۳ تغییر اصلی در معاملات زمستانی بازار مسکن

تورم املاک کلنگی پایتخت دوباره به اوج برگشت. گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار زمین شهر تهران در فصل زمستان 98 نشان می‌دهد رشد فصلی قیمت زمین در شهر تهران در سه ماه چهارم سال گذشته به 11 درصد رسیده است. این در حالی است که یک فصل پیش از آن، تورم فصلی در این بازار به سطح صفر درصد رسیده بود. اطلاعات مرکز آمار ایران از تحولات بازار بالادست املاک شهر تهران در فصل زمستان 98 حاکی از آن است که میانگین قیمت زمین در فصل زمستان سال گذشته به شکل نقطه‌ای یعنی در مقایسه با زمستان سال 97 معادل 43 درصد و نسبت به سه ماه پاییز همان سال معادل 11 درصد افزایش پیدا کرده است. به این معنا که میانگین قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران از 18 میلیون و 733 هزار تومان در فصل پاییز به 20 میلیون و 800 هزار تومان در فصل زمستان 98 رسیده است. درواقع املاک کلنگی در فصل پاییز با همان قیمت فصل تابستان در بازار معامله شدند. این در حالی است که مرور اطلاعات فصلی بازار زمین در سال گذشته بیانگر تغییر مسیر تورم فصلی این بازار پس از یک دوره استراحت است. پاییز سال گذشته، تورم بازار زمین به سطح صفر درصد نزدیک شده بود اما اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد: بازار زمین مجددا به اوج بازگشته و سطح جدید قیمتی حتی فراتر از سطح قیمتی بازار مسکن را تجربه کرده است. زمستان سال گذشته، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی به 14 میلیون و 600 هزار تومان رسیده بود. جالب آنکه، میانگین قیمت زمین در زمستان سال گذشته، از جدیدترین سطح قیمت املاک در پایتخت مربوط به اردیبهشت ماه سال‌جاری نیز فراتر رفته است. مطابق با تازه‌ترین گزارش‌های رسمی، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در نیمه بهار امسال به حدود 17 میلیون تومان رسیده است.

رکوردزنی جدید قیمتی در بازار املاک کلنگی در حالی فعالان این بازار را غافلگیر کرده که به دلیل ثبت یک دوره توقف قیمتی در بازار زمین مربوط به پاییز سال گذشته انتظار بر این بود که این بازار پرونده سال 98 را مجددا با یک ثبات یا حتی کاهش قیمت به پایان برساند اما قیمت زمین مجددا در زمستان خیز برداشت به‌طوری که با وجود قرار گرفتن انتظارات بر کاهش تورم یا قیمت در بازار زمین، از یکسو تورم فصلی از سطح صفر به سطح 11 درصد رسید و از سوی دیگر قیمت مرز 20 میلیون تومان را درنوردید. همین موضوع نیز منجر به پیشی گرفتن تورم یک ساله زمین بر بازار مسکن شد.

مطابق آمار ارائه شده، میانگین قیمت زمین در سال 98 معادل 18 میلیون و 800 هزار تومان بوده که نسبت به سال 97، معادل 93 درصد رشد را تجربه کرده است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در پایتخت طی سال 98 نسبت به 12 ماه 97 معادل 63 درصد رشد داشته و به مترمربعی 13 میلیون و 300 هزار تومان رسیده است. 

بررسی‌ها درباره علت اوج‌گیری قیمتی و تورم فصلی در بازار زمین حاکی از آن است که سه علت در شکل‌گیری این وضعیت نقش داشته‌اند.

