تحقیقات «دنیای اقتصاد» از تازه‌‌ترین وضعیت بازار معاملات پیشفروش مسکن که در اصطلاح از آن با عنوان بازار دوم معاملات واحدهای مسکونی یاد می‌شود نشان می‌دهد هم‌‌اکنون سازنده‌ها برای مقابله با تورم مستمر هزینه‌های ساخت و قیمت تمام‌شده واحدها، وارد تونل ضدتورمی شده‌‌اند. به این معنا که تعیین قیمت شناور برای واحدهای پیش‌‌فروشی را در بسیاری از موارد مبنای معاملات خود در بازار دوم معاملات آپارتمان قرار داده‌‌اند. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» از تازه‌‌ترین وضعیت بازار پیشفروش مسکن همچنین نشان‌دهنده وجود نوعی ترس مشترک بین متقاضیان و عرضه‌‌کننده‌های آپارتمان در این بازار است. این ترس مشترک ناشی از نگرانی سازنده‌ها از وضعیت تورم ساختمانی در مقابل واهمه متقاضیان پیش‌‌خرید از عدم انجام به موقع تعهدات سازنده‌ها و دبه قیمتی در نبود ابزارهای قانونی تضمین‌‌کننده این معاملات است. این در حالی است که شرایط رکودی در بازار ساخت‌وساز، هم‌‌اکنون تعداد فایل‌‌های پیشفروش را نیز به‌شدت کاهش داده است و پیشفروش جز در شرایط خاص در بازار معاملات مسکن شهر تهران انجام نمی‌شود.
ویژگی‌‌های جدید بازار دوم
یافته‌های «دنیای اقتصاد» از تازه‌‌ترین وضعیت بازار پیشفروش مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد، بازار دوم معاملات مسکن هم‌‌اکنون شرایط متفاوتی را در مقایسه با دوره‌های پیشین این بازار تجربه می‌کند. در واقع ویژگی‌‌های متفاوتی در این بازار رصد می‌شود که می‌توان مجموعه این ویژگی‌‌ها را به عنوان «تاوان تورم ملکی» و «افزایش عمق رکود در ساخت و سازها و معاملات مسکن»، تحت تاثیر جهش چند‌ساله قیمت در این بازار معرفی کرد. تعیین قیمت شناور برای فایل‌‌های پیشفروش، کاهش شدید تعداد فایل‌‌ها، تک‌فروشی در بازار دوم معاملات مسکن، ترس مشترک از ورود به این بازار برای دو سمت عرضه و تقاضا، طبقه‌‌بندی جدید ریسک و انگیزه‌های جدید از ورود سازنده‌ها به بازار پیشفروش هم‌‌اکنون مهم‌ترین و جدیدترین ویژگی‌‌های این بازار را تشکیل می‌دهند.
ماجرای قیمت شناور
سه علت مهم در تعیین قیمت شناور در بازار دوم معاملات مسکن، به عنوان رفتار جدید پیش‌‌فروشنده‌های مسکن، قابل شناسایی است. هم‌‌اکنون سازنده‌ها به دلیل «نامشخص بودن چشم‌‌انداز هزینه ساخت»، «عدم محاسبه دقیق و برآورد قابل اتکا درباره قیمت تمام‌شده ساخت» و همچنین «نامعلوم بودن قیمت فروش در زمان تکمیل و تحویل واحدها به پیش‌‌خریداران»، مبنای قیمت شناور را در بخش عمده‌‌ای از فایل‌‌های پیشفروش لحاظ می‌کنند. در تعداد قابل توجهی از قراردادهای پیشفروش، اگرچه قیمت حدودی یا قیمت پایه برای واحدها مورد توافق قرار می‌گیرد اما بعضی از سازنده‌ها، بندی را به قرارداد اضافه می‌کنند که در صورت افزایش غیرقابل پیش‌‌بینی هزینه‌های ساخت، قیمت تمام‌شده را در زمان تحویل، درصدی افزایش دهند. این اقدام سازنده‌ها را در واقع می‌توان به هدایت بازار دوم معاملات مسکن یا همان بازار پیشفروش به کانال ضدتورمی تعبیر کرد. آنها به دلیل نگرانی درباره سه عامل گفته‌شده در فوق، از تعیین قیمت مقطوع برای پیشفروش واهمه دارند.
