معمای سونامی قیمت‌ها

فریاد اعتراض و گلایه خانوارها و به‌خصوص مستاجران و خریداران بالقوه مسکن بلند است که چرا دولت چاره‌جویی نمی‌کند و مهاری بر این قیمت‌ها نمی‌زند. در پاسخ به این مطالبات، مسوولان اجرایی نیز مدام وعده می‌دهند و طرح‌های جدیدی را برای مقابله با رشد قیمت‌ها و گره‌گشایی از معضل مسکن معرفی می‌کنند که عمدتا در جهت مداخله بیشتر دولت در کنترل قیمت‌ها و راه‌اندازی پروژه‌های ساخت‌وساز است. هرچند اسامی این نوع طرح‌ها با تغییر وزرا تغییر می‌کند تا به‌صورت ابتکار عمل جدیدی جلوه کند، ولی محور همه آنها توزیع زمین‌های رایگان (به‌صورت واگذاری یا اجاره‌های بلندمدت) و ارائه مشوق‌های مالی به‌خصوص وام‌های کم‌بهره و یارانه‌ای برای افزایش عرضه مسکن است. هر چند به‌رغم افزایش شدید قیمت مسکن و با وجود این طرح‌ها همچنان عرضه مسکن در حد نیمی از سقف عرضه تاریخی خود باقی مانده است. نکته مهم این است که با وجود این همه شور و هیجان و مشوق‌ها و تبلیغات عملا در طول دهه‌های گذشته سهم دولت از عرضه مسکن تقریبا همیشه زیر 5 درصد باقی مانده است. بنابراین تردیدهای بسیار درخصوص کارآیی و اثربخشی این گونه مداخلات دولتی که عمدتا بر ورود مستقیم یا تا اندازه‌ای غیر مستقیم به عرصه ساخت‌وساز استوار است وجود دارد.

اما واقعا ریشه مشکل مسکن در کجاست و این قصه پرغصه از کجا آغاز شد و چه راهی برای کاهش این معضل می‌توان جست؟ برای پاسخگویی به این پرسش بهتر است ابتدا نگاهی دقیق‌تر به سیر افزایش قیمت مسکن انداخته و عوامل جهش نامتعارف اخیر قیمت‌های مسکن را تا اندازه‌ای واشکافی کنیم. براساس داده‌های قیمتی بخش مسکن که از سال 1371به‌صورت منظم تهیه می‌شود و در دسترس قرار دارد، در فاصله 25 ساله 1371 تا 1396 قیمت زمین و مسکن و اجاره‌بها در شهر تهران سالانه به‌طور متوسط 21 درصد افزایش یافته است. بخش عمده این افزایش یعنی 19 درصد آن ناشی از تورم عمومی و کاهش ارزش ریال بوده است که با خارج کردن آن به رشد قیمت حقیقی سالانه 2 درصد در بخش مسکن می‌رسیم. این افزایش در حد محدودی است که با افزایشی که کیفیت مسکن چه از نظر مصالح ساختمانی و چه از نظر سازه‌ای و چه از نظر امکانات و تسهیلات ساختمانی در طول این سال‌ها داشته و همچنین افزایش نسبی درآمد خانوارها در طول این دوره قابل توضیح است. مطالعاتی که درخصوص قیمت‌های مسکن در شهرهای بزرگ دنیا شده  است، نشان می‌دهد در طول نیم قرن گذشته به‌طور متوسط چنین رشدی کم‌و بیش در بیشتر شهرهای بزرگ مشاهده شده است که بخشی از آن به معضل کمیابی زمین در این شهر‌ها بر‌می‌گردد.

