خانه‌های سازمانی در تابلوی فروش

دومین چاشنی برای عرضه املاک دستگاه‌های دولتی، عمومی و شبه‌دولتی به بازار ملک فعال شد و خانه‌های سازمانی در تابلوی فروش مزایده‌های ملکی مشاهده شد.  با فعال شدن چاشنی دوم عرضه املاک دستگاه‌های دولتی، عمومی و شبه‌دولتی به بازار مسکن، شکل مزایده‌های ملکی در سال 99 با یک تغییر عمده مواجه شد؛ طوری که علاوه‌بر عرضه املاک مازاد وقابل فروش این دستگاه‌ها که به‌خصوص از سال گذشته به‌عنوان چاشنی اول فعال شده بود، برخی دستگاه‌های دولتی، عمومی و شبه‌دولتی اقدام به عرضه املاک سازمانی در اختیار خود به بازار کرده‌اند. فعال شدن چاشنی دوم عرضه املاک دستگاه‌های دولتی، عمومی و شبه‌دولتی باعث شده اجرای قانون مصوب سال 87 در زمینه تکلیف دستگاه‌ها به سبک‌سازی خانه‌های سازمانی و فروش آنها، به شکل واقعی آغاز شود. برخی از دستگاه‌های دولتی در تهران و دیگر شهرها اخیرا با برگزاری مزایده‌هایی هرچند فعلا در شکل محدود، فروش تعدادی از واحدهای مسکونی سازمانی تحت مالکیت خود را در دستور کار قرار داده و این واحدها را به شکل مزایده‌ای عرضه کرده‌اند. سوال مهمی که در این زمینه مطرح است اینکه چرا به رغم آنکه قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب سال 87 از آن زمان دستگاه‌های دولتی، عمومی و شبه‌دولتی را موظف به فروش خانه‌های سازمانی خود برای تامین مالی سرمایه‌گذاری‌های مولد و کمک به پیشبرد طرح‌های تولید مسکن کرده‌ بود، اجرای این قانون عملا هم‌اکنون و پس از گذشت بیش از یک دهه آغاز شده است؟ این در حالی است که تب اجرای این قانون عملا در سال‌های 88 و 89 بسیار بالا بود و حساسیت خاصی در دولت، شورای‌عالی مسکن، وزارت اقتصاد و مجلس به‌خصوص کمیسیون اصل 90 در این باره وجود داشت. در واقع چرا پس از گذشت دست‌کم 9 سال از تب بالای اجرای قانون ساماندهی و ماده 8 این قانون درخصوص تعیین تکلیف و فروش خانه‌های سازمانی مجددا پیگیری برای اجرای این قانون از طریق نهادهای نظارتی عملیاتی شده و برخی از دستگاه‌ها نیز به‌صورت خودجوش اقدام به عرضه این گروه از املاک خود کرده‌اند؟

پاسخ این سوال به فعال شدن چاشنی دوم عرضه املاک قابل فروش دستگاه‌های دولتی، عمومی و شبه‌دولتی مربوط می‌شود. سال گذشته بخشی از این دستگاه‌ها با عرضه املاک مازاد و قابل فروش خود در شکل مزایده‌ای به بازار، چاشنی اول عرضه املاک غیرمنقول و قابل فروش خود را فعال کردند. این چاشنی در سال گذشته برای دستگاه‌های عرضه‌‌کننده منجر به تامین مالی برای مشارکت در سرمایه‌گذاری‌های مولد شد. رشد و جهش قیمت مسکن در سال گذشته، افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن کل شهرها و همچنین پایان دوره رونق معاملاتی مسکن موجب شد بخش قابل توجهی از املاک دستگاه‌های دولتی، عمومی و شبه‌دولتی که در اوایل دهه 90 به‌واسطه افزایش درآمدهای نفتی و بهبود اوضاع اقتصادی توسط این دستگاه‌ها خریداری شده بود به بازار عرضه شود. در فاصله سال‌های 92 تا 96 به دلیل کاهش قیمت واقعی و اسمی مسکن ارزش این املاک کاهش یافته و دست‌کم افزایش پیدا نکرد. این موضوع که به‌خصوص در شهر تهران محسوس بود موجب شد دستگاه‌ها تمایل و انگیزه کافی برای عرضه این املاک نداشته باشند.اما بنا به سه دلیل گفته شده یعنی تورم و جهش قیمتی مسکن، افزایش تقاضای سرمایه‌ای و پایان دوره رونق معاملاتی ملک، این عوامل مجموعا باعث ایجاد اولین چاشنی عرضه املاک غیرمنقول دستگاه‌ها به بازار در قالب مزایده املاک مازاد و قابل‌فروش شد. در مزایده‌های سال گذشته برای فروش املاک مازاد و قابل‌فروش، رقم تقسیط ارزش این املاک از 40 تا 50 درصد ارزش ملک، بعضا تا 90 درصد ارزش ملک افزایش یافت. تعداد مزایده‌ها افزایش یافت و انواع ملک‌ها اعم از مسکونی، تجاری، زمین و... در مزایده‌ها به بازار عرضه شد. حتی روی رقم تقسیط شده از ارزش کل ملک نرخ سود لحاظ نشد.الان که با شروع عرضه املاک سازمانی به بازار، چاشنی دوم عرضه املاک دولتی، عمومی و شبه‌دولتی فعال شده است مزایده‌های ملکی باز هم با تغییر شکل همراه شده است. این تغییر شکل ویژگی‌های مزایده‌های ملکی سال 99 را نیز تحت تاثیر قرار داده و آن را تغییر داده است.

