تورم بالادست بازار مسکن

به این ترتیب وضعیت عرضه آپارتمان در شهر تهران در آغاز سال 99، همچون دوسال گذشته در وضعیت بحرانی قرار دارد. از آنجاکه به‌طور متوسط ماهانه 10 هزار واحد مسکونی در بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران (در وضعیت عادی) خرید و فروش می‌شود و با توجه به اینکه سهم واحدهای نوساز حدود 40 تا 50 درصد از مجموع معاملات ماهانه در شهر تهران است؛ می‌توان این‌طور نتیجه گرفت که صرف‌نظر از تقاضای بالقوه این بخش، در تهران ماهانه 5هزار تقاضا برای خرید واحد مسکونی نوساز در بازار وجود دارد. اگر این آمار معاملات مبنا قرار گیرد مشخص می‌شود حجم نیاز ماهانه در پایتخت به واحدهای نوساز حداقل 5 هزار واحد مسکونی است، به این معنا که دست‌کم ماهانه 5 هزار آپارتمان برای پاسخگویی به این نیاز باید ساخته و به بازار عرضه شود. چون هر 5واحد مسکونی جدید که در شهر تهران ساخته می‌شود، 2 واحد آن به مالکان اولیه (مالک ملک کلنگی) تعلق دارد، بنابراین اگر ماهانه به 5 هزار واحد مسکونی نوساز در شهر تهران نیاز وجود داشته باشد حجم ساخت‌وسازهای ماهانه باید به 8 هزار واحد مسکونی برسد که با کسر 3 هزار واحد سهم مالکان املاک تخریب شده، 5 هزار واحد به متقاضیان جدید بازار خرید و فروش املاک نوساز می‌رسد. با وجود آنکه کف نیاز ماهانه به ساخت‌وسازهای جدید در شهر تهران حدود 8هزار واحد مسکونی برآورد می‌شود اما وضعیت بازار ساخت‌وساز به‌عنوان بخش بالادست بازار املاک نسبت به وضعیت ایده‌آل فاصله دارد.  هر چند بررسی‌ها نشان می‌دهد بخشی از افت شدید تیراژ ساختمانی در فروردین‌ماه امسال ناشی از تعطیلی دو هفته ابتدایی این ماه و بخشی به‌دلیل ممنوعیت فعالیت کسب‌و‌کارهای اقتصادی در سومین هفته از آغاز سال جدید بوده است اما کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن با بررسی پارامترهای تاثیرگذار بر بازار ساخت‌و‌ساز معتقدند سازندگان و بسازوبفروش‌ها در ابتدای سال 99، برای آغاز فعالیت‌ها و پروژه‌های جدید ساختمانی از سه محل ضربه خوردند و همین امر منجر به شکل‌گیری ناامیدی و انتظارات منفی آنها نسبت به وضعیت فعالیت در این بخش طی ماه‌های آتی از سال جاری شده است. ضربه نخست ناشی از شوک قیمتی مسکن در پایان سال گذشته بود که شرایط فروش واحدهای مسکونی را دشوار کرد. از دیدگاه کارشناسان، تازه‌ترین آمار مربوط به وضعیت قیمتی مسکن در شهر تهران و سایر شهرهای کشور نشان می‌دهد همانطور که در شهر تهران در پایان سال گذشته یک جهش قیمتی رخ داد در سایر شهرهای بزرگ کشور هم همین اتفاق تکرار شد. بنابراین از این محل یک ضربه به سازنده‌ها وارد شد به این دلیل که سازنده‌ها می‌دانند برای فروش واحدهای تکمیل شده شرایط سختی را پیش رو دارند. ضربه دوم هم به‌دلیل شیوع و فراگیری ویروس کرونا به بخش مسکن وارد شد. 

اگرچه سازنده‌ها تلاش دارند در هفته دوم فروردین‌ماه هر سال، برای اخذ مجوز ساختمانی پیش از اعمال تعرفه‌های جدید اقدام کنند اما در ابتدای سال جاری به‌دلیل شیوع این ویروس، از یک سو صدور پروانه ساختمانی همچون روال سابق از سوی شهرداری تهران انجام نمی‌شد و شرایط برای اخذ مجوزهای جدید فراهم نبود و از سوی دیگر تعریف پروژه‌های جدید در شهر تهران دشوار و حتی غیرممکن شد.