دومین ویژگی فعلی که از بازار دوم معاملات مسکن (بازار پیشفروش) در شهر تهران رصد می‌شود مربوط به «کاهش شدید تعداد فایل‌‌های عرضه‌شده به بازار این نوع از واحدهای مسکونی» است. تحت تاثیر افزایش عمق رکود ساختمانی و در شرایطی که براساس آخرین آمار رسمی از وضعیت ساخت‌وسازهای شهر تهران، عمیق‌‌ترین رکود ساختمانی در پایتخت طی 18 سال اخیر در سال جاری به ثبت رسیده است، حجم اندک فایل‌‌های پیشفروش مسکن که در ماه‌های گذشته در بازار برای متقاضیان قابل جست‌وجو و خرید بود به میزان محسوس کمتر شده است. پیشفروش تنها در برخی از مناطق و محلات و با شرایط خاص انجام می‌شود. این بازار هم‌‌اکنون با بازار پیشفروش سال‌های قبل تفاوت‌‌های محسوسی پیدا کرده است. بازار پیشفروش مسکن در سال‌های قبل از جهش اخیر قیمت مسکن همواره بازاری برای خرید و فروش‌های مصرفی‌‌ترین طیف‌‌های متقاضی بازار ملک یعنی خانه‌‌اولی‌‌ها و در برخی موارد متقاضیان تبدیل به احسن بود. در برخی موارد نیز افرادی به انگیزه خانه‌‌‌دار شدن در سال‌های بعد اقدام به سرمایه‌‌گذاری در بازار پیشفروش می‌کردند. با افزایش عمق رکود ساختمانی، همزمان با شروع جهش قیمت در بازار مسکن و تورم مستمر هزینه‌های ساخت از محل رشد شدید قیمت مصالح و سایر نهاده‌های ساختمانی، به دلیل نامشخص بودن چشم‌‌انداز قیمت‌‌ها بعد از اتمام دوره ساخت، بسیاری از سازنده‌ها از بازار پیشفروش خارج شده و حجم عرضه فایل به این بازار با افت محسوس همراه شد. با این حال، تا چند ماه گذشته، همچنان فایل‌‌های پیشفروش به عنوان آخرین مسیر دسترسی برخی از خانه‌‌اولی‌‌ها به بازار خرید مسکن، در محلات و مناطق مختلف شهر تهران از جمله مناطق مصرفی، وجود داشت. اما بررسی‌‌ها نشان می‌دهد هم‌‌اکنون عرضه فایل پیشفروش به بازار مسکن، در کمترین حد خود نسبت به سال‌های گذشته تاکنون قرار گرفته است.
سه دلیل مهم در کاهش شدید تعداد فایل‌‌های پیشفروش در بازار معاملات مسکن قابل شناسایی است. دلیل اول به ترس سازنده‌ها از باخت ساختمانی به تورم آتی مسکن طی پروسه پیشفروش مربوط می‌شود. سازنده‌ها نگران هستند نتوانند با همان قیمتی که واحدها را پیشفروش کرده‌‌اند پروژه را تمام کنند. علت دوم مربوط به ابررکود به توان 2 در بازار پیشفروش تحت تاثیر ابررکود ساختمانی است. به این معنا که ابررکود ساختمانی که منجر به افت شدید حجم ساخت‌وسازها در شهر تهران شده است در بازار پیشفروش به میزان بیشتری قابل مشاهده است. علت سوم نیز به کاهش تقاضا برای پیش‌‌خرید مسکن در نبود ابزارهای قانونی موثر برای تضمین این معاملات، ریسک بالا برای متقاضیان و همچنین افت شدید قدرت خرید در بازار مسکن، مربوط می‌شود.