بنابراین در طول این سال‌ها با وضعیت غیرقابل توضیح و نامتعارفی در بازار مسکن مواجه نبوده‌ایم. البته پوشیده نیست که این روند افزایشی به‌صورت یکنواخت نبوده و در چرخه‌هایی پنج، شش ساله ظاهر می‌شده که در بخشی از آن قیمت‌های مسکن از تورم پیشی می‌گرفته و در بخشی از آن مجددا قیمت‌ها از تورم عقب می‌افتاده تا مجددا به نقطه تعادل بازگردد. ولی از سال 1396 بازار مسکن وضعیت متفاوتی را تجربه کرد و شاهد چنان افزایشی بود که کمتر تحلیلگری آن را پیش‌بینی می‌کرد. فقط در فاصله سه ساله پاییز 1396 تا پاییز 1399 قیمت مسکن در شهر تهران حدودا 7/ 5 برابر و قیمت زمین 8/ 7 برابر شد. در سایر مناطق شهری کشور نیز کمابیش همین رشد شدید تجربه شد و به‌طور متوسط قیمت زمین 5/ 6 برابر و قیمت مسکن 5/ 4 برابر شد. بخشی از این رشد را می‌توان همچون دوره‌های قبلی به تورم مرتبط کرد، چراکه قیمت سبد مصرف‌کنندگان نیز در طول این دوره سه‌ساله 5/ 2 برابر شد. ولی فاصله گرفتن شدید قیمت مسکن از تورم عمومی نیاز به توضیح و تبیین دارد.

اگر زمین را به‌عنوان مهم‌ترین نهاده مسکن در نظر بگیریم که در تهران حدود 60 درصد قیمت تمام‌شده و در شهرهای کوچک‌‌تر نزدیک به نیمی از آن را تشکیل می‌دهد، می‌توان بخش مهمی از افزایش قیمت مسکن را به افزایش قیمت این نهاده مرتبط کرد. بخش دیگر به نهاده‌های ساخت، عوارض پروانه و فروش تراکم، هزینه‌های انشعابات، مالیات‌های نقل‌وانتقال و بسازوبفروشی و هزینه‌های مالی مربوط می‌شود.  براساس داده‌های مرکز آمار ایران قیمت نهاده‌های ساختمانی در فاصله سال‌های 1396 تا 1399 حدودا 4 برابر شده است که ناشی از تورم عمومی و افزایش شدید نرخ ارزهای خارجی بوده که به نوبه خود قیمت بسیاری از مصالح ساختمانی همچون آهن‌آلات، تجهیزات تاسیساتی و برقی، ماشین‌آلات و ... را متاثر کرده است. با ترکیب این رقم با رشد قیمت زمین کمابیش به همان میزان رشدی می‌رسیم که بخش مسکن در طول سه سال گذشته تجربه کرده است. با تاملی در مولفه‌های برشمرده فوق می‌توان علل عمده افزایش قیمت مسکن در سه سال اخیر را چنین بر شمرد:

1-  خروج آمریکا از توافق برجام و در پیش گرفتن سیاست فشار حداکثری بر ایران و تشدید تحریم‌ها موجب افزایش نااطمینانی در محیط کسب‌وکار و افزایش ریسک‌ها شد که از یکسو موجب اقبال بیشتر سرمایه‌گذاران به سمت دارایی‌های سرمایه‌ای شد و از سوی دیگر صرف ریسک را برای بخش‌های مختلف اقتصادی افزایش داد.

2- محدود شدن دسترسی ایران به درآمدهای ارزی موجب افزایش چند برابری نرخ ارزهای خارجی شد که این نیز به نوبه خود منجر به افزایش کم‌سابقه قیمت نهاده‌های ساختمانی شد.

3- تشدید تورم ساختاری و همزمان کاهش نرخ بهره‌های بانکی موجب افزایش شدید اقبال به دارایی‌های سرمایه‌ای همچون زمین و بورس شد. کسری مداوم بودجه دولت و عدم کاهش هزینه‌ها همچنان بر آتش تورم دمید.

4- برای مقابله با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن و همچنین با نگاهی به تامین کسری بودجه دولت، سیاست‌گذاران به ارائه طرح‌هایی پرداختند که به جای آرام کردن بازار بر شدت ریسک‌ها و نااطمینانی‌ها در این بخش افزود و به‌جای تشویق سرمایه‌گذاری و افزایش عرضه در این بخش، موجب نگرانی و هراس سرمایه‌گذاران شد. ارائه پی در پی طرح‌های عموما مبهم و غیرشفافی چون تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر مجموع درآمد، مالیات بر تراکنش‌های بانکی، قانون جدید و مبهم مالیات بر ساخت‌وساز، بستن سایت‌ها و محدود کردن گردش اطلاعات در بازار و... به تهدیدهایی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تعبیر شدند.