 مجموع این وضعیت، سبب شد اکثریت سازنده‌ها نسبت به آینده بدبین باشند. چراکه هم امکان فروش آسان همچون روال گذشته را ندارند و هم آنکه اطلاعی از پایان این وضعیت سردرگمی به‌دلیل شیوع ویروس کرونا ندارند. اما ضربه سوم به بخش ساخت‌وساز در روزهای اخیر وارد شد. تحقیقات میدانی انجام شده از فعالان ساختمانی نشان می‌دهد در روزهای اخیر، سازندگان برای تامین مصالح ساختمانی و تجهیزات ساخت‌وساز، متحمل 10 تا 20 درصد افزایش هزینه در فاکتورهای پرداختی نسبت به هفته‌های پایانی سال گذشته شدند. افزایش هزینه‌ها در این بخش و همینطور افزایش هزینه صدور پروانه‌های ساختمانی سبب شده تا میانگین هزینه‌های ساخت‌وساز در شهر تهران نسبت به اواخر سال 98 با افزایش مواجه شود. مطابق بررسی‌های انجام شده، میانگین هزینه ساخت‌وساز در شهر تهران در پایان سال گذشته دست کم مترمربعی چهار میلیون تا چهار میلیون و 500 هزار تومان بوده است. اما هم اکنون میانگین هزینه‌های ساخت‌وساز از متر مربعی پنج میلیون تومان عبور کرده است. نکته قابل توجه در تحلیل‌های ارائه شده از سوی کارشناسان این است که از آنجاکه در شهری همچون تهران، سهم زمین در قیمت تمام شده بالا است بنابراین در حال حاضربه‌طور میانگین در شهر تهران قیمت تمام شده هر مترمربع واحد مسکونی به مترمربعی 13 تا 15 میلیون تومان رسیده است.

 تحقیقات میدانی حاکی از آن است که هم‌اکنون در برخی محلات شهر تهران، بهای فروش زمین(ملک کلنگی) برای پروژه‌های مشارکت در ساخت حدود 10 درصد نسبت به پایان سال گذشته افزایش پیدا کرده است. نکته جالب درخصوص بازار زمین آن است که صرف‌نظر از تورم قیمتی رخ داده در این بخش، بخش عمده‌ای از مالکان تمایل و رغبتی برای مشارکت و تخریب ندارند و همین موضوع یعنی نبود متقاضی برای تخریب و اجرای پروژه‌های مشارکتی خود عاملی برای افزایش قیمت‌ها در بازار زمین کلنگی شده است. هرچند میانگین هزینه‌های ساخت‌وساز در بخشی از مناطق شهری پایتخت به بیش از 5 میلیون تومان رسیده است اما بررسی‌ها نشان می‌دهد وضعیت در محدوده بافت فرسوده شهر تهران متفاوت است. به‌طوری‌که در نیمه جنوبی شهر میانگین هزینه‌های ساخت‌وساز در هر مترمربع به حدود 4 میلیون تومان در ابتدای سال جاری رسیده است.

آن‌طور که کارشناسان بافت فرسوده عنوان می‌کنند: در حال حاضر هزینه ساخت‌وساز در محدوده بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهری با توجه به نوع مصالح ساختمانی، نیروی انسانی و قیمت زمین، پایین‌تر است همین موضوع نیز سبب شده تا میانگین قیمت تمام شده مسکن در نیمه جنوبی شهر تهران حدود 11 تا 12 میلیون تومان باشد.

اگرچه افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، دشواری فروش واحدهای تکمیل شده و همچنین شرایط بازارهای موازی منجربه ایجاد ناامیدی در میان فعالان و بسازوبفروش‌های بازار مسکن شده است اما کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن معتقدند سازندگان با ایجاد یک تغییر در محدوده جغرافیایی فعالیت ساختمانی خود می‌توانند نسخه نجات از وضعیت کنونی را برای خود پیدا کنند. این کارشناسان که در برنامه تحلیلی «متراژ» منتشر شده در رسانه تصویری اکو ایران، به تشریح نخستین تصویر از وضعیت بازار ساخت‌وساز به‌عنوان بازار بالادست مسکن در سال 99 پرداخته‌اند معتقدند تغییر وضعیت رکودی بازار ساخت‌و‌ساز مشروط به تغییر در محدوده جغرافیایی پروژه‌های ساختمانی است. از دیدگاه آنها، محدود بافت فرسوده به‌دلیل حذف برخی فاکتورهای هزینه‌ای همچون حذف هزینه صدور پروانه ساختمانی می‌تواند تا 15 درصد هزینه ساخت‌وسازهای مسکونی را کاهش دهد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در برخی مناطق شهر تهران، هزینه عوارض ساخت‌وساز برای پروژه‌های مسکونی به متر مربعی 800 تا یک میلیون تومان رسیده است. بنابراین کاهش این فاکتور هزینه‌ای، می‌توانند مسیر فعالیت ساختمانی برای گروهی از سازنده‌ها را باز کند. به گفته کارشناسان، اگر شهرداری تهران امسال یک هوشمندی به خرج دهد و بتواند سازنده‌ها را به سمت مناطق موردنظر هدایت کند می‌تواند از شرایط موجود به نفع شهر و بازار مسکن استفاده کند. هر چند ساخت‌وساز در مناطق شمالی و لوکس شهر تهران مشتریان خاص خود را دارد اما بهتر است شهرداری بخواهد از سازنده‌ها به مناطق مصرفی و اشباع نشده شهر مهاجرت کنند. برای ایجاد این تغییر استفاده از ابزارهای تشویقی تاثیرگذار است. در غیر این صورت امسال نیز برای ششمین سال پیاپی شاهد عرضه مسکن بسیار کمتر از تقاضا خواهیم بود.

