ادوات احیای وام خرید خانه اول

براساس مدل طراحی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، این صندوق در خرداد 94 برای 5 سال امکان افتتاح حساب و سپرده‌گذاری خانه‌اولی‌ها برای دریافت ارزان‌ترین شکل وام خرید مسکن را فراهم کرد.ضمن آنکه قرار شد بعد از اتمام این دوره پنج ساله در خرداد 99، براساس منابع و مصارف صندوق و سایر شرایط، مدل سپرده‌گذاری و ریالی پرداخت وام خانه‌اولی‌ها مورد بازنگری قرار گرفته و درباره ادامه یا توقف ثبت‌نام برای دریافت این نوع از وام آپارتمان، تصمیم‌گیری شود.

انتظار می‌رفت در روزهای گذشته متولی مسکن وسیاست‌گذار پولی درخصوص ادامه حیات و نحوه فعالیت این صندوق در دوره جدید تصمیم‌گیری کند که تا روز گذشته در این باره تصمیمی در این خصوص اتخاذ و اعلام نشد.در زمان راه‌اندازی صندوق یکم قرار شد بخشی از منابع این صندوق برای پرداخت تسهیلات خرید آپارتمان به خانه‌اولی‌ها از محل سپرده‌های آنها و بخش دیگر از محل منابع حاصل از بازگشت اقساط وام مسکن مهر تامین شود.در واقع قرار شد برای آنکه متقاضیان واجد شرایط بتوانند وام این صندوق را دریافت کنند معادل نیمی از سقف وام را به مدت یکسال در صندوق یکم سپرده‌گذاری کنند.همچنین یک دوره تنفس 10 ساله برای بازگشت خط اعتباری مسکن مهر از بانک پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن مهر به بانک مرکزی اختصاص یافت تا از محل اقساط پرداختی از سوی وام‌گیرنده‌ها از یک‌سو بخشی از منابع موردنیاز صندوق پس‌انداز یکم برای پرداخت وام به خانه‌اولی‌ها تامین شده و در واقع صرف ایجاد تعادل بین منابع ومصارف صندوق یکم شود و از سوی دیگر بخشی از این منابع در قالب وام صرف تکمیل پروژه‌های مسکن مهر شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد فاصله چندانی بین نسبت منابع حاصل از سپرده‌گذاری متقاضیان در صندوق یکم با منابع حاصل از بازگشت اقساط مسکن مهر به این صندوق وجود ندارد.

در 5 سال اخیر براساس آماری که از زمان ثبت‌نام تا پایان سال 98 وجود دارد نزدیک به 660 هزار نفر از خانه‌اولی‌ها در کشور برای دریافت وام از صندوق یکم اقدام به افتتاح حساب کردند.از این تعداد تاکنون 150 هزار نفر وام خرید آپارتمان دریافت کرده و با استفاده از این وام خانه‌دار شده‌اند.همچنین از بین 660 هزار نفر خانه‌اولی ثبت‌نام‌کننده برای دریافت وام یکم حدود 150 هزار نفر متقاضی خرید مسکن در شهر تهران بوده‌اند که از این تعداد نیز تاکنون حدود 50 هزار خانه‌اولی وام یکم دریافت کرده وبا استفاده از آن اقدام به خرید آپارتمان کرده‌اند.

این در حالی است که اگر چه دوره پنج ساله ورود خانه‌اولی‌ها به صندوق پس‌انداز یکم برای دریافت وام به اتمام رسیده است و تاکنون تصمیمی از بابت ادامه فعالیت صندوق برای دوره جدید اعلام نشده است اما آنچه محرز وقطعی است آن است که تعهدات صندوق پس‌انداز مسکن یکم به افرادی که در کل پنج سال گذشته اقدام به ثبت‌نام وافتتاح حساب وهمچنین سپرده‌گذاری در صندوق یکم کرده‌اند اما هنوز وام نگرفته‌اند تا آخرین نفر محفوظ است و وام به آنها تعلق خواهد گرفت.

