سناریوی مسکن بدون حباب

تراز جهانی «دماسنج بازار مسکن»، عمربنای حباب قیمت ملک در تهران را 10 برابر بیشتر از آنچه تاکنون محاسبه شده بود، نشان می‌دهد. حدود دو هفته پیش «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی مستند –با عنوان «مسکن هنوز حباب دارد؟» در مورخ 12 دی ماه- به بررسی آخرین وضعیت نمایشگر «دستگاه حباب‌‌‌سنج مسکن» در پایتخت پرداخت که نتایج آن بررسی مشخص کرد، «تحت‌تاثیر کاهش قیمت مسکن در سال 1400، نسبت قیمت مسکن به اجاره‌‌‌بها در تهران» از عدد بی‌‌‌سابقه 35 در زمستان پارسال به سطح 29 در بهار امسال کاهش پیدا کرده است. برابری قیمت به اجاره در طول سال 99 به دلیل جهش‌‌‌های مکرر قیمت ملک از سال 97 به بعد، همواره در وضعیت «ابرحباب» یعنی بالای سطح عددی 30 بود. این عدد در سال‌های 97 و 98 نیز بالای سطح 24 بود.

این در حالی است که «وضعیت مطلوب برای رابطه قیمت به اجاره در تهران، نسبت عددی 14 تا 15» است که اگر برقرار شود، «قدرت خرید مصرفی برقرار و رونق پایدار معاملات ملک احیا می‌شود.»

در آن گزارش با اشاره به اینکه نسبت P به R، در سال‌جاری کاهش خفیفی پیدا کرده است، بررسی شد که این تغییر جهت نسبت قیمت به اجاره، یک رویداد امیدوارکننده در مسیر خروج بازار مسکن تهران از وضعیت غیرطبیعی است تا به تدریج قیمت آپارتمان‌‌‌ها از «سطح نامتعارف سه سال گذشته» به حالت مناسب خرید متقاضیان مصرفی و همچنین «فاصله منطقی با اجاره‌‌‌‌‌‌بها» برگردد.

ابعاد حباب مسکن در کشورها

بازتاب آن گزارش در بین مخاطبان «دنیای‌اقتصاد» در شبکه‌‌‌های اجتماعی منجر به طرح این پرسش شد که «آیا رابطه قیمت مسکن و اجاره‌‌‌بها در کشورهای مختلف از جمله آمریکا هم دارای سطح متعارف و نامتعارف است و اصولا قیمت‌‌‌ خانه خارج از ایران تا چند برابر اجاره آن خانه رشد می‌کند؟»

اکنون نتایج بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بهای مسکن در دنیا اطلاعات تازه‌‌‌ای از «وخامت اوضاع مصرف‌کننده‌‌‌ها در بازار املاک ایران» مخابره می‌کند.

این بررسی می‌‌‌گوید، «سقف متعارف رشد قیمت در مقایسه با اجاره در بازار مسکن اکثر کشورها، به مراتب از آنچه در تهران طی سه دهه گذشته رخ داده، کمتر بوده است.» معنای این فاصله آن است که «قیمت نسبی مسکن در تهران همواره خیلی بیشتر از حد متعارف، رشد (جهش) کرده و مدام حبابی بوده است.»

حداکثر عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره در بازار مسکن کشورها، 21 تعریف شده است که آن را «وضعیت نامتعارف ناشی از اضافه‌‌‌پرش قیمت مسکن» عنوان می‌کنند و به معنای «خروج از بازار خرید (شیفت به سمت اجاره) تا زمان بازگشت قیمت به سطح متعارف» می‌‌‌دانند. سطح متعارف قیمت مسکن در کشورها زمانی است که «برابری قیمت به اجاره، عدد 15 را نشان دهد.» فعالان بازار مسکن، این زمان (نسبت 15 برابری) را وقت خرید و زمانی که نسبت به 21 می‌رسد را وقت اجاره کردن می‌‌‌دانند.

اما در بازار مسکن تهران، میانگین «نسبت قیمت به اجاره» در همه 30 سال گذشته، عدد 21 بوده است که مشخص می‌کند، شرایطی از بازار مسکن جهان که «فاز حبابی و نامتعارف (غیرطبیعی)» تعریف شده، کم‌‌‌وبیش در همه سال‌های دور و اکنون در بازار مسکن تهران جاری بوده است.

