طرح جدید مجلس برای معاملات مسکن

براساس این مصوبه که مبنای آن برخی مصوبات قبلی در خصوص طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است، علاوه بر در نظر گرفتن الزام برای ثبت تمام مراحل انجام معاملات ملکی به صورت رسمی، تغییرات اساسی در میزان حق الزحمه(کمیسیون) واسطه‌‌‌های ملکی و نحوه فعالیت آنها در بازار مسکن ایجاد خواهد شد.

طرحی که بر این اساس با عنوان طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قبلا از سوی مجلس تصویب شده بود اما شورای نگهبان ایراداتی به آن وارد کرده بود هم ‌‌‌اکنون با رفع برخی از ایرادات و به دلیل اصرار مجلس برای باقی ماندن برخی از موارد مندرج در آن، روز گذشته به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع داده شد.

براساس بخشی از این مصوبه هر معامله‌‌‌ای که موضوع یا نتیجه آن‌‌‌ انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ثبت شده باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن درخصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دوسال و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه  یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسیده، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌‌‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌‌‌شود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

براساس ماده 3 این مصوبه همچنین دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش‌‌‌نویس قرارداد (که صرفا پس از ثبت در دفتر اسناد رسمی واجد آثار حقوقی است) در سامانه‌‌‌ الکترونیک ثبت اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک، مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به موجب آیین‌‌‌نامه‌‌‌ای است که ظرف سه‌‌‌ماه از تاریخ لازم‌‌‌الاجرا شدن این قانون توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارتخانه‌‌‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می‌‌‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌‌‌رسد.

همچنین به موجب تبصره1 این ماده، تعرفه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی باید ظرف سه ماه پس از تاریخ لازم‌‌‌الاجرا شدن این قانون به پیشنهاد مشترک سازمان، وزارتخانه‌‌‌های دادگستری، راه و شهرسازی و صنعت معدن و تجارت و تصویب هیات وزیران تعیین شود:

1- تعرفه براساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده(64) قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی مصوب 27/ 11/ 1380 تعیین شود.

2- میانگین سالانه حجم پیش‌‌‌نویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد.

3- مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود.

در هرحال قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله یا هریک از آنها تحت هر عنوان از جمله حق‌‌‌التحریر یا حق‌‌‌الزحمه درج پیش‌‌‌نویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌‌‌شود.

همچنین براساس تبصره 2، سازمان مکلف است ظرف یکسال از لازم‌‌‌الاجرا شدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و عموم مردم به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند. این در حالی است که نمایندگان به طور همزمان در حال تهیه طرحی برای ساماندهی فعالیت بنگاه‌‌‌های مسکن و واسطه‌‌‌های ملکی هستند. در قالب این طرح نیز ضمن تاکید بر ضرورت رفع وابستگی درآمد واسطه‌‌‌های ملکی به بهای نهایی فروش مسکن، قرار است حیطه وظایف حقوقی واسطه‌‌‌ها و بنگاه‌‌‌های مسکن تعیین و به آنها ابلاغ شود.