسکونی جدیدالاحداث 46 درصد پایین‌تر از تعداد معاملات بود.

بر این اساس برخی افراد عنوان می کنند به دلیل رکود بخش ساخت و ساز طی سالهای اخیر در حال حاضر تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه کاهش یافته و به نوعی این واحد ها وارد بازار مصرف شده اند.

ابتدا باید این مسئله را در نظر گرفت که بالا بودن تعداد معاملات نسبت به تعداد ساخت و سازها لزوما به معنای سکونت در واحدهای خالی نیست؛ زیرا بخش قابل توجهی از معاملات در بازار مسکن از نوع جابجایی است. یعنی یک خانوار واحد مسکونی خود را ترک میکند و به آپارتمانی که از قبل دارای سکنه بوده می رود. خانوار ساکن در واحد مقصد نیز در واحدی که از قبل دارای سکونت بوده مستقر می شود. به همین ترتیب چرخه ادامه می یابد و ممکن است هیچ فشاری به بخش عرضه وارد نشود.

از سوی دیگر، مطابق آمار سال 1395 بالغ بر 490 هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران وجود داشته که می تواند پذیرای یک میلیون و 617 هزار خانوار باشد.   نتیجه گیری درباره ورود خانه های خالی به بازار مصرف، فقط در شرایطی می تواند صحیح باشد که طی سه سال گذشته مهاجرت عجیب و غریبی به تهران اتفاق افتاده باشد. با وجود آنکه هنوز آماری در زمینه مهاجرت به تهران بعد از سال 1395 ارائه نشده، شواهد و قرائن، فرضیه مهاجرت 1.6 میلیون خانوار به تهران را به هیچ عنوان تایید نمی‌کند. حتی کارشناسان می‌گویند به دلیل جهش قیمت مسکن طی دو سال گذشته بسیاری از مستاجران به شهرهای اطراف تهران مهاجرت کرده‌اند.

مطابق آمار نفوس و مسکن، طی سال‌های ١٣٩٠ تا ١٣٩٥ تعداد 404 هزار و 966 نفر به شهر تهران وارد شده و تعداد 369 هزار و 288  نفر از مهاجران تهران را ترک کرده اند. یعنی فقط 35 هزار و 678 نفر بین سالهای 1390 تا 1395 وارد تهران شده اند که اگر تقسیم بر بعد 3.3 خانوار شود این تعداد فقط نیاز به 10 هزار و 800 واحد مسکونی داشته است. این عدد را با 490 هزار واحد مسکونی خالی تهران مقایسه کنید.

بر اساس همین آمار مقصد حرکت مهاجران خارج شده از شهر تهران به ترتیب نزولی فراوانی نسبی، شهرهای کرج (١١,٦٩ درصد)، پردیس (٤.٦٨ درصد)، پرند (٤.١٨ درصد)، شهریار (٢.٧٩ درصد)، مشهد (٢.٥٧ درصد)، قم (٢.٣٨ درصد)، رشت (١.٩٧ درصد)، اسلامشهر (١.٨٩ درصد)، سمنان (١.٨٨ درصد) و پاکدشت (١.٨١ درصد) بوده است. همچنین ٥١.٦٠ درصد از مهاجران خارج شده از تهران به سایر شهرهای کشور مهاجرت کرده‌اند.

با توجه به تکمیل واحدهای مسکن مهر در شهرهای پردیس، پرند و هشتگرد احتمالاً از سال 1395 به بعد خانواده های بیشتری تهران را ترک کرده‌اند و البته احتمالاً افراد دیگری نیز وارد این شهر شده اند. اما قطعاً نمی‌توان گفت مهاجرت بزرگی به مقصد شهر تهران اتفاق افتاده است.

تهران حدود 4 میلیون واحد مسکونی دارد و گفته می شود جمعیت آن در شب حدود 8 میلیون و در روز حدود 13 میلیون نفر است. این نشان می دهد در شب‌ها به ازای هر دو نفر یک واحد مسکونی در تهران موجود است که با بعد جمعیت 3.3 نفر خانوار شهری تناسبی ندارد.

آمار و ارقام در شرایطی از وضعیت مطلوب موجودی مسکن در شهر تهران نسبت به جمعیت ساکن حکایت دارد که گزارش ها نشان دهنده کمبود شدید واحدهای موجود در بازار است. واسطه های ملکی، به خصوص طی ماه های اخیر از پیشی گرفتن تقاضا نسبت به واحدهای مسکونی مرغوب خبر می دهند. این یعنی واحدهای خالی در دست دلالان و سفته بازان است که هیچ نوع مالیاتی نمی پردازند و روز به روز قیمت ها را بالا می برند.

کارشناسان همواره تاکید می‌کنند مالیات بر عایدی املاک می‌تواند به سوداگری در بازار مسکن کلانشهرهای ایران پایان بدهد اما مشخص نیست به چه دلیل دست‌کم از سال 1366 به بعد که قدم هایی اولیه برای اجرای مالیات از خانه های خالی برداشته و سپس اعلام شد که زیرساخت های این مسئله فراهم نیست، اجرای این قانون معطل ماند.

از سال 1394 موضوع مالیات بر عایدی املاک توسط دولت و مجلس مطرح شد. تا اینکه مجلس شورای اسلامی طرحی را  در این زمینه به دولت ارائه کرد و دولت اعلام کرد که در این خصوص لایحه ارائه می‌دهد. یکی از پیش‌نیازهای اجرای این قانون راه اندازی سامانه املاک و اسکان است که بهمن ماه سال گذشته توسط وزارت راه و شهرسازی رونمایی شد. طبق آخرین پیگیری ها از فعالیت سامانه املاک و اسکان و بنابر اعلام محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی، پس از فروکش کردن ویروس کرونا رایزنی هایی که از قبل با دستگاه های مرتبط برای متصل شدن به سامانه انجام شده ادامه خواهد یافت.