زیرصفر در انتظار مسکن آمریکا

سیاست پولی اخیر بانک مرکزی آمریکا برای مهار تورم عمومی و هیجان قیمت مسکن در این کشور بعد از آنکه به کاهش سرعت رشد قیمت‌‌ها در دو سه ماه اخیر منجر شد، مسیر را برای بازگشت کامل بهای املاک به سطح متعارف و غیرهیجانی، هموار کرده است.

داده‌ها و تحلیل‌‌های جدید از بازار مسکن آمریکا حکایت از «واکنش سمت عرضه (سازنده‌ها)‌» به افت تقاضای خرید دارد. تقاضای خرید مسکن به‌واسطه افزایش هزینه وام مسکن، کاهش پیدا کرده است. این خروج تقاضا باعث شده سازنده‌ها به‌واسطه افزایش کنسلی سفارش‌‌های ساخت و خرید، قیمت‌‌های فروش‌شان را کاهش دهند.

رکود خرید مسکن در ماه‌های اخیر بیشترین اثر ضدتورمی را بر «نوسازها» نسبت به سایر املاک آمریکا گذاشته است.

تورم نقطه‌‌ای مسکن نوساز در آمریکا به 6 درصد نزول پیدا کرده در حالی که همین شاخص برای کل املاک در این کشور حدود 13 تا 14 درصد است. چشم‌‌انداز قیمت مسکن در آمریکا برای سال جدید میلادی، کاهشی تصویر شده است.

برآوردهای شاخص کیس‌‌اندشیلر مشخص می‌کند، سال آینده برای بازار مسکن آمریکا، وضعیت «زیرصفر» دارد؛ به این معنا که تورم نقطه‌‌ای مسکن در سراشیبی و قیمت‌‌ها با رشد منفی ماهانه روبه‌رو خواهند شد.

این اتفاق اگرچه برای سازندگان مسکن، اتفاق خوبی ارزیابی نمی‌شود اما این بازار نیازمند جراحی برای احیای توان خرید خانه است.

براساس شاخص فصلی تعدیل شده انجمن بانکداران وام مسکن آمریکا (MBA)، تعداد درخواست‌‌های وام مسکن در هفته منتهی به 2 نوامبر 2022 در مقایسه با هفته قبل از آن، 5/ 0 درصد کاهش یافته است. در همین حال، نرخ‌‌های وام مسکن در این دوره اندکی کاهش یافتند، اما هنوز در بالاترین حد خود در 22 سال گذشته قرار دارند. براساس گزارشی از سی‌‌ان‌‌بی‌‌سی، متوسط نرخ بهره وام‌‌ مسکن 30 ساله با نرخ ثابت، از 16/ 7 درصد به 06/ 7 درصد کاهش یافته است. درخواست‌های وام مسکن برای خرید خانه در این دوره یک هفته‌‌ای حدود یک درصد کاهش یافته است اما نسبت به سال گذشته با 41 درصد کاهش مواجه شده است. براساس اعلام کارگزاران املاک و سازندگان، تعداد خریداران مسکن به‌شدت کاهش یافته است. کارگزاران معتقدند که خریداران امروز برای خرید خانه احساس فوریت نمی‌کنند و برخی ممکن است منتظر کاهش قابل توجه نرخ‌‌های بهره وام مسکن بمانند.

به غیر از نرخ وام با بهره متغیر، نرخ‌‌های انواع دیگر وام‌‌ها بیش از 3 واحد درصد بیشتر از نرخ‌‌های سال قبل بوده است. جوئل کان، از اقتصاددانان انجمن بانکداران وام مسکن در این باره می‌گوید، افزایش نرخ بهره بر فعالیت‌‌های خرید خانه و تامین مالی فشار وارد می‌کند و بر چالش‌‌های بازار مسکن می‌‌افزاید.

به گزارش نیوز دیلی، نرخ‌های وام مسکن هفته گذشته دوباره با اندکی افزایش مواجه شده است، اما اکنون همه حواس متمرکز بر تصمیمات فدرال رزرو است. درحالی که فدرال رزرو نرخ بهره را 75/ 0 واحد درصد افزایش داده است، برخی بر این باورند که فدرال رزرو ممکن است برای پایان دادن یا حداقل کاهش نرخ بهره آماده شود.

بازار مسکن که زمانی با رونق چشمگیری مواجه بود اکنون با سرعت زیادی با کاهش رشد مواجه است و برخی از سازندگان معتقدند که در سال جدید با عدم ثبت سفارش‌‌های جدید، اوضاع بازار بدتر هم خواهد شد.

همچنین براساس گزارش دیگری از سی‌‌ان‌‌بی‌‌سی، افزایش سریع نرخ‌‌های بهره وام مسکن سبب شده خریداران نگران سرمایه‌‌گذاری بالقوه خود و سلامت کلی اقتصاد باشند. شرکت‌‌های ساخت‌‌وساز در ایالات متحده یکی از ذی‌نفعان اصلی در دوران کووید بودند. نرخ‌‌های بهره پایین، همراه با افزایش تقاضا از سوی مصرف‌‌کنندگانی که به دنبال فضای بیشتر برای زندگی بودند، باعث شد که قیمت مسکن افزایش یابد.

