برنامه دولت برای مستاجرها

با ورود دولت به حل مشکل جهش دامنه‌‌دار اجاره‌‌بهای مسکن، هم‌‌اکنون نوعی دو‌راهی برای نجات مستاجرها پیش‌‌روی سیاستگذار بخش مسکن قرار دارد. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد یکی از این راه‌ها، مسیر درست، اصولی و اثربخش برای تنظیم بازار اجاره و مسیر دیگر، بیراهه سیاستگذاری در حوزه مسکن است که بعید است بتواند بحران فعلی جهش اجاره‌‌بها در شهرهای کشور را خاتمه دهد.

 پرونده بحران اجاره‌‌بها در حالی روی میز دولت قرار گرفته است که با ورود دولت به این موضوع قرار است حل مشکل افزایش شدید اجاره‌‌بها در تهران و شهرهای کشور به عنوان یکی از اقدامات فوری و ضروری در دستور کار قرار بگیرد.

به گزارش «دنیای اقتصاد» و به نقل از پایگاه اطلاع‌رسانی ریاست‌جمهوری، به دنبال وقوع بحران جهش اجاره‌‌بهای مسکن در تهران و سایر شهرهای کشور و براساس آمارهای ارائه شده در ارتباط با تورم بازار اجاره در کشور، ستاد هماهنگی اقتصادی دولت، ماموریت یافته است  سیاست حمایتی با هدف کنترل رشد اجاره‌‌بها و حمایت از اجاره‌‌نشینان را تدوین و ارائه کند.

بر این اساس، در جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت که یکشنبه شب به ریاست سید‌ابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهوری، برگزار شد سه موضوع مهم و تعیین‌کننده در اقتصاد کشور مورد بررسی قرار گرفت که رفع بحران رشد افسار‌گسیخته اجاره‌‌بها در تهران و کشور یکی از این موضوعات مهم بود. در این جلسه گزارش مرکز آمار ایران درباره تورم دی ماه و اجاره مسکن در سبد هزینه خانوار مطرح و پس از بررسی مقرر شد ستاد هماهنگی اقتصادی سیاست حمایتی در این زمینه را با هدف کنترل رشد اجاره‌بها و حمایت از اجاره‌‌نشینان تدوین و ارائه کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، تورم شدید در بازار اجاره مسکن به‌ویژه در سال جاری به میزان چشمگیری هزینه تامین مسکن برای خانوارهای فاقد مسکن و اجاره‌‌نشین را افزایش داده است به‌طوری که پرداخت اجاره‌‌بها هم‌‌اکنون در پایتخت و در بسیاری از شهرهای کشور از توان بخش زیادی از خانوارهای مستاجر خارج شده است.

آخرین آمارهای رسمی در این باره از افزایش بیش از 50 درصدی نرخ اجاره مسکن در پاییز سال جاری در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-پاییز سال قبل- هم در تهران و هم در کشور خبر می‌دهد.

دو رکورد بحران در بازار اجاره

بازار اجاره مسکن در حالی هم‌‌اکنون در شرایطی بحرانی به لحاظ رشد شدید اجاره‌‌بها قرار گرفته است که این بازار در شرایط فعلی دست‌‌کم دو رکورد بحران را پشت سر گذاشته است. هم‌‌اکنون هزینه تامین مسکن و پرداخت اجاره‌‌بها 42 درصد از سبد کل هزینه‌‌ای خانوارها را به خود اختصاص داده است که رقمی بی‌‌سابقه و نشان‌دهنده رشد شدید اجاره‌‌بها محسوب می‌شود. در بدترین حالت، سهم اجاره‌‌بهای مسکن در سبد هزینه‌‌ خانوارها در دنیا 30 درصد است. اما در ایران، سهم 42 درصدی نشان‌دهنده رشد افسارگسیخته اجاره مسکن در خلأ سیاست‌های موثر برای افزایش عرضه به این بازار و تنظیم‌‌گری سطح نرخ اجاره‌‌نشینی است.

