یخچال دوم در بازار مسکن

برآیند سه سال متوالی جهش شدید قیمت در بازار ملک نشان‌دهنده کشف دومین یخچال ملکی است. در حالی که افزایش سود سفته‌‌بازی ناشی از جهش مکرر قیمت مسکن در کشور در فاصله انتهای 97 تا میانه 1400، منجر به افزایش تعداد خانه‌های فریز‌شده و شکل‌‌گیری نخستین یخچال ملکی شد، بررسی‌‌ها و برآوردهای «دنیای اقتصاد» با استناد به یک آمار رسمی از ایجاد دومین یخچال در بازار مسکن در عصر جهش خبر می‌دهد. آن طور که آمارها و برآوردها نشان می‌دهد، در عصر جهش قیمت مسکن در کشور، حجم سرمایه‌های حبس شده در ساختمان‌های نیمه‌‌تمام به میزان چشمگیری افزایش یافته است. این موضوع از کشف دومین یخچال ملکی در عصر جهش قیمت مسکن در کشور خبر می‌دهد.

براساس آمار اعلام شده از سوی بانک مرکزی که در قالب گزارش نماگرهای اقتصادی به تازگی منتشر شده است در 9 ماه اول سال گذشته، حبس سرمایه‌های ملکی در ساختمان‌های نیمه‌‌تمام رکورد زد؛ به گونه‌‌ای که در این بازه زمانی، رونق «تعلیق» پروژه‌های ساختمانی به جای «تکمیل» در عصر جهش قیمت، رصد می‌شود.

برآوردهای «دنیای اقتصاد» حاکی است نسبت «حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام به ساختمان‌های تکمیل شده» در سال 96، عدد 3 بوده است؛ در حالی که این میزان در 9 ماه اول سال 1400 به عدد 6 افزایش یافته است. حجم سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام نشان‌دهنده میزان و حجم سرمایه‌های حبس شده یا منابع منجمد شده در ساختمان‌های تکمیل‌نشده است که این میزان در 9 ماه اول سال گذشته به میزان چشمگیری در مقایسه با سال‌های قبل افزایش داشته است. به معنای ساده‌‌تر، میزان انجماد سرمایه و رشد سرمایه‌های غیرمولد ملکی در کشور به طور قابل توجهی افزایش یافته است.

این آمار جدید و رسمی از تقسیم‌بندی میزان سرمایه‌گذاری در مراحل مختلف ساخت‌وسازهای کشوری نشان می‌دهد، طی 9 ماه اول پارسال، «سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام» به لحاظ نرخ رشد، از دو گروه دیگر سرمایه‌‌گذاری ملکی یعنی سرمایه‌‌گذاری در «ساختمان‌های جدید» و «ساختمان‌های تکمیل شده»، سبقت گرفته است. این اتفاق در حالی رخ داده است که در سال 96 که هنوز دوره جهش قیمت مسکن در تهران و کشور آغاز نشده بود و بازار ملک در شرایط عادی قرار داشت، «بالاترین نرخ رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در گروه ساختمان‌های تکمیل شده» به ثبت رسیده بود. از سوی دیگر و همان‌گونه که اعلام شد، نسبت «حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام به ساختمان‌های تکمیل شده» در سال 96، عدد 3 بود اما مطابق با آمارهای مربوط به تقسیم‌بندی وضعیت سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در 9 ماه اول 1400 این عدد به 6 رسیده است. تحلیل این آمارها نشان می‌دهد سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی، به دنبال بروز سه سال متوالی جهش قیمت در بازار ملک، در سال گذشته به این جمع‌بندی رسیدند که «ساختمان‌های در حال ساخت را با همان وضعیت، نگهداری کنند». در واقع «صرفه نیمه‌تمام ماندن از تکمیل کردن»، بیشتر شده است. این وضعیت نیز ناشی از وقوع دو علت مهم ایجاد شده است. بررسی‌‌ها از شناسایی سه علت در بروز این شرایط خبر می‌دهد که دو رویداد یا دو علت از دلیل سوم مهم‌تر و اصلی‌‌تر هستند.

