لزوم اجرای سیاست کنترل بازار زمین/ رشد اقتصادی در پی رونق بازار مسکن

اقتصادآنلاین - سیده زهرا محمودی؛ محمود باقری در گفت‌وگو با اقتصادآنلاین اعلام کرد: سال 76 همزمان با دوره ریاست جمهوری آقای خاتمی، همراه با فاصله گرفتن از جنگ، وضعیت اقتصاد پایدارتر از قبل شد و قیمت مسکن در تهران، حدودا معادل 330دلار بود. در آن برهه قریب به هشت سال، شاهد رشد خوبی از نظر صنعت و اقتصاد بودیم، کشور ثروتمندتر و اوضاع بهتر شده بود. این رشد و رونق در حوزه مسکن نیز مشاهده شد.

وی ادامه داد: سال 84 متوسط قیمت مسکن در تهران 580هزار تومان معادل 640 دلار بود که تقریبا رقمی معقول بود. سال 85 نیز قیمت مسکن همراه با رشد بود ولی قیمت دلار تا حدودی ثابت بود. درآمد‌های دولت به علت فروش نفت افزایش یافت و پول زیادی به کشور تزریق شد.

در این زمینه بخوانید

چشم‌انداز سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

قیمت خانه همگام با دلار افزایش خواهد یافت

 باقری با بیان این‌که طرح زودبازده آقای احمدی نژاد موجب تزریق رقم زیادی به اقتصاد کشور و در نتیجه شوک بازار مسکن شد، اظهار کرد: نقدینگی به بازار مسکن فشار آورد و در سال 86 قیمت مسکن به 1600دلار رسید که سال بعد هم این اتفاق ادامه داشت. سال 87 مسکن تهران با بالاترین رقم دلاری روبرو شد که هر متر مربع آن برابر با 1800دلار بود. این رقم در عقل نمی‌گنجید زیرا معادل با قیمت مسکن در بسیاری از کشورهای توسعه یافته دنیا بود.

این کارشناس افزود: رشد اقتصادی ما 4 درصد بود که آن‌هم به تبع رشد درآمد های نفتی حاصل شد. در واقع رشد صنعت به علت تزریق مرتب دلار و سرکوب نرخ ارز منفی شده بود که عملا واردات بر تولید ارجحیت داشت. رشد مسکن نیز علی رغم افزایش قیمت‌ها روندی نزولی داشت.

پیشی گرفتن نرخ زمین از آپارتمان

وی با اشاره به این‌که سال‌های پیش از 86 قیمت زمین و آپارتمان در تهران  برابر بود، تصریح کرد: سال 86 و 87 کمبود سیمان در تهران موجب افزایش قیمت آن نسبت به سایر کشورها شد که این اثر خود را در نرخ زمین نشان داد. یعنی زمین کالایی ارزشمندتر از آپارتمان شده بود و در حالی که قیمت آپارتمان رشدی سه برابری داشت، قیمت زمین 6 برابر رشد یافت و هر متر مربع آن به2500 دلار یعنی سه میلیون تومان رسید.

باقری بیان کرد: سال 88 توام با راکد شدن بازار و کاهش قدرت خرید، قیمت‌ها کمی نزولی شد و دوباره سال 89 درآمد‌های نفتی سبب شد قیمت‌ مسکن به همان 1600 دلار بازگردد.

این کارشناس در ادامه توضیح داد: تا سال 89 صعودی در قیمت مسکن مشاهده نمی‌شود. ولی سال 90 همراه با افزایش نرخ ارز، تورم هم مشهود بود که در پی آن قیمت‌ها در سال 92 به 1200 دلار برای هر متر مربع رسید و از آن پس نیز همین روال حفظ شده است.

افق قیمت مسکن در تهران

باقری با تاکید بر رشد عجیب قیمت دلار در چند هفته اخیر گفت: اگر این وضعیت ثابت بماند، قیمت مسکن قطعا دو ماه آینده شوکی را تجربه خواهد کرد.

وی تصریح کرد: قیمت مسکن به دلار از سال 92 تا کنون تقریبا ثابت است و اگر نرخ دلار در همین قیمت تثبیت شود، نسبت قیمت مسکن هم حفظ خواهد شد که باتوجه به وضعیت فعلی اقتصاد ایران وکاهش درآمد سرانه، قیمتهای کنونی مسکن مناسب نیست.

