سه علت رکود مسکن در کشور طی فروردین ۹۹

اولین تصویر از معاملات خرید مسکن در همه شهرهای کشور از یک تغییر تازه در بازار کشوری املاک مسکونی خبر می‌دهد. بررسی‌ها از تازه‌ترین وضعیت معاملات مسکن در کشور به شناسایی پناهگاه جدید خانه‌اولی‌ها با هدف حفظ ارزش دارایی‌های نقدی، تقویت قدرت خرید محدود آنها و در نهایت بازگشت به بازار مسکن با سطح مناسب نقدینگی برای خرید واحد مسکونی منجر شد. خانه‌اولی‌هایی که پیش از این به دلیل جهش قیمت مسکن طی دو سال گذشته ابتدا مقصد جست‌وجوی خود در بازار مسکن را تغییر داده و با تغییر سطح انتظارات و ورود به بازار مسکن مناطق ضعیف‌تر سعی کردند با خرید یک واحد مسکونی ارزش نقدینگی خود را حفظ کرده و در آینده نسبت به تبدیل به احسن واحد خریداری شده به مسکن اصلی و مورد نظرشان اقدام کنند در یک حرکت جدید، سرمایه‌های خود را که هم‌اکنون برای خرید یک واحد مسکونی کافی نیست به سمت یک پناهگاه جدید هدایت کرده‌اند.در سال 97 به دنبال جهش قابل توجه قیمت مسکن بخش قابل توجهی از خانه‌اولی‌هایی که سعی داشتند با استفاده از وام بانکی اقدام به خرید مسکن کنند با شرایط تضعیف قدرت خرید مواجه شدند، این گروه از متقاضیان خرید مسکن که به دلیل جهش قیمت‌ها دیگر قادر به خرید مسکن اصلی برای سکونت در آن نبودند ترجیح دادند به منظور حفظ ارزش دارایی‌های نقدی خود اقدام به خرید واحدی با متراژ کمتر در محلات ضعیف‌تر کرده و آن را به بازار اجاره عرضه کنند تا در آینده بتوانند با استفاده از پس‌اندازهای آتی اقدام به خرید مسکن اصلی برای سکونت کنند. ادامه افزایش قیمت مسکن به خصوص در نیمه اول سال 98 موجب شد بخش قابل توجهی از این گروه از خریداران مسکن که از بازار مسکن سال 97 جا مانده بودند یا در سال 98 برای اولین بار به جمع متقاضیان خرید واحدهای مسکونی اضافه شدند حتی قادر به خرید مسکن در محلات ضعیف‌تر هم نباشند. این دسته از متقاضیان مسکن هم‌اکنون با توجه به بازدهی قابل توجه بازار سهام و رکوردزنی شاخص کل بورس، اقدام به هدایت سرمایه‌های خود به بازار سرمایه کرده‌اند به این امید که بتوانند با کسب سود قابل توجه در نهایت سطح بودجه و توان مالی خود برای ورود به بازار مسکن را تقویت کرده و با سطح مناسب نقدینگی برای خرید آپارتمان وارد بازار ملک شوند. بازار سهام هم‌اکنون به‌عنوان پناهگاه جدید خانه‌اولی‌ها نه تنها در شهر تهران بلکه در سایر شهرها و استان‌های کشور قابل شناسایی است.

بعد از جهش‌های مکرر بورس در سال گذشته و تداوم آن در سال جاری و رکورد‌زنی‌های مکرر در نرخ رشد شاخص کل بورس، از ابتدای امسال حجم ورود تازه‌واردها به بورس به شکل تصاعدی افزایش یافته است طوری‌که در فروردین ماه امسال بسیاری از خانه‌اولی‌ها تحت تاثیر رکوردزنی‌های مکرر بورس، برای تقویت سرمایه خود با هدف ورود به بازار مسکن و خرید آپارتمان موردنظرشان اقدام به هدایت سرمایه‌های ناکافی خود برای خرید مسکن به بازار سهام کردند. محرک اصلی این اقدام خانه‌اولی‌ها و تبدیل بازار سهام به پناهگاه جدید آنها، همان سود بالای فعالیت در بورس است. اما ناکافی بودن بودجه و قدرت خرید خانه‌اولی‌ها در بازار مسکن برای خرید واحدهای مسکونی را نیز می‌توان به‌عنوان محرک تکمیلی مهاجرت خانه‌اولی‌ها از حاشیه بازار مسکن به متن بازار سرمایه معرفی کرد.

