تخفیفات مسکنی، نشانه کاهش قیمت است/ وضعیت بازار مشارکت در ساخت در بهار۹۹

اقتصاد آنلاین - محبوبه قرمزچشمه؛ بازار مسکن دارای دو سیکل رکود و رونق است. هر دوره از این سیکل در شرایط عادی بین 3 تا 4 سال به طول می انجامد. طول مدت این سیکل در بازار مسکن ایران کاهش یافته و به یک سال رسیده است. زمستان 98 با احساس ناامنی ناشی از گسترش تنش بین ایران و آمریکا به پایان رسید. بعد از شهادت سردار سلیمانی، بورس قرمزپوش شد و مسکن در سکته فرورفت. بازار سرمایه در احساس ناامنی ناشی از تحولات سیاسی توانست خود را باز یابد اما بازار مسکن در این بین همچنان در سکته باقی ماند، سال 99 با کرونا ویروس و رکود در بازار مسکن آغاز شده و تحولات بعد از آن در نظر کارشناسان و صاحب نظران  متفاوت است.

حامد هدائی، اقتصاددان رفتاری و سیاسی در گفت و گو با اقتصاد آنلاین اظهار کرد: در بررسی روند صعودی قیمت مسکن باید، یک مقدار به عقب برگردیم و روند حرکت بازار مسکن در سال‌های پیش را بررسی کنیم، ابتدای سال 97 شاهد صعود قیمت مسکن بودیم با در رفتن فنر دلار نیز افزایش قیمت بیشتر تشدید شد و سازنده‌ها قبل از عید 97 از بازار خارج شدند تا بتوانند قیمت مسکن را افزایش دهند.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه افزود: اواسط سال 97 قیمت مسکن به شدت بالا رفت و وارد سیکل رونق بازار مسکن شدیم، روندی که می بایست در سیکل رونق طی می کردیم، به سرعت رخ داد و فرایند سیکل رونق ما خیلی به سرعت پیش رفت.

وی در ادامه گفت: در بازار مسکن سیکل رونق و رکود یا پیش رونق و پیش رکود 2 ساله، 3 ساله و گاهی نیز 4 ساله است. سیکل  رونق که در سال 97 بوجود آمد، بعد از مدت‌ها رکود بود، به سرعت این اتفاق افتاد و  شرایطی را به وجود آورد که قیمت‌ها به شدت افزایش یافت.

 چراغ‌هایی برای ورود به سیکل رکود بازار مسکن

هدائی با اشاره به پیش بینی‌های مسکنی گفت: به خاطر پایین بودن فرایند سیکل رونق و افزایش قیمت‌ها در سال 97، پیش بینی می شد بازار به سرعت روند معکوس را طی کند و وارد سیکل رکود شود. در سال 98 چراغ‌هایی را برای  ورود به سیکل رکود مشاهده کردیم و وارد منطقه رکود شدیم.

250 تا 300 درصد سود خالص برای سازندگان مسکن

وی با اشاره به انتقاد سازنده‌های مسکن گفت: سازنده‌ها نمی توانستند با قیمت بالا املاک خود را بفروشند و به خاطر افزایش قیمت مصالح ساختمانی شکایت داشتند. سازنده‌ها اظهار می کردند ساخت و ساز  به صرفه نیست و افزایش قیمت زمین را بهانه می کردند. این در حالی است که سازنده‌ها هرچند هم  قیمت مصالح ساختمانی افزایش یابد و زمین نیز گران شود، بر اساس فرمول سود و زیان ساختمان سازی، در حدود  250 تا 300 درصد سود می بردند.

اصرار بر افزایش قیمت، باعث کاهش تقاضا می شود

این اقتصاددان رفتاری و سیاسی در ادامه گفت: سازنده‌ها همواره افزایش قیمت مصالح ساختمانی و قیمت زمین را نیز در قیمت تمام شده ساختمان لحاظ می کنند. (تنها در پروژه‌های مشارکت افزایش قیمت زمین محاسبه نمی شود، چرا که مالکین در ساخت شریک می شوند و مالک زمین، به عنوان سهم خود از مشارکت، زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد.)

وی افزود: چند اتفاق عمده باعث شد سازنده‌ها به این فکر کنند که قیمت مسکن، به بالاترین رشد  قیمت خود رسیده است و اصرار بر افزایش قیمت، باعث کاهش تقاضا می شود و  فروش املاک و واحد‌های ساخته شده را با مخاطره مواجه می کند.

4 دلیل افزایش قیمت مسکن در سال 98

هدائی گفت: چند اتفاق عمده در سال 98 رخ داد که باعث شد قیمت مسکن علاوه بر رکود، سیر نزولی نیز پیدا کند. شرایط به وجود آمده در نتیجه تشدید بحران با آمریکا و ترس مردم از ناامنی موجب شد که کمتر مایل به سرمایه گذاری در مسکن باشند. در حقیقت بزرگ ترین عامل سیر نزولی قیمت مسکن این موضوع بود.