عارضه دوم جهش مسکن

تازه‌‌ترین آمار مربوط به طبقه‌‌بندی میزان و تغییرات حجم سرمایه‌‌گذاری‌‌های ساختمانی در قالب سه بخش سرمایه‌‌گذاری‌‌های جدید، سرمایه‌‌‌‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام و سرمایه‌‌گذاری در واحدهای تکمیل‌شده، عارضه دوم جهش قیمت مسکن در کشور را معرفی می‌کند. در واقع بعد از شناسایی نخستین یخچال ملکی که در دوره جهش قیمت مسکن شکل گرفته و تشدید شد، هم‌‌اکنون دومین یخچال ملکی شناسایی شده است. یخچال اول افزایش تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه خریداری‌شده از سوی سفته‌‌بازها و سرمایه‌‌گذاران ملکی است که به دلیل جهش‌‌های مکرر ملکی، به انگیزه کسب سودهای هنگفت، بخشی از عرضه مسکن مصرفی به بازار را منجمد کرده است. یخچال دوم نیز به افزایش محسوس حجم سرمایه‌های حبس شده در ساختمان‌های نیمه‌‌تمامی مربوط می‌شود که سازنده‌های آنها با مشاهده جهش‌‌های پی‌‌در‌پی ملکی، نیمه‌تمام باقی نگه داشتن آنها به انگیزه تکمیل در آینده و فروش با قیمت‌‌های بالاتر را به صرفه‌‌تر از تکمیل و فروش این واحدها در بازه زمانی فعلی می‌‌دانند. این موضوع را می‌توان به عنوان عارضه جدید یا عارضه دوم عصر جهش ملکی بعد از افزایش تعداد واحدهای مسکونی فریز شده در بازار معرفی کرد.

دوره اخیر جهش قیمت مسکن در کشور از اواخر سال 97 و اوایل 98 در کشور آغاز شد. این در حالی است که در شهر تهران جهش قیمت از ابتدای سال 97 آغاز شد. در فاصله سال 96 تا پایان 99 متوسط قیمت مسکن هم در شهر تهران و هم در کشور بیش از 7 برابر افزایش یافت. در چنین شرایطی و در نبود ابزارهای موثر و بازدارنده برای کنترل رفتار سفته‌‌بازان ملکی، بازار مسکن به حیاط خلوت سفته‌‌بازان تبدیل شد و خرید‌وفروش‌های مسکن به انگیزه کسب سود کلان در کوتاه‌مدت از سوی این گروه از متقاضیان ملکی، منجر به افزایش سرعت رشد و طولانی شدن دوره جهش قیمت مسکن شد. جهش قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران مربوط به بازه زمانی ابتدای 97 تا پایان 99 و در کشور مربوط به ابتدای 98 تا میانه 1400 است.

روایت آماری انجماد ملکی

عارضه دوم عصر جهش قیمت مسکن در کشور در حالی خود را در شکل افزایش حجم سرمایه‌های منجمد شده در واحدهای مسکونی نیمه‌تمام نشان داده است که سند این رویداد را در دو آمار رسمی می‌توان جست‌وجو کرد.

نخستین آمار که به آن اشاره شد همان نسبت 6 برابری حجم سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام به حجم سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های جدید (شروع شده) در 9 ماه اول سال 1400 است. در حالی که این نسبت در سال 96 برابر با 3 بود. از سوی دیگر نرخ رشد سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام در 9 ماه اول 1400 نسبت به 9 ماهه 99 به میزان چشمگیری افزایش یافته است. ضمن آنکه نرخ رشد سرمایه‌‌گذاری در بخش ساختمان‌های نیمه تمام در 9 ماه اول سال گذشته با فاصله بسیار زیادی از نرخ رشد سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده و ساختمان‌های تکمیل شده قرار دارد.

