جغرافیای رکود در بازار مسکن

جغرافیای رکود در بازار معاملات مسکن شهر تهران از یک تفاوت عمده بین رکود معاملاتی واحدهای مسکونی در مناطق شمالی و جنوبی پایتخت حکایت دارد. بررسی‌ها بر پایه آمارهای رسمی مربوط به تحولات قیمت مسکن در مناطق 22 گانه پایتخت نشان می‌دهد در حالی که بازار معاملات مسکن در کل شهر تهران همچنان در حالت رکودی به سر می‌برد اما هم‌اکنون رکود معاملاتی املاک مسکونی در مناطق شمالی تهران به مراتب بیشتر از مناطق واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی و همچنین مناطق جنوبی است. این در حالی است که سریال رشد قیمت مسکن که در سال 97 ابتدا منجر به جهش قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران شد و در سال 98 نیز به شکل خفیف‌تر از سال 97 ادامه پیدا کرد کماکان در سال 99 نیز برقرار است و همین موضوع منجر به بروز یک واکنش اصلی بین خریداران آپارتمان ناشی از رشد قیمت مسکن در پایتخت شده است.

در شرایطی که بازار معاملات مسکن در رکود به سر می‌برد و تقاضای مصرفی به دلیل ناتوانی خرید مسکن و ضعف قدرت خرید عملا در بازار حضور نداشته و تنها تعداد بسیار اندکی از معاملات خرید آپارتمان از سوی متقاضیان مصرفی انجام می‌شود، هم‌اکنون عمده متقاضیان خرید مسکن که همان سرمایه‌گذاران ملکی هستند بخش قابل توجهی از تقاضای خود برای خرید مسکن را به سمت مناطق واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت و همچنین مناطق جنوبی هدایت کرده‌اند. تمرکز عمده تقاضای خرید مسکن از سوی محدود خریداران مصرفی حاضر در بازار نیز عمدتا بر جست و جو برای خرید مسکن در مناطق جنوبی قرار دارد.