عامل دوم  تاثیر گذار در تحولات بازار مسکن، شهادت سردار حاج قاسم سلیمانی بود. با بوجود آمدن تنش‌های جدید بین  ایران و آمریکا با ترور سردار سلیمانی، بیم جنگ و احساس ناامنی موجب شد مردم از سرمایه گذاری بلند مدت همچون مسکن که بخش قابل توجهی از سرمایه خود را باید به آن اختصاص دهند، پرهیز کنند.

عامل سوم تاثیر گذار در تحولات بازار مسکن زمستان 98، سقوط هواپیمای ایرانی بود که ترس فراگیری را ایجاد کرد.

چهارمین عامل، اغتشاشات خیابانی و برهم خوردگی نظم اجتماعی بود که موجب شد قیمت مسکن تاحدودی پایین آید. در کنار بازار مسکن، سقوط بزرگ بازار سرمایه ناشی از تحولاتی بود که در زمستان 98 رخ داد.

احساس ناامنی و ترس عامل رکود و کاهش قیمت مسکن

وی افزود: زمانی که ناامنی وجود داشته باشد، ترس از سرمایه گذاری‌های بزرگ افزایش می یابد و تمام عوامل گفته شده در بازار مسکن موجب رکود و کاهش قیمت مسکن در پایان سال 98 شد.  تا حدودی معاملات مسکن خوابید و حتی طرف تقاضا تمایل به سرمایه گذاری در بخش مسکن را نداشتند. سرمایه داران ترجیح دادند، بیشتر سرمایه‌های خود را به سمت سرمایه گذاری در طلا و کالاهایی که قابل حمل بود، سوق دهند.

هدائی با اشاره به گزارشات مختلف گفت: بر اساس منابع معتبر، قیمت مسکن در بهمن و اسفند ماه98، ماهیانه در حدود 5 درصد کاهش یافت و شرایط به سمت رکود و کاهش  حباب مسکن پیش رفت.

شیوع کرونا و اهمیت حفظ جان و ترس از مرگ

در انتهای سال98 با شیوع ویروس کرونا اهمیت حفظ جان و ترس از مرگ باعث شد که مردم بیشتر در خانه‌ها بمانند و قیمت مسکن نیز در سال 99 پایین بیاید.

آفرها و تخفیفات مسکنی نشانه کاهش قیمت مسکن است

وی افزود: یکی از نشانه‌های کاهش قیمت مسکن، آفرها و تخفیفاتی است که سازنده‌ها به متقاضیان خرید مسکن می دهند و آن‌ها را تشویق به خرید و حضور در بازار مسکن می کنند. همین نحوه عملکرد مالکین و سازنده‌های واحد‌های مسکونی،اداری و تجاری (که از سال پیش بنایی را ساخته اند و یا در دست ساخت دارند)، نشان از این دارد که مسکن در ماه‌های آینده (اردیبهشت و خرداد 99) نیز به روند کاهشی خود ادامه می دهد. اگر متقاضیان خرید مسکن صبر کنند، شرایط بهتری برای معاملات در سال 99 برایشان پیش خواهد آمد.

قیمت مسکن به قبل از گرانی‌ها باز نمی گردد

وی افزود: در فروردین و اردیبهشت 99 یعنی تا اواسط بهارهمچنان که معاملات در سایر اصناف نیز کاهشی خواهد بود، در مسکن نیز کاهشی است اما این به آن معنا نیست که قیمت مسکن به روند سابق یعنی قبل از گرانی‌ها باز گردد.

بهار 99 با قیمت چانه زنی وارد بازار معاملات شوید

این کارشناس بازار مسکن گفت: بازار در دو ماه اول99 متعادل تر خواهد بود و در عین حال بازار مناسبی است برای کسانی که بخواهند با قیمت چانه زنی وارد معاملات بازار مسکن شوند و با تخفیفات مناسب، از مالکین خریدهای خوبی داشته باشند.

بازار مشارکت در ساخت در سال 99 چگونه است؟

وی افزود: بازار مشارکت در ساخت، سال 99 در صورتی که مالکین ترس از دست دادن اموال خود را نداشته باشند، بازار خوبی است. در صورتی که سازنده‌ها امنیت مناسب را برای مالکین زمین بوجود بیاورند( تضمین بدهند که اتفاقی برای واحد‌های پروژه‌های ساختمانی نمی افتد) با مشارکت در ساخت، سازنده‌ها می تواند در دوران رکود، روند ساخت و ساز را کامل کند و تا 2 یا 2 سال و نیم دیگر که سیکل رونق اتفاق می افتد، باتکمیل پروژه‌های جدید، وارد بازار مسکن شوند و واحد‌های ساخته شده را به فروش برسانند.