در میان عوامل تاثیرگذار بر روند معاملاتی و قیمتی بازار زمین، «افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار املاک کلنگی» و «عدم تمایل مالکان در فروش و پروژه‌های مشارکتی» دو عامل اصلی بر بازگشت تورم به این بازار در پایان سال گذشته بوده‌اند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد: با وجود آنکه حضور در بازار زمین نسبت به بازار مسکن، ریسک‌پذیری بالاتری را طلب می‌کند اما سال گذشته، تقاضای سرمایه‌ای در بازار املاک کلنگی به‌صورت قابل‌توجهی افزایش پیدا کرد. نوسانات شکل گرفته در سایر بازارهای سرمایه‌ای همچون ارز و بورس، منجر به شارژ تقاضای سرمایه‌ای در بازار زمین شده بود. در عین حال مالکان املاک کلنگی، بامشاهده ناپایداری شرایط اقتصادی همچون تورم عمومی و تورم سایر بازار‌ها، ترجیح دادند برای مدتی از فروش املاک خود صرف‌نظر کنند وهمین موضوع منجر به کاهش عرضه ملک کلنگی و در نتیجه افزایش قیمت‌ها در بازار محدود اراضی عرضه شده، شد. علاوه بر این دو عامل، برخی از فعالان بازار زمین و مسکن، معتقدند رشد ساخت‌وساز و افزایش تقاضا برای اخذ مجوزهای ساختمانی هم در افزایش قیمت‌ها و بازگشت تورم فصلی بازار زمین نقش داشته است. اما بررسی تیراژ پروانه‌های ساختمانی در فصل زمستان نشان می‌دهد حتی در صورت تاثیرگذاری، این عامل وزن و سهم اندکی در تغییر جهت بازار زمین داشته است. مطابق آمار رسمی، در زمستان سال گذشته، تیراژ مجوزهای ساختمانی نسبت به پاییز معادل صفر درصد و نسبت به زمستان سال 97 معادل 2 درصد رشد داشته است. بنابراین حجم ساخت وسازها نه تنها با افزایش روبه‌رو نشده بلکه در ادامه یعنی در آغاز سال جاری، تیراژ پروانه‌های ساختمانی به‌صورت نقطه‌ای معادل 9 درصد و ماهانه بیش از 50 درصد افت را تجربه کرده است. بنابراین بعید است که به قصد ساخت وساز، حجم معاملات زمین با افزایش روبه‌رو شده باشد. گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد: حجم معاملات املاک کلنگی در فصل زمستان با رشد مواجه شده است. به‌طوری‌که مجموع معاملات انجام شده در این بازار، نسبت به سه ماهه پاییز معادل 37درصد رشد را تجربه کرده اما نکته مهم آنکه رشد فصلی معاملات زمین در زمستان از رشد فصلی معاملات در فصل پاییز کمتر بوده است. در سه ماه سوم سال گذشته، معاملات بازار زمین معادل 47 درصد نسبت به سه ماه دوم سال 98 افزایش پیدا کرد. بررسی روند نقطه به نقطه حجم معاملات بازار املاک کلنگی نیز نشان‌دهنده افت شدید معاملات در زمستان 98 بوده به‌گونه‌ای که در زمستان سال گذشته نسبت به زمستان 97، حجم معاملات با 10 درصد کاهش روبه‌رو بوده اما در مقایسه پاییز سال گذشته نسبت به پاییز 97 حاکی از ثبت رشد نقطه‌ای صفر درصد بوده است. به این ترتیب تغییرات حجم معاملات زمین در شهر تهران طی یک فصل زمستان رکودی تر از فصل پاییز در سال گذشته حتی با وجود تورم فصلی بوده است که به نظر می‌رسد ماجرای دو عامل اول یعنی افزایش تقاضای سرمایه‌ای و عدم تمایل مالکان به حضور در پروژه‌های تخریب و مشارکت در شکل‌گیری این وضعیت نقش مهمی داشته‌اند.

اما علاوه بر این تغییرات قیمتی و تورمی، بازار زمین در زمستان سال گذشته دو تغییر مهم دیگر را نیز تجربه کرد. تغییر اول، مربوط به تغییرات نسبت میانگین قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن است که تاثیر مهمی بر حاشیه سود سازندگان در پروژه‌های ساختمانی دارد. به‌طوری‌که اگر این نسبت افزایش پیدا کند، احتمال ثبات یا کاهش قیمت زمین افزایش می‌یابد و برعکس. داده‌های مرکز آمار حاکی از آن است که این نسبت در سال 98 معادل 41/ 1 برابر و در سال 97 معادل 18/ 1 برابر بوده است. 

جزئیات این نسبت در چهار فصل سال گذشته نیز نشانگر نوسان این نسبت است. به‌طوری‌که این نسبت در بهار معادل 35/ 1 برابر، در تابستان معادل 41/ 1 برابر، در پاییز معادل 44/ 1 برابر و در زمستان معادل 42/ 1 برابر ثبت شده است. از آنجاکه نسبت قیمت زمین به مسکن در فصل زمستان 98 نسبت به فصل پاییز کمتر شده، این انتظار وجود داشت که قیمت زمین ثابت نشود و رشد قیمت مسکن نیز بیشتر شود. مطابق آمار ثبت شده، در فصل زمستان گذشته، میانگین قیمت مسکن معادل 13 درصد نسبت به پاییز سال گذشته رشد داشته است. یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت زمین، شرایط انحصاری و محدود فایل‌های عرضه شده در بازار زمین برخی محله‌های شهر تهران است. 

در چنین شرایطی احتمال آنکه قیمت زمین در سطح نامتعارف و بالا بماند وجود دارد مگر آنکه دوره‌های ثبات نسبی قیمت ملک شکل گرفته باشد. در چنین شرایطی تمایل مالکان به تخریب املاک کلنگی افزایش پیدا می‌کند و به تبع آن، عرضه زمین با رشد مواجه می‌شود و در نتیجه قیمت زمین ثبات یا کاهش را تجربه خواهد کرد.