5- کاهش عرضه زمین در تهران و شهرهای بزرگ عامل مشدد دیگری برای این بحران بود. ممکن است این پرسش پیش بیاید که مگر اتفاق خاصی در این حوزه رخ داد که بتوان آن را کاهش عرضه زمین تلقی کرد؟ توضیح اینکه در جریان توسعه شهرها در مکان‌هایی که امکان توسعه جغرافیایی ندارند، معمولا کمبود زمین ایجاد می‌شود و در نتیجه قیمت نسبی آن رو به افزایش می‌رود. یکی از عوامل مهم نارضایتی مردم در دهه 50 همین رشد مداوم قیمت‌های زمین در تهران و شهرهای بزرگ بود. بعد از سقوط نظام سابق یکی از خواسته‌ها و مطالبات مردم حل معضل زمین و مسکن بود. بیشتر زمین‌های بایر و موات شهرها و حومه‌های آن مصادره شد و افزایش محدوده شهر تهران و شهرهای بزرگ در دستور کار قرار گرفت. به نحوی که در فاصله کوتاهی مساحت شهر تهران چهار برابر شد و زمین‌های فراوانی بین مردم توزیع شد که در نتیجه این افزایش عرضه شدید زمین، تا مدتی رشد قیمت آن در حد معقولی باقی ماند. با اتمام این زمین‌ها، افزایش تراکم ساخت زمین‌های شهری در دستور کار قرار گرفت که خود به منزله افزایش عرضه زمین عمل می‌کرد. ولی مشخص بود که این روش هم قابل دوام نیست و نهایتا با تصویب طرح تفصیلی جدید شهر تهران و پایبندی شهرداری جدید به ضوابط آن و اجتناب از فروش تراکم‌های مازاد بر طرح، خواه ناخواه عرضه زمین در تنگنا قرار گرفت و به افزایش قیمت زمین‌های کلنگی در سال‌های اخیر دامن زد.

 حال چه باید کرد؟

از عللی که برشمرده شد، می‌توان نتیجه گرفت که راه‌حل ضربتی و عاجلی برای معضل قیمت مسکن در شهرهای بزرگ و به‌صورت مشخص تهران وجود ندارد. هر چند انتظار مردم و سیاستمداران این است که راه‌حل‌هایی سریع و زودبازده در دستور کار قرار گیرد و آبی بر آتش تورم هزینه‌های مسکن ریخته شود. همین فشارها عملا وزارت راه‌وشهرسازی و سیاست‌گذاران را به سمت طرح‌هایی چون ساخت‌وساز دولتی مسکن ارزان‌قیمت می‌راند که به دلایل متعدد در عمل تاثیر چندانی در وضعیت بازار نخواهد داشت. نشان داده شد که بسیاری از علل افزایش قیمت مسکن، هر چند درحوزه سیاست‌گذاری‌های کلان و درازمدت سیاسی و اقتصادی قرار می‌گیرد، ولی خارج از حوزه کنترل و محدوده تصمیم‌گیری‌های کوتاه‌مدت وزارتخانه راه و شهرسازی است که به دلایل قابل درکی بیشتر مطمح نظر سیاستمداران است که در پی دستیابی به نتایجی درافق کوتاه‌مدت هستند.

اگر سیاست‌گذاران مالی و پولی بتوانند با برنامه‌ریزی مناسب تورم را مهار کنند؛ اگر از تصمیم‌گیری‌ها و دخالت‌های نسنجیده که ریسک‌های کسب‌وکار را افزایش می‌دهند، اجتناب شود؛ اگر عرضه زمین براساس طرح‌های آمایش سرزمینی در حومه شهرها افزایش یابد؛ اگر شبکه‌های ارتباطی بزرگراهی و به‌خصوص ریلی امکان دسترسی سریع‌تر، سهل‌تر و ارزان‌تر شهرک‌های اقماری را به مرکز فراهم کند؛ اگر سیاست‌گذاری‌های مسکن در جهت تشویق عرضه و نه تهدید آن باشد و... می‌توان در درازمدت به بهبود تدریجی این وضعیت امید بست. در غیر این صورت با تداوم سیاست‌های کوته‌بینانه و مقطعی و عامه‌پسند گرهی از کار مسکن گشوده نخواهد شد و آش همین آش خواهد بود و کاسه همین کاسه.