پاتک آمریکایی به تورم مسکن

بعد از اعلام آمارهای رسمی درباره «عبور تورم مسکن آمریکا از قله 30 ساله» در ابتدای 2022، اکنون گزارش جدید از «نبض جهانی قیمت مسکن» نشان می‌دهد «تورم مسکن در 150 شهر منتخب جهان رکورد 17 ساله زده است.» موسسه بین‌المللی تحقیقات حوزه املاک و مستغلات «نایت فرانک» اعلام کرد، میانگین قیمت مسکن در 150 شهر منتخب دنیا در فاصله قبل از کرونا (انتهای 2019) تا پایان فصل سوم 2021، به طور میانگین رشد 30‌درصدی را تجربه کرده است. در این گزارش، سطح قیمت خانه‌‌ها در 6 کشور از جمله آمریکا و کانادا بیش از این رقم افزایش پیدا کرده است. با این حال، شتاب تورم مسکن در جهان با شروع سال 2022 نه تنها کاهش پیدا نکرد که افزایش هم یافته است. تا پیش از شروع سال‌جاری میلادی، تورم مسکن آمریکا زیر سطح 20‌درصد بود اما در حال حاضر از این سطح عبور کرده است. کارشناسان حوزه املاک در کشورهای مختلف، «بحران رشد بی‌‌سابقه قیمت مسکن دستکم از سال 2000 تاکنون (به لحاظ نرخ رشد)» را در قالب «احتمال بالای تکرار بحران 2008 و 2009» تحلیل می‌کنند. این در حالی است که نرخ رشد قیمت مسکن در آمریکا در سال 2006 (قبل از وقوع بحران رکود اقتصادی 2008)، تقریبا نصف تورم مسکن در حال حاضر بود.

فعالان بازار مسکن آمریکا با توجه به رابطه تاریخی قیمت و اجاره، وجود حباب قیمتی را تایید می‌کنند به خصوص اینکه، ‌‌ خریدهایی که در این بازار طی دو سال اخیر منجر به جهش قیمت شد، «جنس مصرفی» نداشته بلکه جنبه سرمایه‌گذاری با هدف حفظ ارزش دارایی مقابل تورم عمومی آمریکا داشته است. تورم عمومی در این کشور اخیرا به قله تاریخی 40 ساله 5/ 8‌درصد رسید. اکنون رگولاتور بازار مسکن آمریکا برای مهار تب بالای قیمت مسکن، «اهرم بانکی» را فعال کرده است. از آنجا که در بازار مسکن این کشور، «تسهیلات بانکی» نقش اصلی را در تامین مالی خریداران خانه بازی می‌کند، «سطح پایین نرخ سود تسهیلات» در مقایسه با تورم به عاملی برای استفاده از وام برای خریدهای سرمایه‌‌ای ملک منجر شده است. دولت آمریکا نرخ سود وام خرید مسکن را 5/ 1 تا 9/ 1‌درصد افزایش داده به‌طوری که میانگین نرخ سود وام رهنی در این کشور هم اکنون 9/ 4‌درصد است. درست در ابتدای سال 2022 نرخ سود وام مسکن حدود 2/ 3‌درصد بود.

بررسی‌‌ها از این نحوه رگولاتوری بازار مسکن آمریکا نشان می‌دهد، این میزان افزایش نزدیک به 2 واحد‌درصدی نرخ سود وام رهنی از سال 1994 تاکنون سابقه نداشته است. سال 1994 نیز در این کشور، هزینه استفاده از وام برای خرید مسکن با توجه به شیفت افراد به خرید ملک در ابتدای دهه 90، افزایش پیدا کرد به‌طوری که در سال 1995 میزان خریدهای ملکی در این کشور کاهش یافت و مشخص شد، «این رگولاتوری جواب داده است.» طی دو سال کرونایی، به دلیل انبساط سیاست‌های پولی در خیلی از کشورها از یکسو و رکود تورمی از سوی دیگر، تقاضای سرمایه‌گذاری ملکی در نقاط مختلف جهان افزایش پیدا کرد. این نوع خریدها باعث رشد شدید قیمت مسکن شده است.