اما سومین تحول بازار زمین، تغییر وضعیت روند سالانه قیمت زمین و مسکن است. بررسی تغییرات سالانه قیمت زمین یا به عبارتی روند تورم زمین و مسکن از سال 70 تاکنون نشان می‌دهد: از دهه 70 تا سال 93، چهار سیکل کامل صعود و نزول تورم زمین که در پی جهش و کاهش قیمت زمین به وجود آمده، شکل گرفته است. مطابق با روند سال‌های گذشته، سیکل پنجم که از سال 93 با رشد قیمت زمین و صعود تورم زمین شروع شد، باید در سال 98 به نقطه‌ای از سیکل می‌رسید که تورم زمین در این سال به اندازه تورم زمین در سال 97 یا حتی کمتر بود.

 به ویژه آنکه در فصل پاییز سال گذشته، تورم فصلی بازار زمین به سطح صفر درصد نزدیک شد اما روند تورم سالانه بازار زمین نشان می‌دهد که در اوج‌گیری سیکل، برخلاف عرف دوره‌های گذشته، مجددا صعود قیمتی رخ داد. به‌طوری‌که تورم بازار زمین از 85 درصد در سال 97 به 93 درصد در سال 98 رسید. این در حالی است که سیکل پنجم بازار مسکن در سال 98 در حال کامل شدن است، به این معناکه تورم مسکن در سال 98 نسبت به سال 97 کمتر بوده است. براساس گزارش‌های رسمی، تورم بازار مسکن در سال 97 معادل 70 درصد و در سال 98 معادل 62درصد ثبت شده است.

بررسی درباره علت ادامه پیدا کردن روند صعودی سیکل برخلاف دوره‌های مشابه نشان می‌دهد ثبت رکورد جدید در این دوره، به وضعیت جدید یا خاص بازار زمین در این سال بازمی‌گردد. عرضه محدود زمین و بدبینی مالکان املاک کلنگی نسبت به آینده اقتصادی منجر به کاهش شدید عرضه در این بازار شده است. از آنجاکه قیمت تابعی از عرضه است و از سوی دیگر تقاضای سرمایه‌ای در بازار زمین طی یک‌سال گذشته افزایش پیدا کرده، مسیر تورم زمین در سال 98 برخلاف دوره‌های مشابه گذشته طی شده است. 

هرچند بررسی تورم نقطه‌ای چهار فصل 98 نشان می‌دهد بازار زمین به سمت ثبات قیمتی تمایل دارد. تورم نقطه‌ای فصل بهار 98 معادل 174 درصد، تابستان 98 معادل 131‌درصد، پاییز 98 معادل 85 درصد و زمستان معادل 43 درصد ثبت شده است. اما به گفته کارشناسان اقتصادی عاملی که باعث می‌شود تورم فصلی به ناگهان به سمت افزایشی تغییر مسیر دهد اثر و وزن تقاضای سرمایه‌ای در بازار زمین است.

  راهنمای مجازی ورود به بازار مسکن

مرکز آموزش «دنیای‌اقتصاد» با طراحی یک برنامه جدید با نام «دانستنی‌های ورود به بازار مسکن»، اولین دوره این برنامه آموزشی را با عنوان راهنمای بازار مسکن 99 (به همراه «خلاصه کاربردی تحولات ملکی 98») به شکل «مجازی» برگزار کرده است. محتوای این دوره هم‌اکنون از طریق سایت مرکز قابل دریافت و مطالعه است. در کارگاه مجازی راهنمای ورود به بازار مسکن 99، خوراک اطلاعاتی مورد نیاز طیف همیشه حاضر در بازار مسکن برای هر نوع اقدام در سال جدید در اختیار مخاطبان و شرکت‌کنندگان در کارگاه قرار می‌گیرد.

مختصات بازار مسکن 98 (تهران و کشور)، بازیگردانان بازار مسکن در سال جاری، بازار اجاره و مزیت منطقه‌ای اجاره‌داری و همچنین جزئیات عرضه سالانه مسکن از مهم‌ترین سرفصل‌های این کارگاه است.

طیف مخاطب این دوره شامل متقاضیان خرید آپارتمان، متقاضیان اجاره، سازنده‌ها، بساز و بفروش‌ها، موجران، خریدار و فروشنده زمین و سرمایه‌گذاران ساختمانی است.

متقاضیان شرکت در اولین دوره این برنامه که با عنوان «راهنمای بازار مسکن 99 به همراه خلاصه کاربردی تحولات ملکی 98» برگزار می‌شود، می‌توانند برای ثبت‌نام و کسب اطلاعات بیشتر با شماره تلفن‌های 87762411 و 87762416 تماس حاصل کنند یا به آدرس اینترنتی مرکز آموزش گروه رسانه‌ای «دنیای‌اقتصاد» به نشانی tc.den.ir مراجعه کنند.