قیمت خانه‌های ویلایی طی دو سال بیش از 40 درصد افزایش یافت و شرکت‌‌های ساخت‌‌وساز نتوانستند از عهده عملی کردن سفارش‌‌ها برای خانه‌های جدید برآیند. آنها حتی فروش خود را کاهش دادند. طبق سرشماری ایالات متحده، شروع ساخت خانه‌های ویلایی در ماه سپتامبر نسبت به سال قبل حدود 19 درصد کاهش یافته است. پروانه‌های ساخت که نشانگر ساخت‌‌وسازهای آینده است نیز با کاهش 17 درصدی مواجه بوده است. پولته گروپ، یکی از بزرگ‌ترین شرکت‌‌های ساخت‌‌وساز در آمریکا، گزارش داده است که نرخ کنسلی سفارش‌‌ها در این شرکت از 15 درصد در سه ماه دوم سال جاری به 24 درصد در سه ماه سوم افزایش یافته است.

گزارش درآمدهای شرکت‌‌‌‌های ساخت‌‌وساز دولتی نتایج جالبی را نشان می‌دهد اما دلیل آن این است که درآمد آنها براساس تعداد خانه‌هایی است که در بهار گذشته طی قراردادهایی متعهد به ساخت آنها شده‌اند. اکنون این شرکت‌‌ها در حال آماده شدن برای اتفاقات آینده‌‌ هستند. رئیس شرکت ترایو هوم بیلدرز در این باره می‌گوید، با توجه به اینکه مشتریان به وام مسکن با نرخ پایین عادت کرده‌‌اند به نظر می‌‌رسد که قرار است از دریافت وام مسکن خودداری کنند.

به گفته او، ساخت خانه‌های ویلایی از ژانویه 2006 تا مارس 2009 به میزان 80 درصد کاهش یافت، اما در مقایسه با آنچه اکنون اتفاق می‌افتد سرعت کمتری داشته است. او تاکید می‌کند که در تمام مدت حضورش در این بازار هرگز شاهد توقف شروع به‌طور کامل نبوده اما این اتفاق برای او در ماه مه ‌رخ داده است.

حدود شش ماه قبل، پیش از افزایش نرخ وام مسکن، ساخت خانه‌های ویلایی همچنان 10 درصد به صورت سالانه افزایش پیدا می‌کرد. بنابراین رسیدن از 10 درصد سود سالانه در ساخت‌‌وساز به افت 19 درصدی در این بازه زمانی، یک چرخش شدید تاریخی در این بازار محسوب می‌شود. درحالی که فروش خانه‌های نوساز درحال کاهش است، قیمت‌‌ها هنوز در مقایسه با یک سال گذشته بالاتر است. یکی از دلایل بالا بودن قیمت‌‌ها، به افزایش قیمت نیروی کار و مواد اولیه مربوط می‌شود. بخشی از بالا ماندن قیمت ممکن است نشان‌دهنده این باشد که چه خانه‌هایی به فروش می‌‌روند: خانه‌های گران‌‌تر. اما این امر ممکن است به زودی تغییر کند. شریل پالمر، مدیرعامل تیلور موریسون، غول ساختمان‌‌سازی آمریکا، می‌گوید خریداران سطح پایین به وضوح با مشکل خرید خانه مواجه هستند، اما خریداران ثروتمند هم دیگر تمایل چندانی به خرید خانه ندارند.

پالمر معتقد است با مشاهده روند صعودی شرکت و خریداران می‌توان دریافت که آنها می‌توانند خرید کنند، اما باید اعتماد به بازار وجود داشته باشد. حتی با نرخ‌‌های امروزی هم خریداران با وام مسکن و هم خریداران متعارف، منابع زیادی دارند، اما با توجه به اتفاقاتی که در اقتصاد امروز می‌‌گذرد، توانایی پرداخت به این معنی نیست که اعتماد در این بازار وجود دارد. به گفته او، سفارش‌های جدید در ماه سپتامبر «به‌شدت»  کاهش یافته است و در نتیجه شرکت‌‌ها از سرمایه‌‌گذاری در خرید زمین عقب‌‌نشینی کرده‌اند، سرعت شروع ساخت‌‌وساز جدید را کاهش می‌دهند و به خریداران مشوق‌‌های بیشتری ارائه خواهند کرد.

طبق اعلام انجمن ملی سازندگان مسکن، فروش خانه‌های نوساز در ماه سپتامبر به کمتر از سطح قبل از همه‌‌گیری کاهش یافته است و کنسلی‌‌ها اکنون دو برابر سال قبل است.

رابرت دیتز، اقتصاددان ارشد انجمن ملی سازندگان مسکن در آمریکا، در بیانیه‌‌ای می‌گوید سال جاری نخستین سالی است که از 2011 ساخت خانه‌های ویلایی در آمریکا کاهش یافته است. درحالی که برخی از تحلیلگران باور دارند که بازار مسکن اکنون متعادل‌‌تر شده است، حقیقت این است که نرخ مالکیت خانه در سه ماه آینده کاهش می‌‌یابد، زیرا نرخ‌‌های بهره بالاتر و افزایش مداوم هزینه‌های ساخت‌‌وساز باعث ناتوانی تعداد زیادی از خریداران احتمالی مسکن برای خرید خانه‌های جدید می‌شود.

عرضه خانه‌های نوساز برخلاف بازار خانه‌های موجود، همچنان بالاست. از طرفی براساس گزارشی از انجمن ملی سازندگان مسکن در آمریکا، یک‌‌چهارم سازندگان مسکن اکنون درحال کاهش قیمت‌‌های خود هستند. قیمت‌‌ها هم برای خانه‌های جدید و هم برای خانه‌های موجود در حال کاهش است، اما تحلیلگران درباره اینکه آیا این اتفاق واقعا کاهش سالانه را نشان می‌دهد و این کاهش چقدر گسترده است، اختلاف نظر دارند.