معضل جهانی تورم مسکن

پس از مساله آب و هوا، افزایش قیمت مسکن دومین موضوع صحبت این روزهای کانادایی‌‌هاست و در بودجه این کشور که به تازگی توسط کریستینا فریلند، وزیر دارایی این کشور به پارلمان ارائه شده است هم جایگاه ویژه‌‌ای دارد. طبق داده‌‌های انجمن املاک کانادا در طول 2 سال منتهی به فوریه 2022 متوسط قیمت مسکن در کانادا با بیش از 51‌درصد افزایش به 868‌هزار و 400 دلار کانادا رسیده است. در میان طیف گسترده‌‌ای از پیشنهادهای بودجه‌‌ای که با هدف افزایش استطاعت‌پذیری مسکن ارائه شده است ممنوعیت دو ساله خرید مسکن توسط خارجی‌‌ها نیز گنجانده شده است، که اکثر افراد خارجی و شرکت‌های غیرکانادایی را از خرید ملک مسکونی در این کشور منع می‌کند. البته این ایده که پول‌‌های خارجی به افزایش قیمت در بازارهای مسکن چون ونکوور و تورنتو دامن زده است چند وقتی‌‌ا‌‌ست که مطرح است و به یک موضوع سیاسی داغ مبدل شده است. اقداماتی هم برای کاهش خریدهای خارجی انجام شده است. در 2016 ایالت بریتیش کلمبیا به خریداران خارجی مالیات 15‌درصدی خرید مسکن اختصاص داد. اواخر همان ماه نیز ایالت اونتاریو مالیات خود را تا 20‌درصد افزایش و آن را به کل این ایالت گسترش داد.

بودجه جدید کانادا همچنین شامل‌میلیاردها دلار برای مسکن جدید و اقداماتی برای کمک به کانادایی‌‌هایی است که تلاش می‌کنند وارد بازار شوند؛ اقداماتی چون حساب‌‌های پس‌‌انداز جدید و تغییر در اعتبار مالیاتی برای خانه اولی‌‌ها. تورم مسکن در نقاط دیگر نیز بسیار قابل ملاحظه بوده است. شاخص قیمت مسکن (شاخص اس‌اند‌‌پی) 8/ 18‌درصد در سال 2021 افزایش داشته، که بزرگ‌ترین نرخ افزایش قیمت مسکن آمریکا در طول 34 سال جمع‌‌آوری داده بوده است. تمامی مناطق آمریکا در سال گذشته شاهد افزایش قیمت مسکن بودند ولی این افزایش در مناطق جنوب و جنوب شرقی شدیدتر بوده است به طوری که هر کدام از این مناطق با بیش از 25‌درصد افزایش قیمت مسکن روبه‌رو بوده‌‌اند. جو بایدن رئیس‌جمهوری آمریکا روز دوشنبه بودجه 8/ 5‌هزار میلیارد دلاری دولت خود برای سال مالی پیش‌‌رو را ارائه کرد، که مملو از اولویت‌‌های قانونی دموکرات‌‌ها چون مسکن ارزان و خدمات پزشکی به علاوه اولین اقدام آمریکا برای مالیات ستانی از ثروت ‌میلیاردرهاست. دولت آمریکا در این لایحه مبلغ 50‌میلیارد دلار برای ساخت مسکن ارزان در نظر گرفته است.

از سوی دیگر آمارهای یورواستت اتحادیه اروپا گویای افزایش حدود 5/ 9‌درصدی قیمت مسکن در سه‌ماه چهارم 2021 نسبت به مدت مشابه سال گذشته است. این نرخ رشد بزرگ‌ترین نرخ افزایش سالانه برای اتحادیه اروپا از سه‌ماه چهارم 2006 گزارش شده است. در میان کشورهای عضو اتحادیه اروپا پانزده کشور در سه‌ماه چهارم 2021 شاهد تورم سالانه بیش از 10‌درصدی قیمت مسکن بوده‌‌اند. در میان کشورهای اتحادیه اروپا تنها قبرس با کاهش قیمت مسکن (حدود 5‌درصد) روبه‌رو بوده است. بیشترین افزایش هم مربوط به جمهوری چک (بیش از 25‌درصد)، استونی (بیش از 20‌درصد) و لیتوانی (حدود 20‌درصد) بوده است. انگلستان نیز شرایطی مشابه را تجربه می‌کند به طوری که هزینه متوسط مسکن در فوریه 2022 حدود 11‌درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است که بزرگ‌ترین تورم سالانه از زمان بحران مالی 2007 محسوب می‌شود. افزایش قیمت مسکن در انگلستان برای 9 ماه متوالی منتهی به مارس 2022 ادامه داشته است. این افزایش قیمت عمدتا به کمبود خانه‌‌های فروشی در بازار و افزایش تقاضا برای خانه‌‌های بزرگ‌تر پس از همه‌گیری کرونا نسبت داده می‌شود.