تایید دوم کاهش قیمت واقعی مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، روز گذشته مرکز آمار ایران با انتشار گزارش مربوط به تغییرات شاخص قیمت مسکن در سال 1400، دومین آمار رسمی از کاهش قیمت واقعی واحدهای مسکونی در سال گذشته در شهر تهران را اعلام کرد. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران شاخص قیمت فروش واحدهای مسکونی شهر تهران در اسفند سال گذشته 8/ 19‌درصد در مقایسه با اسفند سال 99 افزایش یافت. این در حالی است که تورم عمومی نقطه به نقطه  اسفند1400معادل 7/ 34‌درصد بوده است. جاماندگی تورم نقطه به نقطه مسکن در اسفند 1400 از تورم عمومی در این بازه زمانی، نشان‌دهنده کاهش قیمت واقعی واحدهای مسکونی فروش رفته در این ماه است. این در حالی است که در روزهای اخیر نیز بانک مرکزی در تازه‌‌‌ترین گزارش خود از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفند 1400، تورم نقطه به نقطه مسکن در این ماه را 16‌درصد اعلام کرده بود. هر دو آمار که یکی مربوط به تحولات قیمت اسمی مسکن و دیگری مربوط به تغییرات شاخص قیمت مسکن پس از حذف نویزهای اثرگذار بر سنجش متوسط قیمت واحدهای مسکونی با استفاده از شاخص هدانیک است، کاهش قیمت واقعی مسکن در سال گذشته را تایید می‌کنند.

گزارش بانک مرکزی در خصوص تحولات قیمت اسمی واحدهای مسکونی است. در حالی که مرکز آمار نیز تحولات مربوط به شاخص قیمت فروش واحدهای مسکونی در هر ماه را با حذف نویزهای اثرگذار بر متوسط قیمت (همچون سن بنا، متراژ و... ) محاسبه و اعلام می‌کند. این در حالی است که تورم 8/ 19‌درصدی نقطه‌‌‌ای مسکن در اسفندماه (براساس گزارش مرکز آمار) مانند تورم 16‌درصدی اعلام شده از سوی بانک مرکزی، کمترین میزان رشد نقطه به نقطه قیمت واحدهای مسکونی در یک ماه در سال 1400 نسبت به سایر ماه‌‌‌های سال گذشته است.  بر اساس اعلام مرکز آمار ایران همچنین شاخص قیمت فروش واحدهای مسکونی در اسفند 1400 با رشد کمتر از یک ‌درصد در مقایسه با بهمن ماه همراه بوده است. در واقع مرکز آمار ایران پس از حذف نویزهای قیمتی اثرگذار بر محاسبه سطح متوسط و تحولات ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران میزان تورم ماهانه شاخص قیمت مسکن در اسفندماه را 6/ 0‌درصد اعلام کرده است.  اما آمارهای رسمی از تغییرات قیمت اسمی واحدهای مسکونی در این ماه که از سوی بانک مرکزی در روزهای اخیر منتشر شد نشان‌دهنده افزایش 2/ 6‌درصدی قیمت مسکن در اسفند در مقایسه با بهمن ماه 1400 است.  با این حال، هر دو آمار نشان‌دهنده کاهش قیمت واقعی واحدهای مسکونی در سال گذشته و تایید‌کننده ورود بازار مسکن 1400 در فازپساجهش ملکی هستند.  

محاسبات مربوط به تغییرات قیمت مسکن در سال 1400 براساس آمار مربوط به تغییرات شاخص قیمت واحدهای مسکونی شهر تهران در این سال بر مبنای روش هدانیک همچنین نشان می‌دهد تورم ماهانه واحدهای مسکونی در شهر تهران به طور متوسط معادل 5/ 1‌درصد بوده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی از تغییرات قیمت اسمی مسکن در شهر تهران این میزان به طور متوسط معادل 8/ 0‌درصد بود.

کاهش تورم نقطه‌‌‌ای در اسفند

براساس اعلام مرکز آمار ایران، نرخ تورم نقطه‌‌‌ای مسکن در اسفند ماه ١٤٠٠ به عدد 85/ 19‌درصد رسیده است. تورم نقطه‌ای اسفند ماه در مقایسه با تورم نقطه‌‌‌‌ای بهمن ماه (01/ 23درصد) معادل 15/ 3 واحد‌درصد کاهش داشته است. شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور و به روش هدانیک محاسبه شده است. جهت محاسبه ‌درصد تغییرات قیمت واحدهای مسکونی؛ شاخص قیمت نسبت به متوسط قیمت، تغییرات قیمت‌ها را بهتر نشان می‌دهد. زیرا مشخصات واحدهای فروش‌رفته در دوره‌های مختلف می‌توانند تغییرات زیادی داشته باشند که در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نیستند. به عنوان مثال، تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره امکان دارد بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی با یکدیگر قابل مقایسه نخواهند بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفی در طول دوره‌‌‌های مختلف را از بین می‌‌‌برد، بنابراین با وجود اینکه متوسط قیمت املاک مسکونی نسبت به شاخص قیمت برای عامه جامعه ملموس‌تر است با این حال به دلیل حذف تغییرات کیفی در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات روش متوسط قیمت است.

شاخص قیمت مسکن در 1400

در سال ١٤٠٠ شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران براساس ماه پایه فروردین ١٤٠٠ به عدد 73/ 109 رسید که نسبت به سال ١٣٩٩ (50/ 82)، 01/ 33‌درصد افزایش داشته است. گزارش مرکز آمار در خصوص تحولات قیمت مسکن در سال 1400 نه تنها نشان‌دهنده کاهش تورم نقطه‌‌‌ای است که از کاهش تورم ماهانه در اسفند ماه نیز خبر می‌دهد. منظور از نرخ تورم ماهانه، ‌درصد تغییر عدد شاخص قیمت در ماه جاری نسبت به عدد شاخص ماه قبل آن است که در اسفند ماه ١٤٠٠ این میزان به عدد 6/ 0‌درصد رسیده است. تورم ماهانه اسفند در مقایسه با ماه قبل (25/ 3‌درصد)، 7/ 2 واحد‌درصد کاهش داشته که بیشترین کاهش تورم ماهانه در سال ١٤٠٠ است.  در این گزارش همچنین آمارها نشان‌دهنده کاهش تورم سالانه مسکن نیز هست. منظور از نرخ تورم سالانه، ‌درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است. نرخ تورم سالانه اسفند ماه ١٤٠٠ املاک مسکونی شهر تهران به عدد 01/ 33‌درصد رسیده است که نسبت به همین موضوع در سال قبل (04/ 79درصد)، 03/ 46 واحد‌درصد کاهش نشان می‌دهد.