عرضه محدود در سه گروه
در شرایطی که تحت تاثیر افزایش عمق رکود ساختمانی، ساخت‌وساز و عرضه جدید مسکن به بازار به میزان قابل توجهی کاهش یافته است، تعداد فایل‌‌های پیشفروش نیز در شهر تهران با کاهش شدید روبه‌رو شده است. اما بازار پیشفروش هر چند به شکل محدود همچنان در برخی از مناطق و محلات شهر تهران و در میان گروه‌های مشخصی از واحدهای مسکونی وجود دارد. هم‌‌اکنون پیشفروش محدود واحدهای مسکونی در سه گروه از مناطق و محلات شهر تهران و در میان دو گروه عمده از تیپ‌‌های ساختمانی، وجود دارد. دسته اول پیشفروش واحدها، مربوط به پیشفروش واحدهای مسکونی لوکس و خاص عمدتا در مناطق و محلات شمالی و گران‌‌قیمت شهر تهران است. قصد و انگیزه عمده سازنده‌هایی که در این مناطق اقدام به پیشفروش مسکن می‌کنند، عمدتا مالی نیست. این پروژه‌ها با قصد و نیت تبلیغ زودهنگام و قرار گرفتن در پروسه معرفی به بازار ملک با نیت فروش در کوتاه‌‌ترین زمان ممکن در شرایط رکود معاملاتی، به بازار پیشفروش عرضه می‌شوند. در واقع سازنده با نیت کوتاه‌‌تر شدن مدت زمان فروش واحدها از زمان تکمیل تا امضای قرارداد، بخش اندکی از پروژه را عمدتا در قالب یک واحد، از طریق بازار پیشفروش، معامله می‌کند. سازنده‌ها از این طریق می‌توانند پروژه خود را زودتر و قبل از تکمیل به بازار معرفی کرده و آن را به مشتریان بالقوه بازار بشناسانند.
اما در مناطق مصرفی نیمه شمالی یا همان مناطق 4 و5 (مناطق پرنقاضای بازار مسکن شهر تهران) نیز نمونه‌های محدودی از پیشفروش آپارتمان رصد می‌شود. این واحدهای پیش‌‌فروشی یا واحدهای واقع در پروژه‌های خاص با امکانات ویژه هستند که سازنده با همان قصد و نیت معرفی پروژه به بازار و کوتاه کردن زمان فروش، اقدام به عرضه یک یا تعداد محدودی از واحدهای آن به بازار می‌کند یا واحدهای واقع در ساختمان‌های معمولی هستند که سازنده با مقاصد مالی و به نیت تامین نقدینگی، آنها را در بازار دوم معاملات مسکن عرضه می‌کند. دسته سوم، پیشفروش محدودتر تعداد انگشت‌‌شمار واحدهای مسکونی در محلات جنوبی تهران است. این واحدها عمدتا در مراحل پایانی ساخت وتکمیل قرار دارند و سازنده با هدف تسریع در پروسه فروش و یافتن مشتری، آنها را با قیمتی حول و حوش قیمت واحدهای نوساز، به بازار عرضه می‌کند. رصد فایل‌‌های عرضه شده به بازار دوم معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد هم‌‌اکنون اگرچه عرضه فایل پیشفروش در مناطق لوکس و همچنین مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تهران محدود است اما پیشفروش در مناطق جنوبی محدودتر و حدود یک‌سوم مناطق پرتقاضای نیمه شمالی (4 و 5) است.
