باخت تهران به خانه‌های خالی

تازه‌‌ترین گزارش از تحقق بودجه شهرداری تهران در برش چهار ماه و نیمه امسال حکایت از ثبت یکی از سنگین‌‌ترین کسری بودجه‌های پایتخت دارد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» برش چهار ماه و نیمه بودجه مصوب شهرداری تهران حکایت از وصول فقط شش‌‌هزار میلیارد تومان درآمد نقدی در این مدت دارد. این در حالی است که هدف درآمدی از ابتدای سال جاری تا نیمه مرداد با احتساب انتظار 20درصد اضافی شهردار تهران حدود 21هزار میلیارد تومان بوده است. به این ترتیب فقط حدود 30درصد از بودجه امسال در برش ابتدای فروردین تا نیمه مرداد، محقق شده است.

در گزارشی که جزئیات آن در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته، میزان وصول درآمدهای نقدی توسط مناطق بیست‌‌ودوگانه شهرداری تهران قید شده که سرجمع آن شش‌‌هزار میلیارد تومان است و ممکن است با افزودن میزان وصول درآمدهای غیرنقدی، میزان تحقق بودجه قدری بیشتر از این رقم باشد. با این حال با علم به اینکه کل درآمدهای غیرنقدی بودجه شهرداری تهران برای سال1401 زیر 10هزار میلیارد تومان است، حتی با فرض بسیار بعید اینکه کل این درآمدها محقق شده باشد، باز هم فاصله زیادی با میزان تحقق مورد انتظار دارد.

تحقق 30درصدی بودجه شهرداری نشان از دخل خالی شهر دارد و به این معناست که در این مدت 70درصد از هزینه‌های شهر به شکل بدهی انجام شده و عملا درآمدی برای تامین آن وجود نداشته است. این وضعیت یکی از بزرگ‌ترین کسری‌‌های مالی بودجه اداره تهران را رقم زده که کم‌‌سابقه بوده و شاید بی‌‌سابقه باشد.

سال1400 نیز شهرداری تهران در تحقق حدود 30درصد از بودجه مصوب دچار مشکل شد و با ارائه لایحه‌‌ای، سقف بودجه را کاهش داد؛ اقدامی که مدیران قدیمی شهر آن را بی‌‌سابقه توصیف کردند؛ کمااینکه در سال‌های 98 و 99 میزان بودجه مصوب و تحقق آن تقریبا سر به سر بود و در سال‌های پیش از آن نیز اغلب شهرداری با مازاد تحقق درآمد روبه‌رو می‌‌شد که منجر به ارائه لایحه متمم بودجه می‌‌شد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» حدود یک سال از زمانی که شهردار فعلی تهران برای تشریح برنامه‌های خود در صحن شورای شهر حاضر شد، می‌‌گذرد. 17مرداد سال 1400 علیرضا زاکانی به‌عنوان نامزد نهایی تصدی شهرداری تهران، عناوین برنامه‌های خود برای اداره شهر را در صحن ارائه کرد و پس از آن با رای اکثریت اعضا، ساکن ساختمان بهشت شد. در میان وعده‌هایی که شهردار تهران در آن جلسه مطرح کرد، موضوعاتی وجود داشت که عملیاتی نشدن آنها در یک سال سپری‌شده، در بروز این کسری سنگین مالی نقش داشته است.

در آن نشست شهردار تهران به صراحت از برنامه خود برای «به‌‌روز رسانی حداقل ارزش املاک» و «اخذ بهای واقعی خدمات شهری» سخن گفت که با کنار هم قرار دادن آنها به نظر می‌‌رسید قرار است مدیریت شهری با به‌‌روز کردن قیمت منطقه‌‌ای املاک که پایه مالیات‌‌های شهری است، روی درآمدهای پایدار مالیاتی و آنچه به‌عنوان «شارژ شهری» از آن یاد می‌‌شود، حساب ویژه باز کرده است. در واقع زمانی که قرار است تور مالیاتی گسترده شود، پایه قیمتی باید واقعی و به‌روز شود. از آنجا که دست شهرداری برای دریافت مالیات ملکی در قالب «عوارض نوسازی» باز است، به‌روزرسانی مبلغ این عوارض که سالانه از همه املاک شهر دریافت می‌‌شود، می‌‌تواند منابع درآمدی پایدار و قابل توجهی را در اختیار اداره‌‌کنندگان شهر قرار دهد. به‌‌روز رسانی این مالیات که در اغلب شهرهای بزرگ دنیا به آن «شارژ شهری» اطلاق می‌‌شود، علاوه بر کمک به تامین مالی پایدار در شهر، مانع بزرگی پیش روی جریان ملاکی است و از احتکار و انجماد املاک که توسط برخی سوداگران بازار مسکن صورت می‌‌گیرد و به جهش قیمت می‌‌انجامد، جلوگیری می‌‌کند.

به این ترتیب مالیات ملکی با نرخ به‌روزشده بر اساس ضریب معقولی از ارزش روز املاک در صورتی که توسط شهرداری تهران در قالب عوارض نوسازی دریافت شود، نقش تنظیم‌‌گر در بازار مسکن را نیز ایفا خواهد کرد و از جان گرفتن جریان ملاکی که یک فعالیت غیرمولد اقتصادی است، پیشگیری می‌‌کند.

