بازدهی مسکن در سال 1400 حدود 10درصد و میانگین تورم ماهانه مسکن در پایتخت طی آن سال نزدیک یک‌‌درصد بود. اما امسال تحت‌‌تاثیر متغیرهای مختلف اثرگذار بر انتظارات تورمی و نیز افزایش تقاضای سرمایهای در بازار مسکن، میزان تورم ملکی به مراتب بیشتر بود. تورم نقطه‌‌ای زمین در مناطق پرمعامله تهران بر اساس برآوردهای غیررسمی بین 30 تا 35درصد است و تورم مسکن نیز در سال 1401 بر اساس وضعیت فعلی متغیرهای موثر بر این بازار، همین حدود برآورد می‌شود.
بر این اساس برآورد سازنده‌ها از تورم مسکن 1402 رقمی بین تورم 1400 و 1401 خواهد بود. حتی برخی از سازنده‌ها در اینکه بتوانند واحدهای نوساز خود را سال آینده با رشد 14درصدی قیمت نسبت به قیمت مهرماه امسال بفروشند، تشکیک می‌کنند؛ موضوعی که به نوعی نشان‌دهنده خوش‌‌بینی نسبی حاکم بر فعالان بازار درباره آتیه مسکن در 1402 است. این گمانه قیمتی نشان می‌دهد سرعت رشد تورم مسکن در پایتخت طی سال آینده پایین پیشبینی می‌شود و هنوز امید به کاهش موثر و پایدار انتظارات تورمی در بازار مسکن به واسطه احیای برجام وجود دارد.
چشمانداز آتی تحولات بازار زمین از نگاه فعالان بازار مسکن در 6 ماه پیش‌رو نیز رشد قیمت با سرعت کند است؛ مگر اینکه نهادهای ذی‌ربط تهران تصمیمات تازه‌‌ای با هدف تسهیل‌گری ساختوساز اتخاذ کنند. ظاهرا فعلا تنها «افزایش تراکم» است که می‌تواند قیمت زمین را تا حد زیادی تحت‌‌تاثیر قرار دهد.
بر این اساس طی گفت‌وگو با تعدادی از سازندگان و فعالان عرصه ساختوساز این موضوع را بررسی کرده‌ایم که تصویر بازار معاملات فروش آپارتمان و بازار ساختوساز مسکن در سال 1402 چگونه خواهد بود؟
دسترسی به مسکن محدودتر می‌شود
در همین رابطه مدیرعامل شرکت ساختمانی دبله گفت: شکی نیست که در سال آینده قیمت‌ها در بازار مسکن همچنان بالا خواهد بود و دسترسی به مسکن محدودتر خواهد شد.
عبدالرضا فرید‌نایینی با بیان اینکه ساختوساز دارای دو بخش دولتی و خصوصی است، ادامه داد: آنچه باعث تحرک در بخش ساختوساز مملکت می‌شد، پروژه‌های عمرانی بودند که در بودجه مبلغ قابل توجهی برای اجرای پروژه‌های عمرانی تخصیص داده می‌شد و طی نظام فنی و اجرایی به چرخه ساخت سپرده می‌شد.
وی با بیان اینکه چند سالی است که دولت دیگر منابع مالی کافی در اختیار ندارد و با کمبود شدید بودجه مواجه است، تصریح کرد: دولت حتی رقم پیش‌بینی‌شده برای بودجه بخش‌های عمرانی را نیز معمولا به بخش‌های دیگر منتقل می‌کند. بنابراین هم‌اکنون این عرصه خالی است و ما بیش از 70 هزار پروژه نیمه‌تمام داریم که منابع کافی برای تکمیل آنها در اختیار نداریم.
رئیس انجمن فناوران صنعتی ساختمان با اشاره به ساخت مسکن در بخش خصوصی تصریح کرد: در بخش مسکن و تولید مسکن توسط بخش خصوصی نیز هم‌اکنون فعالیت‌ها در عرصه ساختوساز محدود شده است و به‌طور کلی زمینه سرمایه‌گذاری و ایمنی سرمایه‌گذاری کاهش پیدا کرده است. بنابراین فعالیت‌های ساخت و تولید مسکن در بخش خصوصی هم محدودتر شده است.
فرید‌نایینی ادامه داد: علت اصلی اینکه دولت پروژه‌های میلیونی برای بخش ساخت مسکن تعریف می‌کند، همان کمبود بودجه دولتی است و دولت این پروژه‌ها را تعریف می‌کند تا از طریق منابع بانک و آورده متقاضی، این پروژه‌ها احداث شوند و چرخه اقتصادی بتواند فعال شود. چون مسکن بخش پیشتاز اقتصاد کشور ما است و اگر مسکن فعال شود، متعاقب بخش مسکن، هم حوزه‌های دیگری شامل خدمات، مصالح و تجهیزات ساختمانی و هم تولید محصولات و لوازم مورد نیاز زندگی فعال می‌شود.
فرید‌نایینی یادآور شد: درباره بحثی که اکنون درباره ساخت 4 میلیون واحد مسکن وجود دارد، جامعه مهندسی با دقت بیشتری به آن توجه می‌کنند و این موضوع می‌تواند کیفیت ساخت را بهبود ببخشد و از همه مهم‌تر اینکه فرصت بسیار مساعدی است تا بتوانیم در قبال اجرای این پروژه‌های انبوه‌سازی، تکنولوژی ساخت را از روش سنتی به تولید صنعتی تبدیل کنیم.