همین واکنش منجر به افزایش تقاضا برای خرید مسکن در مناطق جنوبی در مقایسه با مناطق شمالی در اردیبهشت‌ماه شد. این موضوع باعث شده است که اگر چه حجم معاملات خرید مسکن در اردیبهشت‌ماه امسال در مقایسه با اردیبهشت‌ماه سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران به‌صورت کلی کاهش یافته است اما رکود معاملاتی در مناطق شمالی به مراتب سنگین‌تر از مناطق جنوبی باشد.حجم معاملات خرید مسکن در مناطق 22 گانه شهر تهران در حالی اردیبهشت‌ماه امسال در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته، 8/ 8 درصد افت کرد که این میزان افت در تعداد معاملات خرید مسکن در این بازه زمانی در مناطق یک تا 5 شهر تهران برابر با 15 درصد بوده است. در منطقه یک شهر تهران که گران‌ترین منطقه پایتخت به لحاظ قیمت مسکن محسوب می‌شود حجم معاملات خرید آپارتمان در اردیبهشت‌ماه امسال در مقایسه با اردیبهشت‌ماه سال گذشته 20 درصد کاهش یافت. در همین بازه زمانی تعداد معاملات خرید آپارتمان در منطقه 5 برابر با 16 درصد و در منطقه 4 برابر با 19 درصد کاهش یافت. اما در مناطق واقع در نوار مرزی دو نیمه شمالی و جنوبی تهران و همچنین مناطق جنوبی شامل مناطق 9 تا 20 پایتخت، میانگین حجم معاملات خرید آپارتمان با افت 7 درصدی همراه شد. این موضوع نشان می‌دهد میزان افت حجم معاملات خرید مسکن در مناطق نیمه شمالی شهر تهران(مناطق یک تا 5) بیش از دو برابر میزان افت تعداد معاملات خرید آپارتمان در مناطق جنوبی بوده است. به رغم کاهش 7 درصدی حجم معاملات خرید مسکن در مناطق جنوبی تهران یعنی مناطق 9 تا 20 در برخی مناطق، حجم معاملات خرید مسکن نه تنها کاهش نیافته است بلکه افزایش نیز داشته است. در اردیبهشت‌ماه تعداد معاملات خرید مسکن در منطقه 9 شهر تهران در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته 5 درصد رشد کرد؛ این میزان رشد در منطقه 11 معادل 2 درصد، در مناطق 13 و 14 معادل 3 تا 5 درصد و در منطقه 17 برابر با 12 درصد بوده است. تحولات ماهانه حجم معاملات خرید مسکن در اردیبهشت‌ماه نیز به همین صورت است و نشان می‌دهد میزان رکود معاملات خرید آپارتمان در مناطق شمالی به مراتب بیش از مناطق جنوبی است. حجم معاملات خرید مسکن در اردیبهشت‌ماه امسال در مقایسه با فروردین ماه حدود 800 درصد رشد کرد. هر چند این رشد ماهانه را نمی‌توان تعبیر به رونق کرد. چرا که عملا بازار معاملات مسکن در فروردین ماه به دلیل تعطیلات 15 روزه نوروز از یک طرف و تعطیلی بنگاه‌های مسکن در راستای اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی برای مقابله با بیماری کرونا از سوی دیگر تعطیل بود. هر چند بخشی از رشد ماهانه تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران در اردیبهشت‌ماه را می‌توان ناشی از افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن تحت تاثیر انتقال هیجان بازار سهام به بازار مسکن عنوان کرد اما همه رشد 800 درصدی ماهانه معاملات آپارتمان را نمی‌توان به اتفاقات درونی بازار مسکن نسبت داد و بخش قابل توجهی از آن مربوط به تعطیلی بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه است. با این حال حجم معاملات خرید مسکن در اردیبهشت‌ماه در مقایسه با فروردین در مناطق 9 تا 20 معادل 998 درصد و در مناطق یک تا 5 برابر با 700 درصد رشد کرد. به لحاظ تحولات ماهانه حجم معاملات مسکن نیز مشاهده می‌شود میزان رشد تعداد معاملات خرید مسکن در اردیبهشت‌ماه در مقایسه با فروردین امسال در مناطق جنوبی به مراتب بیش از مناطق شمالی بوده است. در منطقه یک شهر تهران که جزو کم‌رشدترین مناطق تهران به لحاظ حجم ماهانه معاملات مسکن بوده است تعداد معاملات خرید مسکن در این بازه زمانی-اردیبهشت به فروردین امسال-490 درصد رشد کرده است. هر چند تعداد معاملات خرید مسکن در اردیبهشت‌ماه امسال به مرز 10 هزار فقره رسید اما ثبت این تعداد معامله خرید مسکن در یک ماه را اگر چه به معنای بالاتر رفتن تعداد معاملات خرید آپارتمان از کف رکودی در یک ماه است، نمی‌توان به رونق بازار مسکن تعبیر کرد.چرا که علاوه بر آنکه باید این میزان معاملات مسکن دست‌کم در یک فصل تداوم داشته باشد تا بتوان از آن به خروج بازار مسکن از رکود تعبیر کرد از سوی دیگر به دلیل نبود تقاضای مصرفی در بازار نمی‌توان شرایط فعلی را رونق معاملاتی مسکن دانست.

بخشی از معاملات خرید مسکن ثبت‌شده در اردیبهشت‌ماه امسال، احتمالا مربوط به معاملات انجام شده در فروردین ماه بوده است که به دلیل تعطیلی بنگاه‌ها ثبت آنها در سامانه رهگیری معاملات مسکن به اردیبهشت‌ماه موکول شده و در نتیجه آمار بخشی از معاملات مسکن فروردین در آمار اردیبهشت‌ماه ثبت شده است.

در حالی که جغرافیای رکود در بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد عمق رکود در مناطق شمالی بیشتر از مناطق جنوبی تهران است دست‌کم دو علت عمده در این رابطه قابل شناسایی است. اولین علت به بیشتر بودن میزان رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی در مقایسه با مناطق جنوبی پایتخت مربوط می‌شود. علت دوم آنکه اختلاف بین نرخ رشد قیمت مسکن که بین مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران وجود داشت هم‌اکنون کاهش یافته است. تورم ماهانه مسکن در اردیبهشت‌ماه در کل شهر تهران معادل 9 درصد به ثبت رسید. این میزان تورم ماهانه مسکن در مناطق یک تا 5 برابر با 5/ 8 درصد و در مناطق 9 تا 20 برابربا 7 درصد بوده است. همچنین میزان تورم ماهانه مسکن در اردیبهشت‌ماه در مناطق 12 تا 20 نیز 8 درصد بوده است. علت کاهش اختلاف بین تورم ماهانه مسکن در مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران از یک زاویه به بازتنظیم رابطه منطقه‌ای سطح قیمت‌ها در بازار مسکن و از سوی دیگر به افزایش تقاضای خرید مسکن در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شمالی پایتخت مربوط می‌شود. این دو علت باعث شده است اختلافی که همواره بین نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران وجود داشت از سمت مناطق جنوبی در حال کم شدن باشد.