این موضوع در کنار شیوع بیماری کرونا و در نتیجه کاهش رفت وآمدها به بازار مسکن دو اتفاق مهم و مرتبط را در بازار مسکن کشور رقم زد. همان طور که معاملات مسکن شهر تهران در اولین ماه از سال 99 با کاهش قیمت و همچنین کاهش شدید تعداد معاملات در مقایسه با تنها یک ماه قبل از آن یعنی اسفند 98 مواجه شد، در بازار کشوری مسکن نیز همین اتفاق در بازه زمانی مشابه رقم خورد.

بازار کشوری معاملات مسکن نیز در فروردین ماه نه تنها افت شدید حجم معاملات مسکن را تجربه کرد بلکه در این ماه میانگین قیمت مسکن در کشور نیز کاهش یافت. در فروردین ماه امسال تنها 4 هزار و 257 فقره معامله خرید مسکن در کل کشور به ثبت رسید. این میزان در اسفند ماه 98 معادل 24 هزار فقره معامله خرید مسکن و در فروردین ماه 98 برابر با 11 هزار و 200 فقره معامله خرید واحد مسکونی بود.

آمارها نشان می‌دهد حجم معاملات خرید مسکن در فروردین ماه امسال در مقایسه با فروردین ماه سال گذشته 62 درصد کاهش یافته است. این میزان سقوط در مقایسه با آمار اسفند ماه سال 98 برابر با افت 83 درصدی حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی بوده است.

آمارها در حالی از سقوط بی‌سابقه حجم معاملات خرید مسکن در کشور خبر می‌دهد که رکورد سقوط معاملات خرید مسکن به لحاظ تغییرات نقطه‌ای تعداد معاملات در فروردین ماه در کشور از میزان افت نقطه‌ای حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران در همین بازه زمانی شدیدتر بوده است. تعداد معاملات خرید مسکن در کشور در بازه زمانی فروردین ماه سال جاری در مقایسه با فروردین ماه سال گذشته در حالی کاهش 62 درصدی را تجربه کرده است که این میزان کاهش در همین بازه زمانی در شهر تهران معادل افت 60 درصدی بوده است.