پیشفروش در سه مرحله با سه قیمت
بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌‌اکنون پیشفروش واحدهای مسکونی در سه مرحله با سه سطح متفاوت قیمتی انجام می‌شود. قیمت واحدهایی که در مرحله خاک در بدو شروع عملیات اجرایی پروژه به بازار پیشفروش عرضه می‌شوند معمولا بین 10 تا 15 درصد ارزان‌‌تر از قیمت روز واحدهای نوساز و آماده تحویل و سکونت است. این در حالی است که فاصله قیمتی واحدهای مسکونی نوساز تا واحدهای پیش‌‌فروشی در پروژه‌هایی که واحد به مرحله دیوارچینی رسیده و حد و حدود واحدها مشخص است بین 6 تا 7 درصد است. از سوی دیگر معمولا قیمت واحدهای پیش‌‌فروشی که در مراحل پایانی نازک‌‌کاری قرار دارند و زیر 6 ماه تا زمان تحویل آنها باقی مانده است حول و حوش قیمت واحدهای مسکونی نوساز است.
پیشفروش فقط یک واحد!
تک‌فروشی در پروژه‌هایی که سازنده در آنها اقدام به پیشفروش می‌کند ویژگی دیگر این بازار در مقطع زمانی فعلی است. عمده سازنده‌هایی که هم‌‌اکنون اقدام به پیشفروش می‌کنند تنها یک واحد خود را به این بازار عرضه و معرفی می‌کنند.
برخی از آنها تنها با نیت معرفی پروژه به بازار و متقاضیان و برخی دیگر با انگیزه تامین مالی، تنها یک واحد خود را با بهایی معادل چند درصد ارزان‌‌تر از واحدهای مسکونی نوساز پیشفروش می‌کنند. اما سوال مهم این است که در شرایطی که چشم‌‌انداز سازنده‌ها افزایش قیمت واحدها در ماه‌های بعد و در زمان تکمیل این واحدها را نشان می‌دهد، چرا آنها حاضر می‌شوند یکی از واحدها را با قیمت ارزان‌‌تر، به بازار عرضه کنند؟ فعالان بازار مسکن در تشریح دلایل این رفتار تامل‌برانگیز سازنده‌ها به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: انگیزه اصلی برخی سازنده‌ها از پیشفروش یک واحد از کل پروژه که هم‌‌اکنون به الگوی رایج فعالیت در این بازار تبدیل شده است، تامین مالی برای پرداخت هزینه‌های اولیه مشارکت با مالکان زمین در پروژه بعدی (همچون تامین مبلغ بلاعوض و...) یا خرید مصالح پروژه جدید با قیمت امروز برای در امان ماندن از تورم مستمر هزینه‌های ساخت است. در واقع آنها به اصطلاح یک واحد را قربانی کرده و با قیمت پایین‌‌تر به فروش می‌‌رسانند تا با تورم هزینه‌های ساخت در پروژه بعدی مقابله کنند. از سوی دیگر، هم‌‌اکنون بعضی از سازنده‌ها با در اختیار داشتن حدود 60 تا 70 درصد از هزینه ساخت یک پروژه به بازار ساخت‌وساز ورود کرده و بقیه هزینه‌ها برای تکمیل پروژه را از محل پیشفروش یک واحد تامین می‌کنند. در واقع اگرچه یک واحد را ارزان‌‌تر از زمان تکمیل و تحویل به فروش می‌‌رسانند اما از این طریق، کل پروژه را تکمیل می‌کنند و سایر واحدها را با قیمت زمان تحویل که به احتمال زیاد فاصله قابل توجهی با قیمت امروز دارد، فروخته و از این طریق، حاشیه سود مطلوب خود از فرآیند ساخت و فروش واحدها را تامین می‌کنند.
طبقه‌‌بندی ریسک پیش‌‌خرید
فعالان بازار معاملات مسکن سه گروه ریسک را برای پیش‌‌خریداران آپارتمان طبقه‌‌بندی می‌کنند. پیش‌‌خرید روی خاک دارای ریسک بسیار بالا است که فعالان بازار مسکن آن را به متقاضیان توصیه نمی‌کنند. پیش‌‌خرید در مراحل سفت‌‌کاری دارای ریسک متوسط و پیش‌‌خرید در مراحل پایانی که نشان‌دهنده نزدیک بودن زمان تکمیل و تحویل واحد به پیش‌‌خریداران است کمترین درجه ریسک را دارد.
