فقر فایل در بازار مسکن

تغییرات منطقه‌ای قیمت و حجم معاملات مسکن در فروردین نسبت به اسفند 98 حاکی از دو رفتار متفاوت در نیمه شمالی و جنوبی شهر است.  اگرچه در کل یک ماهه فروردین به دلیل نیمه تعطیل بودن بازار مسکن حجم معاملات افت 86 درصدی را نسبت به اسفند تجربه کرد و میانگین قیمت مسکن در معاملات اولین ماه بهاری 2 درصد افت داشت، اما در همین زمان در برخی از مناطق شهر نه تنها افت قیمت رخ نداد، بلکه شاهد افزایش قیمت میانگین در معاملات ثبت شده بوده‌ایم. در مناطق مصرفی مسکن واقع در نیمه‌شمالی شهر شامل مناطق دو، چهار و پنج قیمت مسکن نسبت به اسفند رشد مثبت داشته است که میزان این رشد به ترتیب 7/ 2، 4/ 7 و 1/ 0 درصد بوده است. نکته قابل توجه و شاخص از کارنامه تغییرات منطقه‌ای قیمت و معاملات مسکن در فروردین این است که در هر سه منطقه مذکور این رشد قیمت در شرایطی رخ داده که افت معاملات در این مناطق از افت کل معاملات در سطح شهر بیشتر بوده است. در منطقه دو حجم معاملات نسبت به اسفند 89 درصد کاهش داشته و این میزان در مناطق 4 و 5 نیز حدود 88 درصد بوده است.

یکی دیگر از نکات شاخص در این بررسی، رفتار متفاوتی است که از طرفین بازار مسکن در نیمه جنوبی شهر سر زده که نتیجه‌ای متفاوت از آنچه در شمال شهر مشهود است، منعکس کرده است. ماجرا از این قرار است که در فروردین ماه میزان افت قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر بیشتر از میانگین افت قیمت در کل مناطق بوده است؛ آن هم در شرایطی که بعد از جهش دوباره قیمت مسکن در اوایل سال 98، رابطه میان قیمت مناطق مختلف پایتخت به هم خورد؛ چراکه میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر رشد شدیدتری داشت و در نتیجه بر میزان فاصله قیمتی با مناطق جنوبی افزوده شده بود. با این شرایط برای تنظیم دوباره رابطه قیمت مسکن در شمال و جنوب شهر، انتظار این بود که میزان افت قیمت مسکن در نیمه جنوبی کمتر از نیمه شمالی باشد تا این رابطه به تدریج ترمیم شود. اما بر خلاف انتظار طی معاملات فروردین قیمت مسکن ارزان‌قیمت افت شدیدتری نسبت به قیمت در مناطق متوسط مصرفی نیمه شمالی شهر پیدا کرد.

بررسی نشان می‌دهد در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر و مشخصا در مناطق پرمعامله دو، چهار و پنج دیوار مقاومتی در برابر کاهش قیمت وجود دارد. راز مقاومت تورم مسکن در شمال تهران ساختن این دیوار توسط خریداران و فروشنده‌هاست. واقعیت این است که در فروردین ماه عمده خریداران بازار مسکن در این مناطق از جنس غیرمصرفی و سرمایه‌ای بوده‌اند. از سوی دیگر عمده فروشنده‌ها در این مناطق نیز سفته‌بازانی هستند که پیش‌تر با هدف کسب عایدی از خرید و فروش ملک در کوتاه‌مدت، وارد بازار شده و تعدادی واحد مسکونی خریداری کرده‌اند. بنابراین هر دو طرف معامله در بازار مسکن فروردین کسب بیشترین منفعت ممکن را هدف قرار داده و بر این اساس بر سر قیمت توافق کرده‌اند. فروشنده حرفه‌ای سفته‌باز دلیلی برای کوتاه آمدن از قیمت پیشنهادی نمی‌بیند و خریدار سرمایه‌ای نیز بودجه نقدی قابل قبولی دارد و لزومی به اصرار برای اخذ تخفیف و چانه‌زنی حس نمی‌کند.