آمارها همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل کشور در فروردین ماه امسال به 8 میلیون و 237 هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با میانگین قیمت مسکن کشور در اسفندماه(تورم ماهانه) 10 درصد کمتر است.در واقع میانگین قیمت مسکن در کل کشور در فروردین ماه امسال در مقایسه با یک ماه قبل از آن یعنی اسفندماه 98 بیش از 10 درصد کاهش یافت. فروردین ماه سال گذشته میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی فروخته شده در بازار کشوری مسکن 6 میلیون تومان بود. این موضوع نشان می‌دهد تورم نقطه‌ای مسکن در کشور مربوط به بازه زمانی فروردین ماه امسال، معادل 37 درصد بوده است. برمبنای آمارها و اطلاعات سامانه رهگیری مسکن که بخشی از مبایعه‌نامه‌های فروردین ماه در آن درج شده است هم‌اکنون سهم تهران از تعداد معاملات خرید مسکن در کل کشور حدود 29 درصد برآورد می‌شود. این احتمال نیز وجود دارد که بخشی از معاملات انجام شده در فروردین‌ماه به دلیل شیوع بیماری کرونا در سامانه رهگیری ثبت نشده باشد و ثبت آنها به ماه بعد موکول شده باشد. با این حال آمارها نشان می‌دهد هم‌اکنون هم در تهران و هم در کل کشور رکود بازار مسکن سنگین‌تر شده است و تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی با افت شدید همراه شده است. این در حالی است که همزمان با کاهش تورم ماهانه مسکن در فروردین‌ماه شیب تورم نقطه‌ای مسکن نیز از بالای 50 درصد در سال 98 به 37 درصد در ابتدای سال 99 رسیده است. میانگین قیمت کشوری مسکن در پاییز 98 در مقایسه با پاییز 97 معادل 60 درصد افزایش یافته بود. شیب تورم نقطه‌ای مسکن در کل کشور در حالی در فروردین‌ماه امسال کاهش یافته و از بالای 50 درصد به 37 درصد رسیده است که در عین حال تورم ماهانه مسکن در این ماه منفی شد. بررسی‌های کارشناسی در پاسخ به این سوال که چرا بازار معاملات مسکن در فروردین‌ماه امسال هم به لحاظ تورم ماهانه و هم به لحاظ تعداد معاملات خرید مسکن سیر کاهشی به خود گرفت نشان می‌دهد دست‌کم در ایجاد شرایط رکودی در بازار مسکن فروردین‌ماه امسال سه عامل عمده قابل شناسایی است. ضمن آنکه دامنه رکود مسکن در برخی از شهرها و نقاط جغرافیایی کشور بیش از سایر مناطق بوده است. بررسی‌های انجام شده بر پایه جزئیات قراردادهای فروش مسکن در استان‌ها و برخی از شهرهای مهم کشور نشان می‌دهد شدیدترین رکود معاملاتی مسکن در فروردین‌ماه مربوط به شهرهای توریستی شمال کشور و بازار خرید و فروش ویلاهای مسکونی بوده است. در برخی از این شهرها در فروردین‌ماه امسال تنها یک معامله خرید خانه به ثبت رسیده است. این در حالی است که در برخی دیگر از شهرهای مناطق شمالی از جمله شهرهای بابلسر، محمودآباد، سلمان شهر، چمستان، آمل، رامسر و... تعداد معاملات خرید مسکن ثبت شده در سامانه رهگیری مربوط به بازه زمانی فروردین ماه امسال در هر کدام از این شهرها، کمتر از پنج فقره قرارداد بوده است. به این معنا که در هر کدام از این شهرها مجموعا کمتر از پنج فقره قرارداد خرید مسکن در فروردین‌ماه به ثبت رسیده است.

بیشترین میزان رکود معاملات خرید مسکن بعد از مناطق توریستی و شمالی کشور مربوط به شهرهای اطراف کلان‌شهرها و حومه شهرهای مادر بوده است. عمده متقاضیان اصلی بازار مسکن این مناطق حومه‌ای ساکنان و متقاضیان مصرفی مسکن در شهرهای مادر هستند که پیش از این به دلیل کمبود بودجه و ضعف قدرت خرید مسکن در شهر مادر، اقدام به ورود به بازار مسکن مناطق حومه‌ای و خرید آپارتمان در آنها می‌کردند. اما در شرایط فعلی به دلیل شیوع بیماری کرونا و اعمال قرنطینه و محدودیت‌های رفت و آمد به خصوص در فروردین ماه، میزان مراجعات برای خرید مسکن از شهر مادر به مناطق حومه‌ای به نزدیک صفر رسید. همین موضوع منجر به افت شدید تعداد معاملات خرید مسکن در این مناطق در فروردین‌ماه امسال شد. بعد از این مناطق بیشترین میزان افت معاملات خرید مسکن مربوط به شهر کرج بوده است. این شهر به دلیل نزدیکی به شهر تهران بیشترین اثرگذاری را از تحولات بازار مسکن تهران در مقایسه با سایر شهرها می‌گیرد. این در حالی است که در برخی از مراکز استان‌ها همچون مشهد، تبریز و قم در فروردین‌ماه امسال تنها حدود 100 فقره معامله خرید مسکن به ثبت رسید. در هر کدام از مراکز استان‌های اصفهان، گیلان، ساری، قزوین، همدان، ایلام، گرگان، بندرعباس و بوشهر نیز تنها کمتر از 50 فقره معامله خرید مسکن به ثبت رسید. این موضوع حکایت از رکود سنگین در بازار کشوری معاملات مسکن در اولین ماه از سال 99 دارد.