باقری افزود: برای این‌که قیمت‌ها به تعادل برسد، قیمت مسکن باید به همان 800 دلار سال 84 بازگردد و اگر وام مسکن به حدود 300 یا 350 میلیون تومان برسد، می‌توانیم بگوییم نرخ مسکن در تهران نرخ طبیعی است. این افق مسکن در تهران است که البته همراه با آن قیمت در سایر شهرها نیز به تعادل نسبی خود می‌رسد.

قیمت مسکن چگونه به تعادل میرسد؟

وی در پاسخ به چگونگی به تعادل رسیدن قیمت‌ها گفت: هزینه ساخت ثابت است پس به تعادل رسیدن قیمت آپارتمان در تهران زمانی ممکن خواهد شد که قیمت زمین به قیمت خود در سال‌های قبل از 84 بازگردد.

باقری در خصوص چگونگی کاهش هزینه ساخت بیان کرد: در حوزه ساخت قیمت‌ها کاهش نمی‌یابد مگر با کاهش قیمت زمین و کاهش هزینه های عوارض شهری چون عوارض ساخت صدور پروانه، هزینه انشعابات دولتی و... که با کاهش هزینه‌ها در این مولفه‌ها می‌توان قیمت ساخت را تا حدود 15 درصد کاهش داد.

اعمال عوارض بر قیمت زمین

وی با اشاره به سیاست‌های مختلف کنترل قیمت مسکن مثل کنترل اجرا، عرضه زمین رایگان، عرضه مسکن اجتماعی و... توضیح داد: تا حدودی همه این سیاست‌ها در تهران اتفاق افتاده است اما طرحی که در تهران اجرا نشد، سیاست کنترل بازار زمین یعنی اعمال عوارض بر قیمت زمین بود.

این کارشناس در رابطه با عوارض بر قیمت زمین بیان کرد: این عوارض به این صورت است که در هر پهنه متناسب با زمین عوارض صادر می‌کنیم. این روش در کشورهایی که دچار کمبود عرضه زمین بودند، از جمله چین اعمال شده و نتایج آن نیز مطلوب بوده است.

وی همچنین درباره سیاست‌های تشویقی شهرداری گفت: سیاست‌هایی چون تخفیف 50درصدی عوارض ساختمان بر اثر تجمیع، در تهران متوقف شده است و راه حل این است که بازار زمین در تهران کنترل شود که البته این موضوع هم از طرف دولت بعید است و هم با توجه به منافع گروه‌هایی خاص امیدی به آن نیست.

باقری ادامه داد: در تمام دنیا خانه‌های کوچک را در مرکز شهر می‌گیرند و کسی که دوست دارد خانه بزرگتر داشته باشد، به حاشیه می‌رود ولی در ایران عکس این موضوع صادق است یعنی فرد به علت افزایش قیمت مسکن مجبور است در حاشیه هم خانه‌ای کوچک بگیرد که این اتفاق مطلوب نیست و بازار عرضه زمین در تهران باید کنترل شود.

کنترل بازار عرضه زمین

به گفته این کارشناس مسکن، کنترل بازار عرضه زمین شدنی است و در همه دنیا انجام شده است و نتایج آن‌هم مانند انگلستان در سال 1980موفقیت‌آمیز بوده است.

وی در ادامه تصریح کرد: با افزایش امکان عرضه، نرخ عوارض موجب می‌شود که قیمت زمین در تهران به وضعیت سابق برگردد و این کار در کل کشور امکان اجرایی شدن دارد.

محمود باقری با تاکید بر فرهنگ بد ایرانیان مبنی بر خرید زمین جهت حفظ ارزش پول گفت: این امر برای اقتصاد کشور زیان‌آور است و سیاست کنترل بازار زمین این است که زمین نباید خالی باشد یا باید آن را ساخت و یا عوارضش را پرداخت کرد که سیاست جدیدی نیست و اجرای آن در بسیاری از کشور‌ها با موفقیت همراه بوده است.

این کارشناس در رابطه با مالیات‌ها بیان کرد: لازم است مالیات بر زمین در کشور رواج یابد و حبس سرمایه ملی در زمین و یا ساخت خانه‌های تک واحدی در جایی که تقاضای زمین شدید است باید پایان یابد. اجرایی شدن این مولفه می‌تواند قیمت زمین را کاهش دهد و اگر کاهشی 40 درصدی در نرخ زمین داشته باشیم و 30 تا 40درصد به وام مسکن بیافزاییم مشکل حل خواهد شد.

کاهش شدید ساخت مسکن در ایران

وی اظهار کرد: ما اکنون در بن بستی اقتصادی محصور شده‌ایم. یکی از بخش‌هایی که میتواند سیکل تورمی و رکود زیاد در تولید ناحالص داخلی را درهم شکند، مسئله مسکن است.