در عین حال اگرچه برخی از فعالان بازار مسکن به‌دلیل تورم 10 تا 20 درصدی رخ داده در بازار ساخت‌وساز، انتظار دارند افزایش قیمت در بازار معاملات مسکن نیز منعکس شود اما به نظر می‌رسد به دو دلیل هم اکنون شرایط برای افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن همچون روال گذشته حداقل در کوتاه‌مدت قابل پذیرش نیست.

 چراکه از یکسو قدرت خرید در وضعیت کنونی برای ورود گروه عمده متقاضیان مصرفی فراهم نیست. حتی متقاضیان سرمایه‌ای نیز با توجه به شرایط سایر بازارهای موازی تا سطح مشخصی بازار مسکن را برای سرمایه‌گذاری انتخاب خواهند کرد و حاضر به خرید در این بازار با هر سطح قیمتی نیستند. بررسی‌ها نشان می‌دهد یکی از مهم‌ترین پارامترهای تاثیرگذار بر وضعیت بازار مسکن در سال‌جاری، وضعیت حرکتی بازارهای موازی به‌ویژه بازار سرمایه است که هم‌اکنون از بخش مسکن پیشی گرفته است. بازار سرمایه بازدهی بالاتری نسبت به بخش مسکن دارند و شاید بخش زیادی از سازنده‌ها این سیگنال را دریافت کرده‌اند که به‌صورت کوتاه‌مدت به این بازار مهاجرت کنند و پس از شش ماه یا یک‌سال آینده مجددا به بخش مسکن بازگردند. چراکه افزایش هیجانی ورود کداولی‌ها به بازار سرمایه نشان می‌دهد که بخش خصوصی و سازنده‌ها در بازارهای موازی جابه‌جا می‌شوند و طبیعی است به‌عنوان شخصی که تجربه سودآوری بالایی در وضعیت کنونی مجددا این حرکت را تکرار کنند و از بازار ساخت‌وساز به‌صورت کوتاه‌مدت به سایر بازارها مهاجرت کنند. اما در صورتی که شاخص بورس کاهش پیدا کند این احتمال که بخشی از نقدینگی‌ها وارد بازار ملک شود وجود دارد البته تمامی سرمایه‌گذاران در بازار سهام نمی‌توانند به بازار مسکن مهاجرت کنند چون جنس سرمایه‌گذاری در این دو بازار کاملا متفاوت از یکدیگر است.

از دیدگاه کارشناسان مجموعه این عوامل سبب می‌شود که بازار مسکن شرایط پذیرش برای افزایش قیمت بیش از نرخ تورم را نداشته باشد. از این رو به نظر می‌رسد در مقطع کنونی که سایر بازارهای موازی بازدهی بالاتری نسبت به بازار مسکن دارند، این احتمال وجود داشته باشد که تا حدودی قیمت واقعی با کاهش مواجه شود اما در ادامه سال و درصورتی که سایر بازارها به ویژه بازار سرمایه، در روند نزولی قرار گیرند با توجه به سایر متغیرهای اقتصادی همچون نرخ تورم ممکن است تورم در بخش مسکن با شیبی کمتر از نرخ تورم مسیر خود را طی کند. جزئیات بیشتری از تحلیل کارشناسان و فعالان بازار مسکن را می‌توانید در برنامه‌ای که هم‌اکنون در زیرلینک برنامه متراژ در شبکه اکو ایران با عنوان «ساختمان‌سازهای ناامید» در حال پخش است، مشاهده کنید.

 اگر چه وضعیت کنونی بازار ساخت‌و‌ساز ناامیدکننده توصیف می‌شود و فعالان ساختمانی در مواجهه با فاکتورهای جدید مربوط به هزینه ساخت و قیمت تمام شده ساخت مسکن شوکه هستند اما آیا این روند تا پایان سال ادامه پیدا می‌کند؟ آینده بازار ساخت‌و‌سازهای مسکونی به لحاظ هزینه‌ها و شرایط فروش واحدهای مسکونی نوساز به مجموعه‌ای از متغیرها وابسته است. رفتار مالکان زمین یکی از مهم‌ترین متغیرهای تاثیرگذار است. در عین حال وضعیت قدرت خرید سمت تقاضا و وزن متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای در بازار معاملات خرید آپارتمان نیز بر روند ساخت‌و‌ساز موثر است.