۳وزنه بر‌ پای تولید مسکن

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری؛ تعطیلی کارگاه‌های ساختمانی به‌دلیل شیوع کرونا، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و افت محسوس قدرت خرید سرمایه در گردش سازندگان، عوامل سه‌گانه‌ای است که تولید مسکن در سال‌جاری را با چالش جدی مواجه کرده ‌و به عقیده فعالان این صنعت، بدون عبور از این عوامل امکان تحقق شعار جهش تولید در صنعت ساختمان و به‌تبع آن در انبوهی از صنایع وابسته وجود ندارد.

در 2سال اخیر اگرچه جهش 3برابری قیمت مسکن توانسته بازار مسکن را با رونقی موقت و البته کم‌عمق مواجه کند تا خاطر سازندگان از فروش واحدهای ساخته‌شده آسوده باشد، اما بخش عمده این افزایش قیمت عملا ناشی از رشد هزینه تمام‌شده تولید و بالا‌رفتن هزینه خواب سرمایه است، نه افزایش حاشیه سود. بر همین اساس، سازندگان مسکن و انبوه‌سازان معتقدند بالا‌رفتن قیمت فروش مسکن در سطح بازار، گشایشی در کار تولید ایجاد نکرده و چه‌بسا به‌واسطه تضعیف قدرت خرید تقاضای مصرفی، وسعت بازار سازندگان مسکن را نیز کاهش داده است.

پیش‌نیاز جهش تولید مسکن

سازندگان مسکن و انبوه‌سازان معتقدند در سال99 هرگونه جهش در تولید مسکن مستقیم نیازمند ترمیم قدرت خرید تقاضای مصرفی و ایجاد تقاضای مؤثر برای ساختمان‌های جدید است. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان می‌گوید: در دوره اخیر رونق مسکن، گاهی تا 80درصد تقاضای بازار را متقاضیان سرمایه‌گذاری تشکیل می‌دادند زیرا باوجود تورم انتظاری سنگین در آتیه اقتصاد، مسکن به‌عنوان کالای سرمایه‌ای و حافظ قدرت خرید سرمایه به‌شدت موردتوجه قرار گرفته بود اما در سال جهش تولید، یکی از شرایط اصلی این است که روند تورم در اقتصاد ایران کنترل شود که در این صورت طبیعتا تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به‌شدت افت خواهد کرد و عملا بازار تقاضا برای مسکن جدید وجود نخواهد داشت. فرشید پورحاجت  به خسارت‌های سنگین خواب سرمایه در صنعت ساختمان اشاره می‌کند و می‌افزاید: یک انبوه‌ساز و سازنده حرفه‌ای ترجیح می‌دهد بلافاصله پس از اتمام یک پروژه، واحدهای خود را بفروشد و پروژه جدید را آغاز کند تا هم از افزایش هزینه‌های سربار و روزمره جلوگیری کند و هم کسب‌وکار پویایی داشته باشد؛ درحالی‌که اگر طرف تقاضای بازار مسکن ضعیف باشد، عملا دورنمای نقدشوندگی تولیدات صنعت ساختمان افت می‌کند و این یعنی گرای بازار به کاهش تولید مسکن.  اهمیت این مسئله وقتی مشخص می‌شود که به اثرگذاری پسین و پیشین صنعت ساختمان در اقتصاد ایران توجه شود. برآوردها حاکی است در اقتصاد ایران 300صنعت به‌نوعی تحت‌تأثیر تحولات صنعت ساختمان قرار دارند و حداقل 50صنعت مستقیم از رونق یا رکود این صنعت اثر می‌پذیرند و عملا محقق‌نشدن جهش تولید در صنعت ساختمان به‌معنای کسادی و رکود این صنایع خواهد بود.

افزایش کسری مسکن

آمارهای رسمی ازجمله مطالعات طرح جامع مسکن، نیاز سالانه کشور به ساخت واحدهای مسکونی جدید برای پاسخگویی به تقاضاهای مصرفی و جایگزینی واحدهای فرسوده را بین 900هزار تا یک‌میلیون واحد در سال تخمین می‌زنند؛ درحالی‌که حداقل از سال92 تاکنون، مجموع واحدهای تولیدشده در کشور معادل 50 تا 30درصد نیاز واقعی مسکن بوده است. بر این اساس، حتی اگر در سال99 وضع تولید باوجود مشکلات جدید معادل سال‌های قبل باقی بماند، همچنان بر میزان کسری مسکن افزوده خواهد شد. در این میان تلاش‌های دولت برای ساخت 400هزار واحد مسکن ملی تا سال1400 نیز اگرچه می‌تواند حرکت مقبولی در تأمین مسکن طبقه متوسط محسوب شود اما قادر نیست تغییری در کسری انباشته مسکن در کشور ایجاد کند. البته چنانچه تمهیدات مؤثری برای رونق تولید مسکن در سال جهش تولید اندیشیده شود تا زمینه برای جهش تولید در انبوهی از صنایع وابسته به صنعت ساختمان نیز فراهم آید، می‌توان امیدوار بود حداقل روند نزولی تولید مسکن متوقف شود؛ اما باز هم رفع بحران مسکن در ایران نیازمند برنامه‌ریزی‌های اصولی و بنیادین است و در این میان توجه به مسئله زمین شهری و ساماندهی این حوزه ازجمله موضوعاتی است که باید به‌صورت جدی به آن پرداخته شود. آنگونه که انبوه‌سازان می‌گویند: میانگین سهم قیمت زمین در هزینه تمام‌شده تولید مسکن معادل 50درصد برآورد می‌شود که در 2سال اخیر نیز بخش قابل‌توجهی از رشد قیمت مسکن ناشی از تحولات همین حوزه بوده است.

   دست‌ خالی سازندگان

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به افت 70درصدی قدرت خرید سرمایه در گردش انبوه‌سازان در جریان جهش نرخ ارز، می‌گوید: با چند‌برابر‌شدن نرخ ارز و افزایش سنگین قیمت نهاده‌های ساختمانی، عملا اثرگذاری نقدینگی انبوه‌سازان به کمتر از یک‌سوم کاهش یافت و دست آنها برای تداوم تولید در مقیاس‌های سابق بسته شد و حالا نیز بدون رفع این مسئله نمی‌توان امید چندانی به بهبود تولید مسکن داشت. به عقیده او، تأمین مالی حوزه تولید مسکن با نرخ بهره پایین یکی از راهکارهای دولت برای تحقق جهش تولید در صنعت ساختمان و 200صنعتی است که مستقیم یا غیرمستقیم با صنعت ساختمان در ارتباط هستند.