نرخ ارز
نخستین پارامتری که شاید مهم‌ترین نقش را در آینده بازار مسکن ایفا می‌کند، نرخ ارز است. نرخ ارز از دو جنبه بر بازار مسکن تاثیرگذار است:
* نخستین جنبه تاثیرگذاری، بار روانی نرخ ارز و سنجش ارزش دارایی‌ها توسط فعالان اقتصادی و عموم مردم با نرخ ارز است. با توجه به کاهش مستمر ارزش پول ملی کشور در چند دهه گذشته، همواره مردم ارزش دارایی‌هایشان را با دلار می‌سنجند و به همین دلیل نیز با افزایش نرخ ارز، انتظار دارند بهای دارایی‌هایشان معادل افزایش نرخ ارز افزایش یابد. اگر این منطق را بپذیریم، با نگاهی به تغییر قیمت مسکن تهران و دلار نسبت به شهریور ماه 1396، به جدول زیر می‌رسیم (کلیه ارقام به ریال)
به روشنی مشاهده می‌شود که قیمت مسکن با وجود رشد بسیار زیاد، هنوز نسبت به افزایش قیمت ارز، رشد کمتری داشته است و همین موضوع می‌تواند محرک افزایش قیمت در ماه‌های آتی باشد.
* جنبه تاثیر دوم نرخ ارز روی بازار مسکن، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز است. توجه خوانندگان عزیز را به چند نکته کلیدی در این خصوص جلب می‌کنم:
- قیمت میلگرد در بازار آزاد، از حدود 2300 تومان در شهریور 1396، به بیش از 12 هزار تومان در شهریور 1399 رسیده است که نشان‌دهنده رشد بیش از 400 درصدی این نهاده مهم ساختمانی در این مدت است.
- اقلام ساختمانی که وارداتی هستند (نظیر آسانسور، تاسیسات سرمایشی و...) بیش از افزایش نرخ ارز افزایش داشته است و علت اصلی این موضوع نیز کمبود عرضه در بازار است. حتی تولید‌کنندگان داخلی نیز به‌دلیل تاثیر قیمت ارز در مواد اولیه، عمدتا قیمت کالاهای خود را منطبق با افزایش نرخ ارز افزایش داده‌اند. به‌عنوان مثال، قیمت پکیج از حدود 7/ 1 میلیون تومان در شهریور ماه 96 به بیش از 10 میلیون تومان در شهریور ماه 99 افزایش یافته است که نشان از حدودا 6 برابر شدن قیمت در این مدت می‌دهد.
- از سوی دیگر، درخصوص برخی از نهاده‌های ساختمانی که مستقیما به قیمت دلار مرتبط نیستند نیز افزایش قیمت کاملا محسوس بوده است و به‌جز کالاهایی که قیمت آنها مستقیما تحت کنترل قرار دارد (مانند سیمان)، بقیه کالاها رشد قیمت زیادی داشته‌اند. شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی از تابستان 1396 تا بهار 1399 (آمار تابستان هنوز منتشر نشده است) با رشد بیش از 153 درصدی مواجه بوده و به عبارت دیگر، طبق آمارهای رسمی، تا بهار 1399، هزینه ساخت‌وساز 5/ 2 برابر شده است. فعالان بازار و سازندگان حرفه‌ای این ارقام را تایید نمی‌کنند و اعتقاد دارند هزینه ساخت بسیار بیشتر از این میزان افزایش یافته است.
بهای تمام شده
هر چند در بند قبل درخصوص بهای تمام شده با توجه به نرخ ارز صحبت کردیم، در این بخش نیز از نگاهی دیگر به موضوع بهای تمام شده می‌پردازیم. در شهر تهران، حدود 40درصد و در شهرهای بزرگ دیگر حدود 50 درصد از بهای تمام شده مسکن را هزینه‌های پروانه و ساخت تشکیل می‌دهند. با این اوصاف، اگر بهای ساخت هر مترمربع ساختمان مسکونی متوسط را در تهران 40 میلیون ریال و هزینه مجوز ساخت، بیمه و سایر هزینه‌های قانونی را یک میلیون تومان فرض کنیم، با فرض مفید بودن دو سوم فضای ساخته شده و فرض کردن پروانه و ساخت معادل 40 درصد بهای تمام شده کل ساختمان، بهای تمام شده هر مترمربع واحد مسکونی به بیش از 5/ 17 میلیون تومان در هر مترمربع می‌رسد. با توجه به مالیات 25 درصدی روی سود سازنده، با فروش هر مترمربع به بهای 25 میلیون تومان، سود سازنده در حدود 30 درصد خواهد بود که به‌نظر کاملا معقول است. بنابراین به‌نظر نمی‌رسد از این منظر بازار دچار حباب قیمتی قابل‌توجهی باشد.