این وضعیت یعنی «30 سال حباب قیمتی در بازار مسکن بزرگ‌ترین شهر ایران» از دهه 50 شکل گرفت اما چون آمار رسمی از تحولات قیمت آن زمان در دسترس نیست، عدد نسبت قیمت به اجاره مربوط به آن مقطع نیز قابل محاسبه نیست.

البته اوضاع سایر کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ نیز طی این سه دهه دست‌‌‌کمی از پایتخت نداشته است.

در تهران از اواخر سال 98 تا ابتدای امسال، میانگین قیمت مسکن بیش از 30 برابر اجاره‌‌‌بها افزایش پیدا کرد. الان نیز این نسبت حول و حوش 29 برابر است که در مقایسه با «تراز جهانی نسبت قیمت به اجاره»، بسیار بالاتر از «سقف متعارف» است.

تهران-آمریکا؛ حباب بزرگ، حباب کوچک

در بازار مسکن آمریکا، میانگین بلندمدت گذشته «نسبت قیمت به اجاره» حول و حوش عدد 15 در نوسان بوده و در برخی سال‌ها همچون 2013 تا 2019، این نسبت زیر سطح عددی 10 قرار داشته است. به این ترتیب، برابری قیمت به اجاره در آمریکا، نصف این نسبت در تهران است که عملا «شدت نامتعارف بودن قیمت مسکن در پایتخت کشورمان» را نشان می‌دهد.

حتی در سال 2021 که قیمت مسکن در این کشور جهش کرد نیز نمایشگر «دستگاه حباب‌‌‌سنج قیمت مسکن» یعنی رابطه قیمت به اجاره در بازار مسکن 50 شهر بزرگ آمریکا، سطح عددی 2/ 18 را نشان داد. سال گذشته به دلیل اعمال بسته‌‌‌های تشویقی و حمایتی کرونایی در بازار مسکن آمریکا به شکل «معافیت مالیاتی مالکان، تسهیل پرداخت تسهیلات ملکی و محدودیت‌‌‌گذاری برای رشد اجاره‌‌‌بها»، تورم مسکن در این کشور به شکل کم‌‌‌سابقه تا 20‌درصد افزایش پیدا کرد و حباب قیمتی شکل گرفت. اما باز به‌رغم این وضعیت حبابی حاصل از جهش قیمت مسکن، «نسبت قیمت به اجاره» تا سطح حداکثر زیر 19 برابر رشد کرد.

نسبت 30 برابری قیمت به اجاره در تهران طی همین یک‌سال اخیر، «تفاوت کارکرد دو بازار مسکن» را به خوبی نمایش می‌دهد؛ حباب مسکن در جایی مثل آمریکا به لحاظ سطح عددی، در همین دوره جهش اخیر، 11 واحد کوچک‌تر یا حدود 40‌درصد کمتر از حباب قیمت مسکن تهران است.

برندگان و بازندگان بازار مسکن تهران و جهان

30 سال حباب قیمت مسکن در تهران مطابق بررسی «نسبت جهانی قیمت به اجاره»، محرز شد.

این بررسی همان‌طور که در ابتدای گزارش آمده، مشخص می‌کند «در ایران (تهران به عنوان شهر نماینده تحولات بازار ملک)، برابری قیمت مسکن به اجاره‌‌‌بها طی 30 سال گذشته به لحاظ نسبت میانگین، عددی بوده که در مقیاس جهانی، آن عدد به عنوان «شرایط بحرانی بازار مسکن» و «سطح حبابی قیمت خانه» تعریف شده است. ضمن آنکه برابری قیمت به اجاره در کشورهای مختلف، همواره از میانگین این نسبت در تهران کمتر بوده است.»

اکنون با این قیمت‌های نسبی، می‌توان برندگان و بازندگان بازارهای مسکن تهران و شهرهای دیگر کشورها را معرفی کرد.

تراز جهانی نسبت قیمت به اجاره به عنوان سند 30 سال حباب مسکن در تهران اثبات می‌کند «بازار املاک ایران بهشت خریداران غیرمصرفی (ملاکان) و جهنم خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها (نماینده اصلی خریداران مصرفی) است.»