دومین رکورد بحران در بازار اجاره مسکن مربوط به رشد تاریخی اجاره‌‌بهای مسکن در تهران و کشور به‌ویژه در سال جاری است. هم‌‌اکنون میانگین اجاره‌‌بها هم در شهر تهران و هم در کشور در مقایسه با سال گذشته بیش از 50 درصد رشد کرده است. آمارها از افزایش 52 درصدی متوسط اجاره‌‌بها خبر می‌دهند. این موضوع نشان‌دهنده بحران در بازار اجاره مسکن است. به این معنا که اگرچه همواره تامین اجاره‌‌بهای مسکن برای خانوارهای مستاجر و فاقد مسکن دشوار بوده است اما در سال جاری به واسطه رشد بیش از 50 درصدی نرخ اجاره‌‌نشینی در کشور، این موضوع منجر به بروز فشار مالی مضاعف بر خانوارها شده است.

ریشه جهش اجاره‌بها

بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، جهش اجاره‌‌بهای مسکن در یک‌سال گذشته دست‌‌کم از دو عامل مهم و عمده اثر گرفته است. نخستین عامل مربوط به جهش قیمت مسکن و اثرپذیری بازار اجاره از رشد قیمت مسکن در سه سال اخیر است. طی سه سال گذشته همزمان با بروز جهش قیمتی و استمرار آن در بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی، فاصله متعارف قیمتی بین بازار خرید و فروش و اجاره مسکن که در اصطلاح به آن نسبت قیمت به اجاره یا همان p به r گفته می‌شود افزایش یافت و از حالت نرمال خارج شد.

در حالت نرمال، این فاصله یا این نسبت عددی بین 15 تا حداکثر 25 است اما در سال جاری این میزان از عدد 30 فراتر رفت. به این ترتیب یک دلیل جهش شدید اجاره‌‌بهای مسکن در سال جاری به حرکت بازار اجاره برای اصلاح رابطه متعارف قیمتی با بازار مسکن به دنبال جهش سه‌ساله قیمت در این بازار مربوط می‌شود.

از آنجا که بازار اجاره به دلیل حساسیت بالا به تحولات قیمتی ناشی از محدودیت قدرت خرید متقاضیان این بازار معمولا با تاخیر به تحولات قیمتی بازار مسکن واکنش نشان می‌دهد بنابراین هم‌‌اکنون که بازار معاملات مسکن در فاز پساجهش قرار گرفته و جهش قیمت در بازار مسکن متوقف شده است، جهش در بازار اجاره آغاز شده و همچنان ادامه دارد.

از سوی دیگر، یک سیاست ناکارآمد در بازار مسکن منجر به کاهش عرضه به بازار اجاره از سوی موجران و در نتیجه دامن زدن به التهابات قیمتی در این بازار شد. از سال گذشته و به دنبال شیوع ویروس کرونا، دولت برای حمایت از مستاجران به عنوان اقشار آسیب‌‌پذیر جامعه، اقدام به تعیین نرخ دستوری مجاز برای افزایش اجاره‌‌بها در شهرهای کشور کرد. از آن جمله اعلام شد موجران در شهر تهران حداکثر تا 25 درصد، در شهرهای بزرگ تا 20 درصد و در سایر شهرها تا 15 درصد مجاز به افزایش بهای اجاره در قراردادهای جدید هستند. اگر چه نیت سیاستگذار مسکن از تعیین این نرخ‌‌های مجاز برای افزایش اجاره‌‌بها، کمک به مستاجران در شرایط شیوع ویروس کرونا بود اما عملا این سیاست نه تنها به مستاجران کمک نکرد بلکه از ناحیه کاهش عرضه به بازار اجاره، در نهایت به زیان متقاضیان این بازار-مستاجرها- تمام شد. اجاره‌‌بهای مسکن با وجود سقف‌‌گذاری و تعیین نرخ دستوری مجاز برای افزایش مطابق با آمارهای رسمی به‌طور متوسط بیش از 50 درصد افزایش یافت که این آمار رسمی نشان‌دهنده ناکارآمدی و شکست سیاست نرخ‌‌گذاری دستوری در این بازار است. بررسی‌‌ها و تحقیقات میدانی به عمل آمده از سوی «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار اجاره مسکن در دو سال اخیر نشان می‌دهد با توجه به محدودیت‌‌های درنظر گرفته شده برای موجران برای تخلیه واحد محل سکونت مستاجرها و الزام به رعایت نرخ مجاز افزایش اجاره‌‌بها، بسیاری از مالکانی که در بازار اجاره حضور داشته و اقدام به عرضه واحد یا واحدهای خود به مستاجران می‌کردند از عرضه مجدد آپارتمان‌‌های خود به بازار مسکن، دست کم به‌طور موقت، انصراف داده و فعلا این واحدها را به صورت خالی نگهداری می‌کنند.