بازارهای موازی
یکی از پارامترهایی که بر آینده بازار تاثیر زیادی دارد، بازارهای موازی (از نظر سرمایه‌گذاری) است. سه بازار مهم همواره به‌عنوان بازارهای موازی و رقیب مسکن مطرح هستند:
* بازار ارز و طلا: درحال‌حاضر، بازار ارز در کشور عملا تبدیل به یک بازار امنیتی شده است و با توجه به قوانین فعلی (و به‌ویژه با توجه به محدودیت‌های انتقال وجه بین حساب‌های بانکی) خرید و فروش ارز به سهولت قابل انجام نیست. اما شاید بتوان گفت این بازارها درحال‌حاضر رقیب بازار مسکن نیستند، بلکه بازارهای پیشرو هستند که رشد آنها، بقیه بازارها را نیز به پیش می‌راند.
* بازار سهام: افراد زیادی- و از جمله نگارنده این یادداشت- بارها درخصوص رشد غیرعادی بورس و ترغیب افراد آماتور و فاقد اطلاعات کافی به حضور در این بازار هشدار داده بودند. درحال‌حاضر که شاخص کل بورس از قله خود با ریزش حدود 30درصدی مواجه شده است، تاثیرات این ریزش بر بازارهای موازی به روشنی قابل مشاهده است. هر چند پارامترهای دیگر را نباید دست کم گرفت، اما با آغاز ریزش بورس تهران، بسیاری از سرمایه‌ها از این بازار خارج شده و به سمت بازارهای موازی به‌ویژه ارز و مسکن هجوم آورده‌اند. هر چند حقوقی‌ها و حرفه‌ای‌های بورس معمولا تصمیمات این چنینی نمی‌گیرند، اما افرادی که با رویای یک شبه پول‌دار شدن وارد این بازار شده بودند، شاید یک بار برای همیشه با بورس خداحافظی کنند و به سمت سرمایه‌گذاری در سایر بازارها روی بیاورند. همین موضوع یکی از دلایل رشد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر است.
* بازار پول: امیدوارم مدیران بانک‌مرکزی ایران دلایل قانع‌کننده‌ای برای کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی در این روزها داشته باشند؛ چراکه برای بنده اتخاذ چنین تصمیمی بسیار عجیب بود. اما به هر حال، نرخ سود بانکی با توجه به تورم کنونی، به هیچ عنوان جذاب نیست و عملا این بازار توانایی خاصی برای جذب سپرده‌ها ندارد. با توجه به نکات بالا، به‌نظر می‌رسد در شرایط حاضر نقدینگی قابل‌توجهی که در جامعه وجود دارد، عمدتا به سمت طلا، ارز و مسکن هدایت شود؛ هر چند بورس نیز با توجه به ریزش اخیر و افزایش مجدد نرخ ارز، پتانسیل جذب سرمایه‌گذاران حرفه‌ای را دارد.
عرضه مسکن
یکی از پارامترهای موثر در بازار مسکن، میزان عرضه در بازار است. آخرین گزارش منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در سال 1398، تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادر شده، با کاهش 1/ 17 درصدی نسبت به سال 1397، به 63398 واحد رسیده است. از سوی دیگر، در 19 شهریور ماه 99، مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران در مصاحبه‌ای اعلام کرد که در پنج ماه نخست امسال، صدور پروانه با کاهش 28 درصدی نسبت به سال 98 مواجه بوده است. به عبارت دیگر، روند عرضه در این بازار کاملا نزولی است. از سوی دیگر، هر چند طرح مسکن ملی در کشور با پیگیری وزارت راه و شهرسازی درحال اجرا است، اما تا کنون طبق اعلام معاون وزیر، ساخت 18 هزار واحد در شهرهای جدید آغاز شده است. پر واضح است که این میزان عرضه نمی‌تواند تاثیر شگرفی بر بازار مسکن کشور داشته باشد.