پایداری سطح قیمت مسکن در وضعیت حبابی در تهران مانع از آن شده که طی این سال‌ها، خریداران مصرفی بتوانند به «مسکن در استطاعت» دسترسی مطلوب و مناسبی داشته باشند. اگر چه در مقاطعی طی این سال‌ها، شرایطی فراهم شد که مصرف‌کننده‌‌‌ها بتوانند در حجمی با ابعاد رونق معاملات ملک، نسبت به خرید آپارتمان اقدام کنند اما روند کلی و برآیند شرایط این 30 سال طوری بوده که همواره «خریداران مصرفی در بیرون بازار منتظر بهبود شرایط بودند» و در مقابل «سرمایه‌گذاران و سفته‌‌‌بازان ملکی تا توانستند نسبت به خرید و منجمدسازی ملک اقدام کردند.»

پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با عنوان «فرار از بورس به مسکن» -در تاریخ 16 آذر 1400- با استناد به یک نظرسنجی کشوری، «میزان علاقه و اشتهای شدید ایرانی‌‌‌ها برای سرمایه‌گذاری در بازار ملک به جای سرمایه‌گذاری در بخش مولد» را با عدد و رقم بررسی کرد.

در آن گزارش مشخص شد نزدیک به 40‌درصد ایرانی‌‌‌ها تمایل دارند در بازار زمین و مسکن، سرمایه‌گذاری کنند و فقط یک‌درصد افراد حاضر به «سرمایه‌گذاری در بورس» هستند. بازار سرمایه، مسیر اتصال سرمایه‌‌‌ها به بخش واقعی اقتصاد (تولید) است.

این علاقه افراطی افراد به خرید و نگهداری زمین و مسکن، عامل «حباب‌‌‌ساز» بازار ملک است. پس‌‌‌انداز به شکل «انجمادسازی ملک» باعث شده قیمت در رابطه با اجاره‌‌‌بها، از نسبت عرف جهانی با سرعت تند فراتر رود.

همین رشد شدید قیمت و شکل‌‌‌گیری حباب، ‌سازوکار بازار مسکن را به خاطر «رشد چشمگیر سالانه قیمت ملک» برای ملاکان جذاب و برای مصرف‌کنندگان «غیرقابل استفاده» کرده است.

البته، ریشه مادر این اتفاقات، «همان انتظارات تورمی» و «تورم عمومی بالا» است که باعث شده افراد به فکر حفظ ارزش واقعی دارایی خود باشند. اما در همین شرایط تورمی، اگر شرایط «ریسک صفر» در بازار ملک برقرار نبود و همزمان «در نابازار سرمایه، دولت دست از مداخله برمی‌‌‌داشت»، سرمایه‌‌‌ها به سمت بخش‌‌‌های مولد حرکت می‌کرد.  در کشورهای دیگر اما وضعیت کاملا برعکس بازار مسکن ایران است.  در آن کشورها، «سیاست ضدملاکی» در بازار مسکن مانع از آن شده که «تقاضای سرمایه‌‌‌ای با خرید ملک و بلااستفاده گذاشتن آن، سبب کاهش عرضه در بازار مصرف» شود. این سیاست، «برای ملک‌‌‌بازی و انجماد سرمایه در بازار مسکن، هزینه واقعی بازدارندگی» تعریف کرده است.

در کشورهای مختلف، «از مالکان واحدهای مسکونی، مالیات سالانه با نرخ از 3/ 0‌درصد تا نزدیک 2‌درصد قیمت روز» دریافت می‌شود. این سیاست همواره بازار مسکن را از «ملک‌‌‌بازی» در امان گذاشته که نتیجه‌‌‌اش، «تنظیم نسبت برابری قیمت به اجاره» است.

چگونه قیمت مسکن تنظیم می‌شود؟

در جایی مثل آمریکا، نسبت P به R یا همان برابری قیمت به اجاره، درست بر اساس «هزینه واقعی سرمایه‌گذاری ملکی که مالیات سالانه آن را به وجود آورده است»، تنظیم شده است. این نسبت در عین حال با «اهرم وام خرید مسکن» به شکل مکمل تنظیم می‌شود.