موضوع دیگری که در شمال شهر به شدت شایع شده و البته در برخی مناطق جنوبی نیز مشهود است، «فقر فایل» است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران در برخی گروه‌های متراژی تعداد فایل‌های موجود نزد بنگاه‌ها کمتر از انگشتان یک دست بوده و شرایط جست‌و‌جو برای متقاضیان مسکن دشوارتر از هر زمان دیگری است. درباره علت فقر فایل نزد واسطه‌ها دو موضوع موثر به نظر می‌رسد. مساله اول این است که به دلیل شیوع ویروس کرونا بسیاری از واسطه‌ها تمایلی به اجازه بازدید به خریداران نشان نمی‌دهند. البته این مشکل در اردیبهشت قدری کمرنگ‌تر شده اما همچنان وجود دارد. در حال حاضر معدود فروشنده‌های ملک عمدتا فقط در یک بازه زمانی محدود با قرار قبلی و به شرط حضور فقط یک نفر در بازدید، مجوز حضور متقاضی مسکن در محل ملک خود را صادر می‌کنند. موضوع دیگری که زمینه‌ساز فقر فایل شده، میانگین تغییرات مثبت بورس است که سبب شده انتظار افزایش قیمت مسکن در میان برخی فروشنده‌ها شکل بگیرد.

اما در نیمه جنوبی شهر و مشخصا سه منطقه شاخص 12، 16 و 20 اوضاع به شکل دیگری رقم خورده است. در این مناطق افت قیمت شدیدتر از مقدار میانگین و به ترتیب حدود 8، 10 و 2 درصد بوده است. واقعیت این است که علت بیش از هر چیز به جنس متفاوت فروشنده‌های بازار مسکن جنوب شهر بازمی‌گردد. در حال حاضر بسیاری از فایل‌های موجود در بازار مسکن جنوب تهران به‌طور مستقیم توسط فروشنده در موتورهای جست‌و‌جوی آنلاین ملکی فایل شده است. به این ترتیب جنس عرضه با مناطق شمالی که عمدتا از سوی واسطه‌ها مدیریت می‌شود قدری متفاوت است. طبیعی است در این شرایط نرمش در قیمت پیشنهادی فروش به مراتب بیشتر رخ می‌دهد؛ چراکه عرضه‌کنندگان فایل‌ها خود از جنس مصرف‌کنندگان هستند.  ماجرای تاثیر متقابل بورس و مسکن نیز در بازار این روزها قابل توجه است. در حال حاضر گروهی از متقاضیان مسکن در شهرهای کوچک و متوسط جمعیت کشور با توجه به فاصله نقدینگی خود با میانگین قیمت خرید ملک تصمیم گرفته‌اند دارایی نقدی خود را وارد بورس کنند تا بتوانند پس از گذشت چند ماه کسری خود را از طریق این سرمایه‌گذاری جبران کرده، سپس وارد بازار ملک شوند. از آنجا که خرید آپارتمان با بودجه 200 تا 400 میلیونی در اغلب این شهرها به سادگی میسر است، عده‌ای امیدوارند بتوانند فاصله بودجه خود را با قیمت مسکن از طریق سرمایه‌گذاری بورس پر کنند. اما این ماجرا در تهران چندان شدنی نیست. به‌عنوان مثال رساندن بودجه 200 میلیونی متقاضیان مسکن به نزدیک یک میلیارد تومان برای خرید یک واحد آپارتمان مصرفی از طریق سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت در بازارهای دیگر تقریبا غیرممکن به نظر می‌رسد. اما در تهران رابطه بورس و مسکن به شکل دیگری برقرار شده است. گروهی از خریداران سرمایه‌ای مسکن که خرید خود را در سال‌های 96 و 97 انجام داده‌اند اکنون به سود مناسب که آنها را به فروش ملک راضی کند دست یافته‌اند. میانگین رشد قیمت این املاک بین دو تا چهار برابر بوده که عایدی قابل‌توجهی نصیب سرمایه‌گذاران ملکی کرده است. بنابراین گروهی از این سرمایه‌گذاران سودای کسب سود از بازار بورس را در سر دارند و به جمع فروشندگان این روزها افزوده شده‌اند. اما واسطه‌های ملکی می‌گویند حتی این گروه از فروشنده‌ها نیز انعطاف قیمتی چندانی در برابر متقاضیان مسکن نشان نمی‌دهند. به‌طور کلی جدیت خرید در بازار کنونی به مراتب بیشتر از جدیت در فروش برآورد می‌شود.