برآوردهای «دنیای اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد در 9 ماه اول 1400 در کشور، حجم کل سرمایه‌‌گذاری‌‌های ساختمانی معادل 335 هزار و 200 میلیارد تومان بوده است که این میزان در مقایسه با حجم کل سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در 9 ماه اول سال 99 حدود 45 درصد رشد داشته است. حجم سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در ساختمان‌های نیمه‌تمام در حالی در 9 ماه اول سال 1400 در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن (9 ماه اول سال 99) معادل 62 درصد رشد داشته است که این میزان رشد در ساختمان‌های شروع شده معادل 21 درصد و در ساختمان‌های تکمیل شده معادل 28 درصد بوده است. همان‌گونه که این آمارها نشان می‌دهد نه تنها میزان رشد حجم سرمایه حبس شده در ساختمان‌های نیمه تمام در 9 ماه اول سال گذشته در کشور به طور محسوس از نرخ رشد حجم کل سرمایه‌‌گذاری‌‌های ساختمانی بیشتر بوده است بلکه نرخ رشد سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌‌تمام معادل سه برابر نرخ رشد سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده و بیش از دو برابر نرخ رشد سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده بوده است.

علت حبس سرمایه در مسکن نیمه‌‌تمام

در شرایطی که حجم سرمایه‌های منجمد و غیرمولد ملکی در دوره جهش افزایش یافته است، بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» از شناسایی سه علت مهم در وقوع این رویداد خبر می‌دهد که دو علت اول، در واقع دلایل اصلی وقوع این رویداد محسوب می‌شوند.

دلیل اول به از دست رفتن شرایط طبیعی فروش مسکن ناشی از از دست رفتن قدرت خرید خانوارهای فاقد مسکن و نبود تقاضای مصرفی موثر برای خرید آپارتمان در دوره جهش مربوط می‌شود. بسیاری از خانوارهای فاقد مسکن و متقاضیان مصرفی خرید آپارتمان‌‌های مسکونی در دوره اخیر جهش قیمت مسکن به دلیل از دست رفتن و ضعف شدید قدرت خرید به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند و توان خود را برای خرید از دست دادند. همین موضوع موجب افزایش فعالیت سفته‌‌بازها و سرمایه‌‌گذاران ملکی و رشد خریدهای سرمایه‌‌ای در این بازار شد. در دوره اخیر جهش قیمت مسکن به‌طور متوسط حدود 70 درصد خریدها از بازار مسکن از سوی سفته‌‌بازها و سرمایه‌‌گذاران ملکی انجام شد و سهم خریدهای مصرفی از بازار مسکن در دوره سه ساله جهش حدود 30 درصد برآورد شد. علت دوم نیز مربوط به صرفه حداکثری نگهداری ملک در مقایسه با عایدی فروش در شرایط جهش است. با رشد پی در پی و قابل توجه قیمت مسکن برخی از سازنده‌ها با این تصور که می‌توانند واحدهای خود را در سال‌های بعد با قیمت‌‌های بسیار بالاتر به بازار عرضه کرده و سود بیشتری از فرآیند ساخت دریافت کنند، فرآیند تکمیل واحدها را متوقف کرده و آنها را به شکل ساختمان‌های نیمه‌‌تمام رها کردند. معنای این اقدام سازنده‌ها این است که این گروه از فعالان ساختمانی، حبس سرمایه در ساختمان‌های نیمه‌تمام را به عنوان یک فعالیت غیرمولد بسیار سودآورتر از تکمیل و فروش واحدها در موعد زمانی معمول دانسته و این فعالیت غیر مولد را به فعالیت مولد ساخت‌و‌ساز و عرضه جدید ترجیح دادند. در واقع در دوره جهش عایدی بلندمدت نگهداری ملک در مقایسه با فروش آن با فاصله قابل توجه بیشتر شد. علاوه بر این دو علت اصلی، نقش یک رویداد دیگر در افزایش حبس سرمایه در ساختمان‌های نیمه‌‌تمام نیز رصد می‌شود؛ هر چند نقش این عامل در مقایسه با دو علت اول کمرنگ‌‌تر است. عامل سوم به جهش شدید قیمت مصالح ساختمانی در سال 1400 مربوط می‌شود که امکان تکمیل برخی از ساختمان‌ها را برای بعضی از سازنده‌ها سلب یا دشوار کرد.