در این کشور، «ابرتورم ملکی و ملک‌‌‌بازی، گارانتی طلایی ندارد.» جلوگیری مالیاتی از خرید غیرمصرفی ملک در این کشور مانع از رشد قیمت در سطح بالاتر از سقف متعارف می‌شود. در عین حال متقاضیان سرمایه‌گذاری ملکی، بعد از دریافت وام خرید، برای پرداخت اقساط تسهیلات و مالیات سالانه، بلافاصله اقدام به «اجاره آپارتمان به مستاجرها» می‌کنند که همین موضوع به معنای «محافظت خودکار بازار ملک از انجماد و بلااستفاده گذاشتن ملک در حد بالا و بحران‌‌‌ساز (مثل بحران خانه‌‌‌های خالی در بازار مسکن ایران)» است.  در بازار مسکن آمریکا و دیگر کشورها، از آنجا که نسبت قیمت به اجاره در بدترین حالت، حداکثر نزدیک عدد 20 است، «عایدی 5درصدی اجاره‌‌‌داری، نرخ جذاب و مناسبی در مقایسه با تورم عمومی» است، ضمن آنکه هزینه سرمایه‌گذاری ملکی را هم تا حدود زیادی پوشش می‌دهد.

به این ترتیب، یک سیاست درست مالیاتی در بازار مسکن، در کشورهای مختلف جهان هم توانسته «مانع ابرحباب قیمت» شود و هم «جذابیت اجاره‌داری» ایجاد کرده است که نتیجه‌‌‌اش، «شرایط نسبی مناسب خریداران مصرفی و مستاجرها» و «نبود شرایط مناسب (بهشت) برای ملاکان» است.

هم‌‌‌اکنون مستاجرها در ایران با ابرهزینه اجاره مسکن دست به گریبان هستند. سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها به بالای 40‌درصد رسیده است. این سهم در استاندارد جهانی 30‌درصد است.

به این ترتیب مشخص می‌شود، اجاره‌‌‌بها نیز در تهران و دیگر شهرهای کشور، به شکل نامتعارفی افزایش پیدا کرده است.

اگر سهم هزینه اجاره مسکن به 30‌درصد کاهش پیدا کند در این صورت، حباب قیمت ملک در تهران به نزدیک 40‌درصد خواهد رسید.

چنین وضعیت مطلوبی در بازار مسکن ایران هم می‌تواند برقرار شود و «نظم 30 ساله بازار به نفع ملاکان» این بار به زیان ملاکان، به هم بخورد اگر «سیاستگذار قبول کند از فرمول جهانی تنظیم بازار ملک» استفاده کند.

قیمت مسکن بعداز تخلیه حباب

اکنون مشخص شده، قیمت مسکن در تهران خیلی بیشتر از سطح متعارف افزایش پیدا کرده است.

حباب فعلی قیمت مسکن اگر قرار باشد تا سطح «نسبت جهانی قیمت به اجاره» تخلیه شود، در این صورت برابری قیمت آپارتمان به اجاره آپارتمان باید از رقم کنونی 29 به حول و حوش 15 کاهش یابد. این به معنای کاهش 44‌درصدی قیمت مسکن در پایتخت و رسیدن سطح قیمت به مترمربعی 18‌میلیون تومان است.

اگر حباب قیمت مسکن تهران تا سطح «نسبت کنونی قیمت به اجاره در آمریکا» که عدد 18 است تخلیه شود، در این صورت متوسط قیمت هرمترمربع آپارتمان به 21‌میلیون و 600‌هزار تومان کاهش پیدا می‌کند که به معنای افت 33‌درصدی قیمت در ماه‌‌‌های آتی می‌تواند باشد.

همچنین اگر ابرحباب قیمت مسکن تهران تا «میانگین 30 سال گذشته نسبت قیمت به اجاره در همین کلان‌شهر» تخلیه شود –نسبت عددی 21- سطح قیمت آپارتمان به 25‌میلیون تومان در مترمربع خواهد رسید. این یعنی کاهش 22‌درصدی قیمت مسکن.

این ارقام در صورتی که «سیاست مالیاتی» جهانی در بازار مسکن ایران به کار بیفتد، قابل تحقق است.