وزن‌‌کشی ملاکان

روز گذشته، وزارت راه وشهرسازی اعلام کرد: در فرآیند شناسایی خانه‌های خالی و املاک بلااستفاده بخشی از این املاک از طریق خوداظهاری شناسایی می‌شوند. وزارت راه و شهرسازی آمار خانه‌های خالی را که بر اساس خوداظهاری تکمیل شده، شناسایی کرده است. همچنین، بخش عمده خانه‌های خالی مربوط به اشخاص حقوقی است که اطلاعات آنها به سازمان امور مالیاتی اعلام شده است.

بر این اساس، اطلاعات سامانه‌‌ای که اخیرا دولت برای شناسایی املاک مسکونی خالی و بلااستفاده راه‌‌اندازی کرده است نشان‌دهنده وزن بیشتر ملاکان حقوقی نسبت به ملاکان حقیقی در بازار واحدهای مسکونی و املاک خالی و بلااستفاده است. به این معنا که حقوقی‌‌ها (سازمان، ارگان‌ها، وزارتخانه‌ها، نهادها و...) بیشترین سهم را از املاک خالی و بلااستفاده به خود اختصاص داده‌‌اند.

این در حالی است که هم‌‌اکنون سازمان‌ها، وزارتخانه‌ها و نهادها حجم قابل توجهی از املاک بلااستفاده به‌ویژه زمین‌‌های بدون استفاده را در مالکیت دارند که هنوز اقدامی برای عرضه آنها به بازار یا واگذاری به وزارت راه و شهرسازی برای استفاده از آنها برای تامین زمین‌‌ مورد نیاز برای اجرای طرح‌های مسکن نکرده‌‌اند.

حقوقی‌‌ها که عمدتا دستگاه‌های دولتی هستند براساس قوانین موجود همچون قانون ساماندهی مسکن و قانون جهش تولید مسکن مکلف به واگذاری املاک و اراضی بلااستفاده خود به وزارت راه و شهرسازی برای اجرای طرح‌های تامین مسکن هستند. همکاری‌‌ها در این زمینه اما از سال‌های گذشته تاکنون حداقلی بوده است و چسبندگی دستگاه‌ها و سازمان‌ها به اراضی در اختیار خود یکی از موانع پیشبرد طرح‌های تامین مسکن برای دولت است.

در واقع در حالی که خالی نگه داشتن خانه‌ها از سوی ملاکان حقیقی یکی از معضل‌‌های اساسی پیش‌‌روی بازار مسکن است، چسبندگی دستگاه‌ها به زمین‌‌های بلااستفاده نیز برای دولت از بابت عدم تامین به موقع و به حد کفایت زمین برای اجرای سیاست‌های خود برای ساخت و تامین مسکن، ایجاد مشکل کرده است.

این در حالی است که وزیر امور اقتصادی و دارایی اخیرا در نامه‌‌ای به رئیس‌‌جمهوری نسبت به چسبندگی ملاکان حقوقی اعم از وزارتخانه‌ها، سازمان‌ها و نهادهایی که بخش عمده آنها دولتی هستند به اراضی بلااستفاده انتقاد کرده بود. در این نامه، وزیر اقتصاد برای تحقق منابع پیش‌‌بینی شده در بودجه به شکل غیرتورمی، مانع‌‌‌‌‌‌تراشی‌‌‌‌‌‌های دستگاه‌های دولتی برای عرضه املاک مازاد و بلااستفاده را فهرست کرده و خواستار اجرای قانون فروش املاک مازاد از سوی دولت شده بود. براساس بودجه 1400، مقرر شده بود امسال 20‌‌هزار میلیارد تومان منابع مالی از محل فروش املاک مازاد دولتی، تامین شود اما در 6 ماه اول امسال، فقط 7/ 4‌‌درصد از هدف نیمساله فروش این املاک، محقق شد. «دنیای اقتصاد»، اول آذرماه امسال در گزارشی با عنوان «جاذبه ملاکی برای دولتیان» با اشاره به محتوای این نامه و تحلیل شرایط موجود از بابت معضل املاک بلااستفاده تحت مالکیت دستگاه‌ها و نهادهای دولتی و غیر دولتی، اعلام کرد شرایط فعلی از این لحاظ، بیانگر «اشکال بزرگ در کار دستگاه‌ها» است.