در واقع با اتمام سررسید فعالیت صندوق یکم تنها امکان ثبت‌نام جدید برای ورود به این صندوق وجود ندارد اما تعهدات قبلی محقق خواهد شد.سال 96 را می‌توان در میان همه 5 سال اخیر به‌عنوان دوره شکوفایی و اوج ثبت‌نام و پرداخت وام صندوق یکم معرفی کرد.در این سال، هم میزان ثبت‌نام‌کننده‌ها و هم تعداد دریافت‌‌کننده‌های وام یکم نسبت به همه 5 سال گذشته-فاصله خرداد 94 تا خرداد 99-بیشتر بوده است. مهم‌ترین دلیل این موضوع آن است که هم در شهر تهران و هم در کل کشور در سال 96 بازار مسکن در وضعیت ثبات قیمت قرار داشت و معاملات خرید آپارتمان نه در وضعیت رکود قرار داشت و نه در حالت رونق هیجانی.در واقع شرایطی با ثبات و غیرملتهب در بازار مسکن در سال 96 حاکم بود.این موضوع نشان داد در مدل پس‌انداز صرف‌نظر از اینکه سقف وام خرید آپارتمان باید متناسب با تغییرات قیمت مسکن در هر دوره زمانی تعدیل شود اما نوعی حساسیت معنادار بین پس‌انداز خانه‌اولی‌ها و شرایط بازار مسکن وجود دارد.در واقع در شرایطی که بازار مسکن ملتهب بوده و قیمت‌ها دچار جهش می‌شود میزان ثبت‌نام و دریافت وام نیز کمتر از حالت معمول خواهد شد.چرا که در چنین شرایطی قدرت خرید وام مسکن تضعیف شده وعملا به‌دلیل عدم پوشش مناسب وام از قیمت آپارتمان، متقاضیان تمایلی به ثبت‌نام و دریافت وام با استفاده از روش سپرده‌گذاری حداقل یکساله نخواهند داشت. به‌طور میانگین مدت سپرده‌گذاری و انتظار برای دریافت وام خانه‌اولی‌ها از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم در 5 سال اخیر حدود 18 ماه معادل یک سال و نیم بوده است.

در سال 97 که قیمت مسکن با جهش مواجه شد تقاضا برای ثبت‌نام در صندوق پس‌انداز یکم نیز کاهش یافت. در تهران این میزان در سال 97 نسبت به سال 96 حدود 50 درصد و در کشور 30 درصد کاهش یافت.در سال 98 نیز روند افت ثبت‌نام برای دریافت وام یکم از سوی خانه‌اولی‌ها به‌دلیل ادامه روند رشد قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید متقاضیان وتضعیف قدرت پوشش دهی وام از قیمت آپارتمان ادامه یافت و ثبت‌نام در صندوق یکم در این سال در کشور با افت 60 درصدی و در تهران با افت 64 درصدی همراه شد. درخصوص میزان دریافت وام از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم همچنین آمارها نشان می‌دهد از هر 5 نفر خانه‌اولی ثبت‌نام‌کننده برای دریافت وام تنها یک نفر تاکنون موفق به دریافت وام شده‌است.علت این موضوع آن است که یا هنوز دوره انتظار برای دریافت وام برای بخشی از ثبت‌نام‌‌کننده‌ها به اتمام نرسیده و در آینده بخشی از متقاضیان با اتمام دوره سپرده‌گذاری قادر به دریافت وام خواهند بود یا در برخی موارد سطح سپرده متقاضیان به حد کفایت برای دریافت وام نرسیده است. دلیل مهم‌تر اما به عقیم شدن اثرگذاری و قدرت وام به‌دلیل جهش قیمت مسکن به‌رغم عدم افزایش سقف تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم طی دست‌کم دو سال گذشته مربوط می‌شود. از سال 94 تا پایان سال 98 میانگین قیمت مسکن در تهران 2/ 3 برابر شده و تاکنون به 7/ 3 برابر رسیده و در کشور نیز بیش از دوبرابر رشد داشته اما وام صندوق یکم افزایش نداشته‌ است.

اما آنچه باعث شده تاکنون تصمیمی از بابت تمدید فعالیت صندوق یکم یا توقف آن اتخاذ و اعلام نشود به نگاه جدید دولت به خط اعتباری مسکن مهر برمی‌گردد.به نظر می‌رسد برخی عقیده دارند بهتر است منابع حاصل از بازگشت اقساط مسکن مهر صرف تامین مالی پروژه‌ مسکن ملی شود. اما برخی معتقدند فعالیت صندوق یکم باید ادامه پیدا کند. در این زمینه نیز دو نگاه وجود دارد؛ یک نگاه آن است که در شرایط فعلی به‌دلیل عدم اثرگذاری وام در تامین هزینه خرید مسکن به‌دلیل جهش قیمت عملا ادامه فعالیت صندوق یکم تاثیری در تامین مالی مسکن ندارد. 