دلایل عمده رکود سنگین معاملات مسکن در سال 99 را می‌توان در سه عامل مهم جست‌و‌جو کرد؛ اولین عامل رکوردزنی‌های پیاپی شاخص کل بورس و سودگیری بالای سرمایه‌گذاران بازار سرمایه از این بازار در ماه‌های اخیر است. همین عامل منجر به هدایت بخش قابل توجهی از سرمایه‌ها به خصوص سرمایه خریداران مصرفی به انگیزه افزایش سطح قدرت خرید و ورود مجدد با بنیه مالی قوی‌تر به بازار مسکن شده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد تعداد متقاضیان مصرفی مسکن به خصوص خانه‌اولی‌های منتظر در حاشیه بازار مسکن که به بازار سرمایه مهاجرت کرده و آن را به‌عنوان پناهگاه جدیدشان انتخاب کرده‌اند بیش از متقاضیان سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی بازار املاک مسکونی بوده است. علت دوم به رشد شدید قیمت مسکن در سال 98 مربوط می‌شود. همچنین سومین علت مربوط به شیوع بیماری کرونا و در نتیجه عدم پذیرش مشتری از سوی مالکان آپارتمان‌هایی است که پیش از شیوع این بیماری قصد فروش ملک داشتند. واسطه‌های معاملات مسکن می‌گویند معاملات واحدهای مسکونی نوساز و کلید نخورده در اغلب موارد از این بابت با مشکل کمتری نسبت به واحدهای مسکونی چندساله که مالک در آن سکونت داشته است، مواجه شده است.

بررسی‌ها درخصوص وضعیت بازار معاملات مسکن کشور نشان می‌دهد هم‌اکنون عرضه فایل فروش نیز کاهش یافته است و تعداد متقاضیان خرید در برخی موارد بیش از تعداد فروشنده‌های مسکن است. کاهش عرضه مسکن عمدتا به دنبال تغییر انتظارات مالکان درخصوص نحوه و میزان تعیین نرخ فروش واحدها تحت تاثیر نوسانات سایر بازارها از جمله بازار سهام و ارز،میزان معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار داده است. بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد سایه بورس بر بازار مسکن کشور سنگین‌تر از بازار مسکن تهران است. چون افزایش ارزش نقدینگی یا افزایش دارایی مالی خانه‌اولی‌هایی که به بورس ورود می‌کنند، قدرت خرید آنها را در بازار مسکن کشور بیشتر از بازار مسکن شهر تهران تقویت می‌کند. چرا که سطح قیمت مسکن در شهر تهران به مراتب بیش از میانگین قیمت مسکن در سایر شهرها و به‌طور متوسط حدود دو برابر میانگین قیمت مسکن در کشور است.

  تحولات کشوری پشت سر تهران

 در بازار مسکن همواره تغییر فازها (رونق یا رکود) و همچنین تغییر شکل نوسانات قیمت با فاصله زمانی بین تهران و سایر شهرها رخ داده است. تحولات معمولا در بازار مسکن تهران اتفاق می‌افتد سپس با تاخیر چند ماهه به سایر شهرها می‌رسد. البته این فاصله زمانی برای «انعکاس تغییرات از بازار مسکن تهران به سایر شهرها» در یکی، دو سال گذشته، خود با تغییر مواجه شده که البته علت آن هم مشخص است!

واقعیت آنکه،‌ سرعت تغییر و تحولات در بازار مسکن طی سال 98 و البته سال 97 به قدری بالا بود که فرصت «موقعیت‌یابی» و همچنین «تشخیص دقیق و درست اتفاقات اقتصادی در بازار مسکن» را برای غالب خریداران و سرمایه‌گذاران در این حوزه گرفت. خیلی از بسازو‌بفروش‌های پرکار در تهران از زیرپوست آنچه در بازار مسکن می‌گذرد با خبر نیستند و از روی عادت، با یک سبک قدیمی در حال فعالیت هستند. از طرفی، منشأ یا علل برخی تغییرات در بازار ملک برای برخی فعالان این بازار تا حدودی ناشناخته مانده است.