تنگنای مالی دولت و دستگاه‌ها ناشی از کاهش درآمدهای نفتی و کسری بودجه،موجب شده است در کنار چاشنی اول یعنی عرضه املاک و اموال غیرمنقول مازاد و قابل فروش دستگاه‌ها، چاشنی دوم یعنی فروش واحدهای سازمانی نیز به فهرست مزایده‌های ملکی دستگاه‌های دولتی، عمومی و شبه‌دولتی اضافه شود. اولین عنصر تغییر شکل مزایده‌های ملکی سال 99 تحت تاثیر اضافه شدن و فعال شدن چاشنی دوم به ورود خانه‌های سازمانی به فهرست مزایده‌های ملکی دستگاه‌ها مربوط می‌شود. این در حالی است که در سال 99 علاوه‌بر لحاظ نشدن نرخ سود روی رقم تقسیط شده ارزش املاک مازاد و همچنین خانه‌های سازمانی عرضه شده به بازار در قالب مزایده‌ها، در صورت خرید نقدی، خریدار مشمول تخفیف 16 تا 18 درصدی نیز خواهد شد. در مزایده‌های ملکی سال 99 علاوه‌بر آپارتمان‌های مسکونی، عرضه زمین و املاک غیرمسکونی شامل واحدهای تجاری، اداری و... نیز مشاهده می‌شود. هم‌اکنون در هر هفته دست‌کم شاهد انتشار یک آگهی مزایده ملکی برای عرضه املاک مازاد و قابل فروش دستگاه‌های دولتی، عمومی و شبه‌عمومی هستیم که به تازگی فروش خانه‌های سازمانی نیز به این آگهی‌ها اضافه شده است.

با این حال،تعداد و ارزش خانه‌های سازمانی همچنان به‌عنوان بخش تاریک بازار مسکن به لحاظ اطلاعات در دسترس از آنها قابل معرفی است. بررسی‌ها از بخش تاریک بازار مسکن یعنی جزئیات مربوط به تعداد و ارزش خانه‌های سازمانی نشان می‌دهد مشخص نیست به‌طور دقیق چه تعداد از موجودی 22 میلیون و 800 هزار واحد مسکن در حال استفاده در کل کشور، خانه‌ سازمانی است. این در حالی است که حتی اطلاعات شفافی از تعداد و ارزش املاک غیرمسکونی دولتی، عمومی و شبه‌دولتی نیز وجود ندارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد براساس اطلاعاتی که در سال 96 در یک همایش دولتی اعلام شد در آن زمان-سال 96-حدود 350 هزار رکورد اطلاعاتی از کلیه املاک غیرمنقول دولت به دست آمده بود. در واقع در آن زمان حدود 350 هزار فقره املاک دولتی شامل املاک مسکونی و غیرمسکونی (تجاری،اداری و...) شناسایی شده بود. ارزش این املاک در سال 96 حدود 5000 هزار میلیارد تومان اعلام شد.همان زمان اعلام شد پیش‌بینی می‌شود تعداد کل املاک غیرمنقول دولت بیش از یک میلیون فقره باشد. از آنجا که میانگین قیمت مسکن از آن زمان تاکنون (یعنی از سال 96 تا پاییز 98) معادل 7/ 2 برابر شده است و در زمستان سال گذشته نیز قیمت مسکن افزایش یافت، پیش‌بینی می‌شود ارزش این املاک از 5000 هزار میلیارد تومان به حدود 13000 هزار میلیارد تومان افزایش یافته باشد.

در عین حال از سال 96 تاکنون هیچ اطلاعات وآماری درباره تعداد دقیق املاک دولتی با تفکیک کاربری، اعلام نشده است.در صورت اعلام این موضوع، ارائه برآورد نسبتا دقیق از ارزش این املاک راحت‌تر بود.

