ساخت خانه‌های ۳۵متری مشکل خانه‌دار شدن مردم را حل نمی‌کند

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از فارس، رشد غیرمنطقی و نجومی قیمت مسکن طی دو سال اخیر، قدرت خرید دهک‌های متوسط و پائین جامعه را به مرور کاهش داده و همین مسئله، کاهش تعداد معاملات را به دنبال داشته است. خروج تدریجی اقشار جامعه از بازار خرید و فروش مسکن و ورود این خانوار‌ها به بازار استیجاری، مشکلات این بخش از اقتصاد را دو چندان کرده است. به طوری‌که به منظور حل این التهابات و ایجاد آرامش در بازار، شهرداری تهران به همراه وزارت کشور از طرح ساخت خانه 35 متری برای شهروندان رو نمایی کردند.

اخیرا گلپایگانی معاون شهرسازی و معماری شهردار تهران از ارسال طرح خانه‌های کوچک مقیاس (35 متری) به وزارت کشور خبر داده و گفته است: «این موضوع در کارگروه ویژه مسکن در حال بررسی است و منتظر تصمیم نهایی هستیم».

وی با بیان اینکه متولی اصلی این موضوع سازمان نوسازی است و در ضوابط طرح تفصیلی اجازه ساخت واحدهای 35 متری وجود دارد، تاکید کرده است: «طبق این طرح به هر ساختمان اجازه داده شده تا 20 درصد واحدهایش را کوچک مقیاس و حداکثر 35 متر بسازد».

رشد 130 درصدی قیمت مسکن در سال‌های 74 تا 78 با وجود رویکرد کوچک‌سازی

گرچه پیشنهاد ساخت واحدهای مسکونی کوچک با هدف خانه‌دار کردن اقشار پایین جامعه مطرح شده؛ اما نکته حائز اهمیت دلیل ارائه این طرح است. در واقع این کاهش بیش از 50 درصدی تولید مسکن در سال‌های اخیر و رشد فعالیت‌های سوداگرانه بوده که موجب افزایش قیمت مسکن شده و مردم را از خرید خانه دور کرده است.

لذا ساخت خانه‌های کوچک راهکار جبران سیاست‌های اشتباه سال‌های گذشته در حوزه مسکن نیست و بدون در نظر گرفتن عوامل اصلی رشد قیمت و بر طرف کردن آن‌ها، ارائه طرح‌های عجولانه همچون ساخت خانه با متراژ پایین، صرفاً سوداگری در زمین را افزایش می‌دهد و این موضوع افزایش مجدد قیمت تمام شده مسکن را به دنبال خواهد داشت.

به عنوان یک تجربه، این سیاست در برنامه دوم توسعه کشور با عنوان «پاک» که به معنای پس انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی است، طی سال‌های 1374 تا 1378 در دستور کار دولت قرار گرفت و زمانیکه مردم ایران خانه‌های شخصی 200 متری را کوچک می‌دانستند، به دلیل رشد قیمت مسکن، ساخت آپارتمان‌های 75 متری آغاز شد. بررسی روند قیمتی مسکن طی این سال‌ها نشان می‌دهد قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از 80 هزار تومان در سال 74 به 184 هزار تومان در سال 78 رسیده است؛ به عبارتی در طی این 5 سال بیش از 130 درصد رشد قیمتی در مسکن اتفاق افتاده و روند افزایش قیمت متوقف نشده است.

به عبارت دیگر می‌توان گفت علی رغم آنکه برای خانه‌دار کردن مردم متراژ خانه‌ها کوچک شد، اما هدف در نظر گرفته تحقق نیافت و پس از گذشت بیش از 20 سال هنوز مردم دغدغه خانه‌دار شدن را دارند و روز به روز از تأمین آن دور تر می شوند؛ به طوری که در حال حاضر طرح کوچک‌سازی مجدداً ارائه می‌شود.

ریشه اصلی التهابات در بازار مسکن، سرمایه‌ای شدن این کالای اساسی است؛ به طوریکه حدود 77 درصد از واحد‌های مسکونی ساخته شده را تقاضاهای سرمایه‌ای خریداری می‌کنند و خرید آنها نیز برای مصرف نیست؛ بنابراین طبیعی است که با این روند قیمت مسکن روز به روز افزایش یابد و نبض بازار در دست سوداگران قرار گیرد. بنابراین تا زمانی‌که با ابزار‌های مالیاتی همانند مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی جلوی این پدیده گرفته نشود؛ با ساخت خانه‌های کوچک حتی 15 متری نیز نمی‌توان مردم را خانه‌دار کرد.

متراژ بهینه مسکن 99 متر است

بر اساس مطالعات مختلف نیازسنجی که در طرح جامع مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی انجام گرفته، سرانه متراژ واحد مسکونی برای هر فرد معادل حدود 30 مترمربع است. بنابراین با در نظر گرفتن بعد خانوار 3.3 نفر، باید متوسط مساحت واحد مسکونی به ازای خانوار حدود 99 مترمربع در نظر گرفته شود. اما به دلیل سود بالای واحد‌های بزرگ متراژ، تولیدکنندگان نیز علاقه بسیاری برای ساخت اینگونه واحد‌ها دارند؛ به طوری‌که در حال حاضر بر اساس اطلاعات مرکز آمار میانگین متراژ واحدها در پروانه‌های صادره، بالای150 مترمربع است. به عبارت دیگر افراط و تفریط در متراژ خانه‌های در حال احداث اتفاق افتاده است.

تضاد کوچک‌سازی خانه با سیاست کلی نظام

علاوه بر موارد مذکور، مشکل دیگری که طرح شهرداری برای ساخت خانه‌ها با چنین متراژی ایجاد می‌کند، کاهش فرزندآوری در کشور است؛ که این مسئله با سیاست‌های کلی نظام (فرزندآوری) همخوانی ندارد و این خانه‌ها کفاف زندگی خانواده‌های بیش از 2 نفر را نخواهد داشت. به عبارت دیگر اجرای چنین ایده هایی بدون توجه به تبعات مختلف آن در آینده، خود مسئله‌ای جدید علاوه بر مسائل دیگر کلان‌شهرهایی مانند تهران خواهد شد.