اما یک سال پس از طرح این وعده توسط زاکانی، این چشمه مالی و تنظیم‌‌گری هنوز به کار نیفتاده و انعکاس آن در عملکرد بودجه به شکل کسری سنگین نمود پیدا کرده است. بر اساس اعلام اعضای شورای شهر تهران، دست‌‌کم 300هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران وجود دارد که اگر مالیات‌‌ستانی از آنها توسط مدیریت شهری صورت گیرد، علاوه بر اینکه به عرضه آنها در بازار مسکن و تعدیل قیمت می‌‌انجامد، منابع مالی قابل توجهی نیز عاید شهر خواهد شد. بنابراین شهرداری می‌‌توانست در سال اول اجرا حداقل عوارض مربوط به خانه‌های خالی را با ضریبی معقول دریافت کند تا به این ترتیب همسو با سیاستی که دولت در قبال خالی نگه داشتن خانه‌ها در پیش گرفته است، عمل کند و در عین حال درآمد قابل توجهی را برای اجرای پروژه‌های شهری وصول کند.

درصورتی‌که آمار خانه‌های خالی شهر تهران همین 300هزار واحد باشد و نرخ مالیات یا عوارض سالانه دریافتی از آن توسط شهرداری به میزان حداقلی رایج در دنیا یعنی 5/ 0درصد از ارزش روز ملک در نظر گرفته شود و نیز با فرض اینکه همه خانه‌های مذکور متراژ متوسط و قیمت متوسط شهر را داشته باشند، درآمدی حدود هشت‌‌هزار میلیارد تومان از این محل حاصل خواهد شد که به مراتب از میزان تحقق درآمدهای شهر پس از گذشت چهار ماه و نیم از سال جاری، بیشتر است.

با این حال شهرداری هم به خانه‌های خالی باخته و بر خلاف وعده‌های کلی، عزمی برای عوارض‌‌ستانی با نرخ روزآمد از آنها در مدیریت شهری شکل نگرفته است. این چهارمین باخت دومینویی به خانه‌های خالی است؛ کمااینکه بازنده اول به خانه‌های خالی متقاضیان مسکن بودند که به عارضه جهش قیمت به‌دلیل خالی نگه داشتن خانه‌ها توسط ملاکان و عدم عرضه آنها به بازار دچار شدند. پس از آن سرمایه‌‌گذاران ساختمانی به خانه‌های خالی باختند؛ چراکه خروج خریداران از بازار تحت تاثیر جهش قیمت، سبب شد آنها نیز از ادامه ساخت و‌سازباز بمانند؛ چراکه عملا حلقه نهایی زنجیره بازار مسکن، یعنی معاملات خرید به درستی کار نمی‌‌کرد. در وهله بعدی دولت به‌دلیل ناتوانی در وصول قابل قبول مالیات خانه‌های خالی، بازنده این بازی بود و نتوانست از ابزار مالیاتی که در این بخش پیش‌‌بینی کرده است، به درستی استفاده کند. اکنون نیز شهرداری تهران است که به‌عنوان چهارمین بازنده به خانه‌های خالی، نتوانست نقشی در وصول درآمد از این محل ایفا کند.

سه عامل ناکامی مالی در شهرداری

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» یکی از عوامل اصلی موثر در عقب‌‌ماندگی شهرداری تهران در تحقق بودجه، رکود تاریخی ساخت‌‌وساز است. پیش‌‌تر «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی از افت 40درصدی تیراژ ساخت در شهر تهران طی بهار امسال نسبت به مدت مشابه 1400 که به خودی خود، رکورددار رکود بزرگ ساخت‌و‌ساز بود، خبر داده بود. با توجه به وابستگی حدود 50درصدی بودجه شهرداری تهران به عوارض ساختمانی، این رکود در عدم تحقق درآمدها نقشی پررنگ داشته است. افزون بر این رکود نسبی فعالیت‌‌های صنفی در شهر نیز به کاهش درآمدهای شهر از محل عوارضی که از کسبه دریافت می‌‌شود، بی‌‌تاثیر نبوده است. اما در کنار این دو عامل، بی‌‌عملی نسبت به فعال‌‌سازی چشمه مالی پایدار در شهر یعنی شارژ شهری، سبب شده است مدیران شهری در تحقق بودجه عملکرد ضعیفی داشته باشند.

پیامد این ناکامی در تحقق اهداف درآمدی این است که پیشرفت امور توسعه‌‌ای برای بهبود وضعیت شهر در ابعاد مختلف دچار مشکل شده است. درآمد حاصل در این مدت حتی کفاف هزینه‌های جاری و حقوق و دستمزد شهر را نمی‌‌دهد و آثار آن به شکل ضعف در نگهداشت شهر و موضوعاتی مثل عدم جایگزینی المان‌‌های شهری آسیب دیده یا سرقت‌شده، ضعف در سرویس‌‌دهی حمل‌ونقل عمومی و... مشهود است. پیش‌‌تر نیز گزارشی از میزان تحقق درآمدهای شهر تهران در برش سه‌‌ماهه، در صحن شورای شهر تهران ارائه شده بود که نشان می‌‌داد فقط 40درصد از رقم مورد انتظار وصول شده است.