باقری در ادامه توضیح داد: سالانه حدود 600 هزار واحد مسکونی برای زوجین نیاز است. حدود 200 هزار طلاق در کشور داریم که نیمی از آن‌ها نیاز به مسکن دارند. بخشی از جوانان می‌خواهند مستقل شوند که این موضوع خود حدود 200هزار تقاضا ایجاد می‌کند. یعنی ما در حالت طبیعی بین 800 هزار تا یک میلیون تقاضای مسکن داریم. در صورتی که فقط 350 هزار واحد در سال ساخته می‌شود و ساخت باید 4 برابر شود.

نجات صنعت با رشد در حوزه مسکن

این کارشناس با تاکید بر این‌که توسعه صنعت در شرایط تحریم بسیار سخت است یادآور شد: مسکن مهم‌ترین بخشی است که در این شرایط سخت می‌تواند برای ما حدود 30درصد رشد در بخش ساخت‌وساز را به ارمغان آورد و تقاضا و ظرفیت آن نیز موجود است.

باقری افزود: شوروی در دهه 60 بالاترین نرخ رشد اقتصادی در دنیا را داشته است که ناشی از بخش مسکن بوده است. موتور محرک اقتصاد در چین از دهه 90 تا2010 بخش مسکن بوده است. نمونه‌های دیگری که می‌توان به آن اشاره کرد، کره دهه 60، ژاپن دهه 50 تا 70 و آسیای جنوب شرقی است که بسیاری از کشور‌های درحال توسعه این راه را پشت سر گذاشته‌اند و در حال حاضر تنها راه نجات ما نیز همین است.

وی ادامه داد: با توجه به این که ما اکنون در صنعت نسبت به سال‌های قبل دچار افت هستیم و صنعت نمی‌تواند نیاز به رشد ما را برآورده کند، در بخش کشاورزی هنوز مسئله کم آبی موجود است و در مسئله صادراتی نیز مشکل داریم، عملا تنها راهی که می‌تواند مشکلات ما را حل کند توسعه حوزه مسکن است.

باقری با بیان این که قیمت مسکن در تهران نسبت به محرکها بسیار سریع پاسخ می‌دهد تاکید کرد: چسبندگی نرخ قیمت مسکن در تهران بالاست پس تبعا اگر محرک های مالیاتی و تشویقی ما سریع اعمال شود پاسخش نیز به همان سرعت در بخش مسکن مشاهده خواهد شد.

این کارشناس مسکن گفت: عمده ساخت بخش خصوصی در تهران و شهرهای بزرگ بر پایه قراردادهای مشارکتی است نه قرارداد خرید زمین. قرارداد مشارکتی  بر اساس تغییر قیمت‌های مختلف در تهران به شدت دچار کاهش شده و هیچ مالکی به علت تغییر قیمت زمین حاضر به عقد قرارداد مشارکتی نیست و این امر در تهران نزول یافته است که اقدامات تشویقی یا کاهش عوارض صدور پروانه و یا کاهش مالیات می‌تواند این محرک را به حرکت درآورد.

وی متراژ بالای واحدها را یکی از معضلات تهران دانست و تصریح کرد: ساختار قوانین شهری ما به روز نشده است و میانگین متراژ  آپارتمان در تهران 105 متر است که این مسئله خرید مسکن در تهران را با مشکل همراه می‌کند و میانگین قیمت را به دو و نیم میلیارد رسانده که ما باید تغییر عظیمی در قوانین معماری و خانه سازی تهران به نفع ساخت واحدهای کوچکتر داشته باشیم. عملی شدن این اتفاق می‌تواند تحولی عظیم در اقتصاد مملکت ایجاد کند.

لزوم تاسیس شرکت‌های اجاره مسکن

محمود باقری در پایان گفت: در کنار سیاست‌های مجتمع‌سازی، شرکت‌های ریت (REIT) نیز باید در ایران احداث شوند. یکی از مشکلات ما مالیات بر اجاره است که پلکانی نیست و عدم وجود این شرکت‌ها در دامن زدن به نابه‌سامانی اجرا نقش داشته‌اند. مسئله اجاره شخصی شده و از هیچ قانونی پیروی نمی‌کند. این شرکت‌ها می‌توانند با اجاره خانه مستاجران را از کابوس جابه‌جایی هرساله رها کنند و برای آنان آرامش خاطر ایجاد کنند و هم با وثیقه خانه‌ها نزد بانک به وام تبدیل شوند.