در این گزارش اعلام شد دستگاه‌ها و نهادها که بخش عمده‌‌ای از املاک مسکونی بلااستفاده در اختیار آنها قرار دارد با بهانه‌های واهی از واگذاری این املاک خودداری می‌کنند. این مقاومت و چسبندگی با بهانه‌های واهی دست‌‌کم دو زیان عمده به اقتصاد کشور وارد کرده است. نخستین زیان عمده که وزیر امور اقتصادی و دارایی در نامه خود به رئیس‌‌جمهوری به آن اشاره کرده است مربوط به عدم تحقق بودجه 20‌‌هزار میلیارد تومانی از محل فروش املاک مازاد دولتی است. اما دومین زیان که شاید اهمیت آن از زیان اول بیشتر باشد مربوط به عدم تحقق اهداف دولت در حوزه تامین مسکن برای اقشار و گروه‌های فاقد مسکن است. براساس قانون، بخش عمده زمین مورد نیاز برای اجرای طرح‌های تامین مسکن باید از محل اراضی بلااستفاده و تحت مالکیت وزارتخانه‌ها، دستگاه‌ها و نهادهای دولتی و غیر دولتی تامین شود اما دست‌‌کم بنا به چهار علت عمده دستگاه‌ها و سازمان‌های دولتی از این تکلیف سر باز می‌‌زنند.

در واقع چهار علت عمده منجر به افزایش جذابیت ملاکی برای سازمان‌ها و نهادها و عدم تمایل آنها به عرضه املاک بلااستفاده در اختیار خود برای اجرای طرح‌های تامین مسکن شده است. نخستین دلیل به سبقت تورم ملکی از تورم عمومی و صرفه اقتصادی ملاکی برای دستگاه‌ها برمی‌‌گردد. این در حالی است که ملاکی برای آنها در نبود اهرم‌‌های مالیاتی قوی برای ترغیب مالکان به عرضه املاک به زنجیره تامین مسکن، منجر به افزایش جذابیت ملک‌‌بازی و احتکار ملک برای دستگاه‌ها شده است.

«دنیای اقتصاد» همچنین در این گزارش از «سیاست‌های اقتصادی منحرف‌‌‌کننده پس‌‌‌اندازها از مسیر سرمایه‌‌‌گذاری مولد به سمت سفته‌‌‌بازی» و «نااطمینانی و انتظارات تورمی ناشی از بی‌‌‌ثباتی در اقتصاد»، به عنوان دو عامل دیگر افزایش جذابیت برای چسبندگی دستگاه‌ها به املاک و اراضی بلااستفاده نام برد.

این در حالی است که دولت برای پایان دادن به ملاکی گسترده حقوقی‌‌ها دست‌‌کم باید دو گام مهم بردارد تا از این طریق دستگاه‌ها برای فروش خودکار املاک تمایل نشان دهند. نخستین اقدام مربوط به بهبود شرایط اقتصادی است. ایجاد ریل پایدار برای برقراری ثبات اقتصادی، کاهش انتظارات تورمی و جذاب‌‌‌‌‌‌سازی بخش‌های مولد برای سرمایه‌‌گذاری نخستین اقدامی است که باید در این مسیر انجام شود. در گام دوم، بازار ملک و سفته‌‌بازی ملکی باید به فضایی ناامن برای سفته‌‌بازها تبدیل شود. در نبود اهرم‌‌های مالیاتی موثر برای مقابله با احتکار ملک و ملاکی‌‌های گسترده حقوقی‌‌ها، حجم املاک مسکونی بلااستفاده در اختیار دستگاه‌ها و سازمان‌ها افزایش یافته است و هیچ عامل محرکی پیش‌‌روی این دستگاه‌ها برای عرضه این املاک به بازار وجود ندارد. دولت می‌تواند با وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی، حاشیه امن سفته‌‌بازها و محتکران ملکی را از بین برده و آنها را ترغیب به عرضه این املاک به بازار کند. به‌ویژه وضع و دریافت این مالیات منجر به افزایش ریسک و ایجاد هزینه‌های گزاف برای ملاکان حقوقی برای حفظ این حجم گسترده از املاک بلااستفاده خواهد شد و این املاک و اراضی به نفع گروه‌های فاقد مسکن به بازار عرضه خواهد شد و در اختیار سیاست‌های تامین مسکن قرار خواهد گرفت.