۳ راز افزایش قیمت خانه در پایتخت

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، بازار مسکن تهران در حالی در اردیبهشت امسال با جهش قابل‌ملاحظه در میانگین قیمت و تعداد معاملات مواجه شد که در‌ماه قبل از آن تحت‌تأثیر بحران کرونا و جذب نقدینگی از سوی بازار سرمایه با سنگین‌ترین رکود معاملاتی در 11سال گذشته مواجه شده بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن تهران در‌ماه گذشته، عمدتاً تحت‌تأثیر بازگشت نقدینگی به بازار مسکن، افزایش تقاضا برای تبدیل واحدهای مسکونی و سفته‌بازی سودجویان با قراردادهای صوری با فضایی ملتهب و نابسامان مواجه شده است.

 بررسی اطلاعات منتشر شده از وضعیت بازار مسکن در اردیبهشت امسال نشان می‌دهد در این‌ماه میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 17میلیون تومان رسیده است که نسبت به فروردین امسال 9.35درصد و نسبت به اردیبهشت پارسال 34.1درصد افزایش دارد. همچنین در این ماه، با رفع محدودیت‌های کرونا و ورود بازار سرمایه به فاز اصلاح، تعداد معاملات بازار مسکن تهران نسبت به‌ماه قبل 9برابر شده و از هزار و 96مورد در فروردین به 9هزار و 996فقره در اردیبهشت رسیده است.

تکرار اردیبهشت پر معامله

رشد 9برابری معاملات مسکن تهران در اردیبهشت امسال نسبت به‌ماه قبل در حالی است که به‌واسطه استقبال از آغاز فصل جابه‌جایی بازار مسکن در اردیبهشت، همواره معاملات مسکن در این‌ماه وضعیت مساعدتری نسبت به ماه‌های قبلی و بعدی دارد؛ ضمن اینکه امسال به‌واسطه محدودیت‌های کرونا، تعداد معاملات فروردین به‌شدت افت کرده بود و بر همین اساس رشد معاملات در اردیبهشت بیشتر جلب‌توجه کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد معاملات مسکن در اردیبهشت سال 97، 280درصد، در سال 96حدود 205درصد، در سال 94حدود 190درصد و در سال 93نزدیک به 235درصد نسبت به فروردین همان سال رشد کرده است؛ درحالی‌که در مقایسه با‌ماه مشابه سال قبل تفاوت محسوسی نداشته است. در اردیبهشت امسال نیز گرچه تعداد معاملات مسکن 9برابر شده اما همچنان این تعداد در مقایسه با اردیبهشت سال قبل 17.5درصد کمتر است.

تحریک قیمت در معاملات زنجیره‌ای

یکی از فعالان بازار مسکن پایتخت، دلیل رونق نسبی بازار مسکن در اردیبهشت‌ هرسال را اقدام مالکان برای تبدیل به احسن کردن واحدهای مسکونی عنوان می‌کند و می‌گوید: امسال هم سهم قابل‌توجهی از معاملات مسکن اردیبهشت به کسانی اختصاص دارد که به‌دنبال تبدیل واحد مسکونی خود بوده‌اند و با وقوع موج افزایش قیمت، مجبور شده‌اند برای جا نماندن از بازار قیمت پیشنهادی خود را بالا ببرند. به گفته او، این اتفاق عملاً باعث شده زنجیره‌ای از معاملات مسکن با تغییر قیمت مواجه شود و به‌عنوان یک محرک مؤثر به رشد قیمت دامن بزند.

برگشت پول از بورس

مشاوران املاک در فروردین‌ماه اظهار کرده بودند که گزارش صاحبان نقدینگی به سرمایه‌گذاری در بورس و کسب بازده‌های نجومی در کوتاه‌مدت باعث شده تعداد متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به‌شدت افت کند؛ به‌خصوص که بحران کرونا، ریسک انجام معاملات مسکن را نیز بالا برده بود. حالا اما، در شرایطی که بازار سرمایه وارد روند اصلاحی شده و قیمت برخی سهام مطرح بازار با شیب تندی تا 30درصد نیز کاهش یافته، تمایل نقدینگی سرگردان به بازار سرمایه کاهش یافته و بخشی از آن به سمت بازار سنتی مسکن کوچ کرده است.  این اتفاق از یک‌سو به رشد تقاضا و افزایش قیمت دامن زده و از سوی دیگر زمینه مساعدی برای سفته‌بازان و سوداگران برای قیمت‌سازی‌ فراهم آورده است. 

یکی از مشاوران املاک منطقه 17، معتقد است رشد قیمت مسکن در اردیبهشت امسال فراتر از انتظار بوده و احتمال تکرار آن در ماه‌های آتی بعید به‌نظر می‌رسد؛ هرچند به‌واسطه چسبندگی قیمت‌ها در این بازار، احتمال کاهش جدی آن نیز ضعیف است.

شارژ قیمت در معاملات صوری

کاستی‌های موجود در نظارت بر معاملات بازار مسکن و نبود ابزارهای مالیاتی برای کنترل رفتارهای سفته‌بازی در این بازار باعث شده امکان ثبت معاملات صوری و دستکاری قیمت راحت‌تر از سایر بازارها وجود داشته باشد و با کمترین هزینه نسبت به انحراف آمارها اقدام شود. یکی از مشاوران املاک نواحی مرکزی تهران اذعان می‌کند که در دوره‌های آشفتگی بازار مسکن، برخی از افراد واحدهای مسکونی در اختیار خود را به‌صورت صوری و به قیمت بالاتر از بازار به یکدیگر می‌فروشند و با ثبت در سامانه املاک و مستغلات و پرداخت مالیات ارزش‌افزوده، کد رهگیری نیز می‌گیرند. به گفته او، این معاملات در حالی مبنای جدید قیمت‌گذاری در بازار مسکن قرار می‌گیرد که به‌محض پیدا شدن خریدار واقعی فسخ و از سیستم حذف می‌شود درحالی‌که هم از نظر آمار و هم از نظر روانی به رشد قیمت مسکن دامن زده است.  اجرا نشدن مالیات بر عایدی مسکن و همچنین باگ سامانه املاک و مستغلات در ابطال قراردادها و حذف کد رهگیری باعث شده استفاده از این شیوه برای جهت‌دهی به قیمت مسکن در سطح وسیعی مورد استفاده سودجویان قرار گیرد و انتظارات تورمی در این بازار فراتر از واقعیت رشد کند.