فعالان بازار مسکن در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: به دلیل جهش قیمت مسکن و افزایش شدید قیمت‌‌ها در این بازارها هم‌‌اکنون مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه افراد متمولی هستند که چندان به درآمد ناشی از اجاره‌‌بها نیازی ندارند؛ بنابراین در برابر محدودیت‌‌های ایجاد شده ترجیح داده‌‌اند واحد خود را به صورت خالی نگهداری کنند.

در چنین شرایطی کاهش عرضه به بازار اجاره، خود منجر به کمبود واحدهای اجاره‌‌ای و دامن زدن به التهاب قیمتی در این بازار شده است. این موضوع نشان‌دهنده شکست سیاست مداخله مستقیم دولت در بازار اجاره از طریق نرخ‌‌گذاری دستوری است.

تنظیم بازار اجاره؛ راه یا بیراهه؟

دولت در شرایطی با اطلاع از جهش افسارگسیخته اجاره‌‌بهای مسکن، وارد عمل شده و موضوع ساماندهی بازار اجاره برای حمایت از مستاجرها را در دستور کار خود قرار داده است که یک سوال مهم در این رابطه مطرح است. اینکه آیا مشکل مستاجرها و بازار اجاره با ورود دولت به این موضوع قرار است از مسیر راه درست برطرف شود یا به بیراهه سیاستگذاری برود؟

جزئیات طرح پیشنهادی

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد طرحی در دولت در دست بررسی است که بخشی از واحدهای برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال به بازار اجاره عرضه شود. کارشناسان این اقدام را بیراهه سیاستگذاری در بازار اجاره می‌‌دانند. اگرچه افزایش عرضه مسکن به بازار اجاره به‌طور قطع منجر به کاهش التهاب در این بازار می‌شود اما ذکر دو نکته و دو ملاحظه مهم در این زمینه ضروری است. اول آنکه در بهترین حالت ساخت این واحدها دو سال زمان می‌‌برد یعنی در بهترین حالت اگر ساخت این واحدها از هم‌‌اکنون شروع شود، کوتاه‌ترین زمان ممکن برای عرضه این واحدها به بازار اجاره پایان سال 1402 است. در حالی که وضعیت و شرایط در بازار اجاره به قدری وخیم است که دولت باید اقدامی فوری و ضروری را برای کاهش التهاب در این بازار به کار بگیرد.

ملاحظه دوم به ماجرای ساخت این واحدها در حومه کلان‌شهرها و نه خود شهرهای مادر مربوط می‌شود. از آنجا که دولت در کلان‌شهرهایی مانند تهران و سایر شهرهای بزرگ برای ساخت‌وساز زمین در اختیار ندارد و این ساخت‌وسازها را در شهرهای جدید و حومه شهرهای مادر برنامه‌‌ریزی کرده است عملا این ساخت وسازها حتی در صورت انجام، کمکی به رفع التهاب در بازار اجاره مسکن کلان‌شهرها به‌ویژه پایتخت نخواهد کرد.

اما در کنار بیراهه سیاستگذاری در بازار اجاره مسکن، یک راه‌‌حل فوری، کارآمد و اثربخش برای تنظیم بازار اجاره به نفع مستاجران، اقدام سریع برای عرضه واحدهای مسکونی منجمد و خالی از سکنه به بازار از مسیر سیاست درست مالیاتی است. این سیاست درست مالیاتی که می‌تواند از همین فردا در صورت اجرا منجر به عرضه تعداد زیادی از واحدهای منجمد شده و خالی از سکنه به بازار اجاره شود، وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است. از این طریق با افزایش ریسک انجماد ملکی و ایجاد هزینه برای سفته‌‌بازها، واحدهای احتکار شده به بازار مسکن عرضه می‌شود که به‌طور قطع و با توجه به طولانی بودن پروسه فروش یا عدم تمایل مالکان برای فروش، بخش زیادی از این واحدها به بازار اجاره عرضه می‌شود.

از سوی دیگر لازم است دولت سیاست اعمال نرخ دستوری برای افزایش اجاره‌‌بها را که عملا در دو سال گذشته موثر واقع نشده و در تنظیم بازار اجاره با شکست مواجه شد، ملغی اعلام کند تا از این طریق، موجرانی که در پی اعمال این سیاست از بازار اجاره خارج شدند به این بازار بازگردند.