فرصت‌‌سازی از تهدید

شرایط فعلی درباره وضعیت سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در بخش‌های مختلف نشان‌دهنده کشف یخچال دوم سرمایه‌های ملکی است. یخچال اول، همان خانه‌های دوم و چندم خالی از سکنه یا بلااستفاده است که مالکان آنها نه این واحدها را به بازار فروش عرضه می‌کنند و نه اجاره می‌دهند و تهدید دوم نیز حجم زیاد ساختمان‌های نیمه‌تمام در کشور است. اما بررسی‌‌ها نشان می‌دهد این تهدید می‌تواند به یک «فرصت» برای «کاهش قیمت مسکن و احیای قدرت خرید و رونق خریدهای مصرفی» تبدیل شود.

مسیر این فرصت‌سازی از ورود دو شوک به بازار ساخت و معاملات مسکن عبور می‌کند. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، ‌‌برای تشویق شدن و مجاب شدن سازنده‌ها به «تکمیل ساختمان‌های نیمه‌تمام» باید دو شوک «سیاستی» و «سیاسی» رخ دهد. شوک سیاستی همان تصویب و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است؛ برای اینکه «هزینه صفر نگهداری بلااستفاده ملک و نیمه کاره گذاشتن»، به «هزینه بازدارنده این رفتار» بدل شود. شوک سیاسی نیز به معنای از بین رفتن ریسک غیراقتصادی سرمایه‌گذاری مولد و در نتیجه کاهش انتظارات تورمی و از مزیت افتادن کار غیرمولد (ملاکی) است.

در واقع لازم است در وهله اول هزینه ملاکی و بلااستفاده گذاشتن املاک و سرمایه‌‌ ملکی در قالب وضع و دریافت مالیات سالانه از همه املاک مسکونی اعم از زمین و مسکن، تمام شده و نیمه‌‌تمام، از حالت صفر خارج شده و این اقدام برای سرمایه‌‌گذاران دارای ریسک و هزینه شود. از سوی دیگر، با کاهش ریسک‌‌های غیراقتصادی، انتظارات تورمی کاهش یافته یا از بین برود و این موضوع منجر به خارج شدن سرمایه‌ها از حالت غیرمولد و تبدیل آن به سرمایه مولد از طریق تکمیل و عرضه این واحدها به بازار مسکن شود. در واقع با این دو شوک که یکی سیاستی و دیگری سیاسی است می‌توان، ‌‌امکان «عرضه فوری» به بازار مسکن را فراهم کرد. این وضعیت در مقایسه با عرضه ناشی از ساخت‌و‌ساز جدید که دست‌‌کم بیش از یک سال طول می‌‌کشد تا اثر آن در بازار مسکن نمایان شود، برای پاسخ فوری به بخشی از نیاز بازار مسکن به عرضه آپارتمان‌‌های آماده، بسیار اثرگذارتر خواهد بود. در واقع اعمال همزمان این دو راهکار نه تنها یخچال اول بازار مسکن را از حالت فریز و منجمد خارج می‌کند بلکه کارگاه‌های ساختمانی تعلیق‌شده را نیز فعال خواهد کرد. از این مسیر عرضه فوری به بازار مسکن از دو بال شروع شده و  به مرور تسریع می‌شود.