تقاضا برای مسکن
در سوی دیگر، تقاضا برای مسکن باید از دو بعد مورد بررسی قرار گیرد. نقدینگی، وضعیت تشریح شده درخصوص بازارهای موازی و نیز بی‌ثباتی نرخ ارز، همگی منجر به تقویت تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن شده‌اند؛ درحالی‌که تقاضای مصرفی با توجه به کم‌اثر و حتی بی‌اثر شدن تسهیلات بانکی در قدرت خرید، رشد قیمت بسیار زیاد مسکن در سالیان اخیر و عدم افزایش متناسب درآمدهای مردم، کاهش قابل‌توجهی داشته است. نمود این مساله در کاهش تعداد معاملات شهر تهران از 85 هزار معامله در شش ماه ابتدایی سال 96 به حدود 32500 معامله در شش ماه ابتدایی سال 98 متبلور است. اما از سوی دیگر، با وجود افزایش قیمت 92 درصدی قیمت در شهریور 99 نسبت به ماه مشابه سال 98، تعداد معاملات در این ماه بیش از 3 برابر مدت مشابه سال قبل بوده است. بدیهی است که در این مدت قدرت خرید ترمیم نشده است و تسهیلات نیز همچنان نمی‌تواند نقش جدی در خرید مسکن مردم ایفا کند، اما انتظار افزایش قیمت، منجر به ایجاد تقاضا برای مسکن شده است. به عبارت دیگر تقاضای سرمایه‌ای برای خرید مسکن، با افزایش قیمت از بازار خارج نمی‌شود؛ بلکه تقویت می‌شود.
انتخابات
دو انتخابات مهم پیش روی کشور است. نخست انتخابات آمریکا که می‌تواند تاثیر شدیدی بر آینده کشور داشته باشد و دیگری انتخابات ریاست‌جمهوری ایران که سال آینده برگزار خواهد شد.
در صورت پیروزی ترامپ در انتخابات، روند صعودی نرخ ارز باز هم می‌تواند تند شده و بازارها را تحت‌تاثیر خود قرار دهد. از سوی دیگر، در صورت انتخاب بایدن، احتمالا بازار با وقفه مواجه خواهد شد و بازار در انتظار تغییر دولت در ایالات‌متحده و به تبع آن، انتخابات بهار آینده ایران خواهد ماند. در این شرایط، شاید بازار زمستان امسال را بازاری معلق و منتظر تصور کرد که در انتظار تحولات آینده است.
جمع‌بندی
با توجه به نکات فوق، هر چند باز هم تاکید می‌کنم که پیش‌بینی آینده بازار تقریبا محال است، اما توجه به نکات زیر کلیدی است:
* قیمت مسکن منطبق با افزایش قیمت ارز افزایش نیافته است و همین امر محرکی برای رشد بیشتر قیمت مسکن در ماه‌های آتی است. پارامترهای دیگری که در ادامه نوشته شده است، می‌تواند این روند را تعدیل کند.
* انتخاب بایدن به‌عنوان رئیس‌جمهور آمریکا، می‌تواند بازار مسکن را وارد دوره رکود و انتظار کند؛ همان فضایی که پیش از این و در زمان شروع مذاکرات برجام در بازار ایجاد شده بود. در صورت انتخاب ترامپ، فضا می‌تواند کاملا متفاوت و همراه با التهاب بیشتر در مجموعه اقتصاد کشور و تورم بیشتر بخش مسکن باشد.
* افزایش بهای تمام شده مسکن با توجه به افزایش نرخ ارز و تورم عمومی موجود در کشور، محسوس بوده است و بخشی از افزایش قیمت مسکن را باید به همین دلیل دانست؛ بنابراین احتمال ریزش قیمت معاملاتی (و نه اعلامی) بسیار پایین است.
* نرخ ناجذاب سود سپرده‌های بانکی، در کنار ایجاد ترس برای تازه‌واردان به بورس و خروج بخشی از سرمایه‌های آماتورها از این بازار و امنیتی شدن بازار ارز، منجر به افزایش اقبال به سرمایه‌گذاری در مسکن شده است. درحال‌حاضر متغیری که این عامل را تغییر دهد، در بازار دیده نمی‌شود. به‌نظر می‌رسد در شش ماه آتی، در صورت تداوم روند افزایش قیمت ارز یا تثبیت آن در قیمت‌های فعلی، تقاضای سرمایه‌ای همچنان در بازار فعال باشد.
* با وجود تجربه چندین باره دوره‌های رونق و رکود و اطلاع سیاست‌گذاران از تاثیرات جدی کاهش عرضه بر بازار مسکن، همچنان روند عرضه نزولی است. هر چند در شرایط فعلی که تقاضای مسکن (به‌ویژه در بخش مصرفی) چندان زیاد نیست، این پارامتر به‌عنوان مهم‌ترین پارامترمطرح نیست، اما در صورت تغییر در شرایط خود می‌تواند یکی از محرک‌های جدی افزایش قیمت باشد.
در نهایت، به اعتقاد اینجانب، در صورت تثبیت شرایط فعلی در اقتصاد کشور، بازار باز هم مستعد افزایش قیمت است که وابسته به رخدادهای سیاسی، زمان آن می‌تواند تغییر کند. امید است با اتخاذ سیاست‌های اقتصادی صحیح و با توجه به مشکلات جدی ایجاد شده برای عموم مردم، این پیش‌بینی محقق نشود.