آمارها نشان می‌دهد در 28 سال اخیر میانگین سالانه قیمت مسکن در شهر تهران بیش از 21 تا 22 درصد افزایش یافته است؛ در چنین شرایطی میانگین قیمت مسکن برای متقاضیان نسبت به مدت زمان دو ساله‌ای که صرف پس‌انداز برای دریافت وام می‌کنند دست‌کم به‌طور متوسط 50 درصد افزایش خواهد یافت. به عبارت دیگر ارزش وام برای آنها به‌منظور خرید مسکن در زمان دریافت وام نسبت به قیمت روز مسکن حداقل 50 درصد کمتر از زمان ثبت‌نام است. اما در قالب نگاه طرف مقابل اگرچه تورم مسکن وجود دارد، اما باید تدابیری اتخاذ شود که ضمن ادامه نظام پس‌انداز مسکن وفعالیت صندوق یکم، خانه‌اولی‌ها بازهم بتوانند از این طریق صاحب‌خانه شوند.

اما نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد آن است که در هیچ جای دنیا خانه‌اولی‌ها بدون دریافت وام قادر به خرید مسکن نیستند. در شرایطی که به‌دلیل محدودیت منابع امکان پرداخت وام بدون سپرده وجود ندارد لازم است نظام پس‌انداز کارآمد برای کمک به خانه‌دار شدن وتامین مالی مسکن خانه‌اولی‌ها به کار گرفته شود. مدل ترجیحی آن است که دولت و مجموعه شبکه بانکی بخشی از منابع مورد نیاز برای ادامه فعالیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم را دست‌کم از دو شکل ممکن تامین کنند.اولین شکل آن است که دولت وجوه اداره شده را در صندوق قرار دهد ودر شکل دوم بانک‌ها می‌توانند بخشی از سپرده‌های قانونی خود را که نزد بانک مرکزی قرار می‌دهند، برای ادامه فعالیت صندوق یکم به این صندوق منتقل کنند. در واقع لازم است نظام پس‌انداز مسکن وجود داشته باشد، اما در وهله بعد باید منابع موردنیاز برای فعالیت این صندوق تدارک دیده شود تا امکان تعدیل سقف وام متناسب با تغییرات قیمت مسکن فراهم شود.

از سوی دیگر وام مسکن باید حتما وامی در استطاعت برای متقاضیان باشد که البته وام یکم در همه سال‌های گذشته نسبت به سایر اشکال وام مسکن، همچون وام اوراق، وامی در استطاعت‌تر بوده است. نکته مهمی که در رابطه با ایست بانکی به خانه‌اولی‌ها مطرح است آن است که توقف ثبت‌نام در صندوق پس‌انداز مسکن یکم به‌طور قطع به مسیر مطلوبی در حوزه تامین مالی مسکن ختم نخواهد شد؛ چراکه تامین مالی باید به‌طور متناسب هم در سمت عرضه وهم در سطح تقاضا و در یک حالت تعادلی انجام شود. چراکه در صورت عدم حضور آخرین حلقه از زنجیره رونق مسکن یعنی حضور خریداران مصرفی و مصرفی‌ترین شکل تقاضای مسکن (خانه‌اولی‌ها) حتی در صورت ساخت انبوه واحدهای مسکونی به‌دلیل نبود قدرت خرید و متقاضی موثر، عملا گشایشی در بازار مسکن به نحو مطلوب حاصل نخواهد شد. در حالی تا یک روز قبل از اتمام دوره پنج ساله سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم تصمیمی از بابت ادامه فعالیت صندوق یکم اعلام نشد که انتظار می‌رفت از طریق اتصال این صندوق به پروژه‌های مسکن ملی شرایط مناسبی برای تامین مالی این پروژه و واگذاری واحدها به متقاضیان واجد شرایط (خانه‌اولی‌ها) ایجاد شود. با این حال شواهد نشان می‌دهد احتمال موافقت با تمدید نظام پس‌انداز مسکن آنچنان بالا نیست.