بررسی‌ها از تاریک‌ترین بخش بازار مسکن(تعداد و ارزش خانه‌های سازمانی) بر پایه اطلاعات سرشماری سال 95 و گزارش‌های تکمیلی مربوط به آن درخصوص نوع مالکیت خانوارها بر واحدهای مسکونی به تفکیک خانوار مالک،مستاجر و خانوارهای ساکن در «خانه‌های در برابر خدمت» که در سال‌های 97 و 98 منتشر شد، نشان می‌دهد حداقل 500 هزار خانه سازمانی در کشور وجود دارد.در تهران نیز 57 هزار خانه سازمانی وجود دارد.این آمار نشان می‌دهد هم در کشور و هم در شهر تهران نسبت خانه‌های سازمانی به کل واحدهای مسکونی در حال استفاده حدود 2 درصد است. هم اکنون در شرایطی هیچ آمار رسمی، مستند و شفاف از تعداد خانه‌های سازمانی وجود ندارد که براساس آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید وعرضه مسکن، وزارت راه وشهرسازی(وزارت مسکن وقت) و وزارت اقتصاد در سال 88 موظف شدند در بازه زمانی حداکثر یکساله فهرست کامل کلیه خانه‌های سازمانی دستگاه‌ها را تهیه و به بانک اطلاعاتی دولت اضافه کنند.

براساس آیین‌نامه اجرایی ماده 8 قانون ساماندهی و حمایت از تولید وعرضه مسکن که آیین‌نامه اجرایی آن یکباراصلاح شد کلیه وزارتخانه‌ها، موسسات دولتی و شرکت‌های دولتی، بانک‌ها، شرکت‌های بیمه و موسسات اعتباری و همچنین نیروهای مسلح (به اذن مقام معظم رهبری) موظفند نسبت به فروش خانه‌های سازمانی در مالکیت خود براساس قیمت پایه کارشناسی که توسط کارشناس رسمی تعیین می‌شود، از طریق مزایده عمومی اقدام و وجوه حاصله را در حسابی که به درخواست خزانه‌داری کل از سوی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران افتتاح می‌شود، واریز کنند تا معادل صد درصد آن در بودجه سنواتی منظور و با رعایت قوانین و مقررات مربوط و مفاد این آیین‌نامه به مصرف برسد.

این قانون در سال 88 و سال‌های پس از آن تاکنون اجرا نشد. مهم‌ترین دلیل این موضوع عدم تمایل دستگاه‌ها به فروش خانه‌های سازمانی یا تمایل برخی از آنها به واگذاری غیرمزایده‌ای مالکیت این خانه‌ها به مدیران دستگاه‌ها بود. هرچند در برخی موارد ساکنان این خانه‌ها مدعی بودند مالکیت این خانه‌ها و واگذاری مالکیت آنها،حق آنهاست. برای شکستن این سد، مجلس، آیین‌نامه اجرایی ماده 8 قانون ساماندهی مسکن را اصلاح کرد. مبنی بر آنکه دستگاه‌ها می‌توانند خارج از مزایده در صورت تمایل این خانه‌ها را با قیمت کارشناسی به کارکنان خود واگذار کنند. این اصلاحیه نیز مورد اجرا قرار نگرفت. هم‌اکنون این موضوع به‌عنوان چاشنی دوم عرضه املاک دولتی، عمومی و شبه‌دولتی به بازار مسکن فعال شده است. در شرایطی که دستگاه‌ها با کمبود بودجه مواجهند و دولت برای تامین مالی طرح‌های عمرانی با دشواری روبه‌رو شده است آزادسازی دارایی‌های محبوس در قالب فروش املاک مازاد، قابل فروش و خانه‌های سازمانی می‌تواند بخشی از منابع مالی مورد نیاز برای سرمایه‌گذاری‌های مولد را تامین کند. ورود خودجوش برخی دستگاه‌ها به این مزایده‌ها می‌تواند منجر به افزایش این نوع عرضه ملکی در سال 99 شود. با توجه به وضعیت فعلی بازار مسکن و وجود تقاضای سرمایه‌ای به نظر می‌رسد مقطع فعلی زمان مناسبی برای عرضه این املاک به بازار مسکن باشد چون با تداوم رکود معاملاتی و کاهش قدرت خرید در بازار مسکن پیش‌بینی می‌شود فروش این واحدها در آینده با مشکل مواجه شود و دشوار شود. فعلا در مراحل اولیه عرضه خانه‌های دولتی به بازار مسکن در تهران کمتر از هزار واحد مسکونی سازمانی به‌صورت مزایده‌ای عرضه شده است که تعداد دستگاه‌های عرضه‌کننده نیز در حال حاضر کمتر از انگشتان دست هستند.