لزوم تغییر در سیستم مدیریتی دولت
همچنین رئیس هیات‌مدیره شرکت ساختمانی انبوه‌سازان جامع تهران در این باره گفت: اگر مسوولان بتوانند ارزش پول ملی را در قبال ارزهای خارجی حفظ کنند، می‌توانیم بگوییم که تا حدودی از این روند منفی در قیمت‌ها و شرایط بازار در حوزه‌های اجاره، ساختوساز و تولید مسکن پیشگیری می‌شود. بنابراین باید منتظر باشیم و ببینیم که آیا دولت تصمیم درستی می‌گیرد یا نه که این مساله بسیار مهم است. حسن محتشم اضافه کرد: در حال حاضر با رکود ساختوساز به خاطر مسائل مختلف اقتصادی در کشور مواجه هستیم. نخست اینکه شرایط به گونه‌ای است که متقاضیان واقعی نمی‌توانند با میزان پس‌انداز و پولی که در اختیار دارند، اقدام به خرید مسکن کنند. دوم اینکه سازندگان با توجه به تورمی که وجود دارد، نمی‌دانند با چه قیمتی می‌توانند یک ساختمان را به اتمام برسانند که بتوانند از محل پیش‌فروش برای تامین منابع آن اقدام کرده و بعضی از واحدها را پیش‌فروش کنند.
محتشم یادآور شد: هم‌اکنون سازندگان بلاتکلیف هستند و به خاطر این بلاتکلیفی، ما اکنون در بخش ساختوساز با کاهش تولید مواجه هستیم همان‌طور که طبق اعلام شهرداری تهران میزان ساخت‌و‌سازها نسبت به سال‌های گذشته کاهش پیدا کرده است و همچنین بخش خصوصی عملا آن‌طور که باید در بخش تولید مسکن فعال نیست.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران خاطرنشان کرد: دولت اگر نتواند نرخ دلار را کنترل کند، به تبع آن نرخ طلا و سکه هم تحت تاثیر قرار می‌گیرد. مسلما افزایش نرخ در این بازارها هیچ‌گاه برای اقتصاد کشورمان خوب نبوده و در شرایط کنونی نیز می‌تواند بیش از پیش تاثیر منفی بر شرایط زندگی مردم داشته باشد.
افزایش قیمت مسکن در راه است
رئیس هیات‌مدیره شرکت آثار طوس نیز با اعلام اینکه در حال حاضر به دلیل تورم شدید در بخش‌های مختلف اعم از قیمت مصالح ساختمانی، دستمزدها و... ساختوساز در سال جاری با روند کاهشی روبه‌رو بوده است، گفت: از طرف دیگر روند افزایش نرخ عوارض و وجوهی که شهرداری‌ها، سازمان نظام مهندسی ساختمان و سایر نهادهای مرتبط با بخش ساختوساز دریافت می‌کنند؛ بر کاهش ساختمان‌سازی اثرگذار بوده است.
غلامعلی ثنایی ادامه داد: از سوی دیگر به دلیل افزایش قیمت‌ها و وضعیت نابسامان و غیرایستای اقتصادی متاسفانه مردم گرفتار تامین هزینه‌های جاری خود هستند و در این بین کسانی اقدام به خرید خانه می‌کنند که معمولا دارای یک واحد مسکونی هستند و درصدد تبدیل به احسن خانه خود هستند یا حتی برای حل برخی از مشکلات و مسائل مالی خود، خانه‌های بزرگ‌تر را به بازار فروش عرضه کرده‌اند و به فکر خرید واحد مسکونی کوچک‌تری هستند. وی افزود: در این میان به لحاظ اینکه قیمت تمام‌شده مسکن را هزینه‌هایی تعیین می‌کند که سازنده برای ساخت صرف کرده است، بنابراین سازنده به ناچار مجبور است که واحدهای ساخته شده را نگه دارد تا قیمت آنها به قیمت مطلوب برای فروش برسد.
این انبوه‌ساز با اشاره به وضعیت کنونی و آینده بازار مسکن در ماه‌های پیش رو عنوان کرد: طی چند ماه اخیر قیمت‌ها در بازار مسکن حالت ثبات به خود گرفته و روند افزایشی کمتری داشته است؛ اما اگر روند افزایشی نرخ ارز و طلا که درحقیقت پایه‌های معاملاتی بازار را تشکیل می‌دهند به همین ترتیب ادامه پیدا کند، پیشبینی می‌کنیم که از اواخر دی ماه و در ماه‌های بهمن و اسفند سال جاری با روند افزایشی در قیمت مسکن مواجه شویم.
وی ادامه داد: از این رو در بازار ملک و معاملات مسکن جنبش نسبتا ملایمی را در بازار شاهد خواهیم بود و در حال حاضر با خبرهای متفاوتی که اکنون به گوش می‌رسد، مردم این انتظار را دارند که در سال آینده قیمت‌ها افزایش بیشتری پیدا کند و از این‌رو اگر نقدینگی و سرمایهای داشته باشند، در بخش ملک سرمایه‌گذاری می‌کنند تا سرمایه آنها حفظ و مانع از افت ارزش آن شود.
سونامی افزایش قیمت در بازار رهن و اجاره
در عین حال مدیرعامل شرکت ارم دیانا با تاکید بر اینکه بدترین بازار بازاری است که هم دچار رکود باشد و هم گرانی و افزایش قیمت‌ها در آن رخ دهد، گفت: تصور اینکه در سال آینده قیمت‌ها متعادل شود، وجود ندارد و قیمت‌ها بالاتر خواهد رفت.
محمدعلی ربانی توضیح داد: علی‌القاعده در شرایط رکود باید قیمت‌ها کاهش پیدا کند، تقاضا کمتر است و به اندازه عرضه‌ای که وجود دارد، متقاضی وجود ندارد و به همین دلیل قیمت‌ها کاهش می‌یابد. اما اکنون در بخش مصالح و متریال ساختمانی، وضعیت به گونه‌ای است که قیمت‌ها بالا است و در سال آینده به یقین قیمت این مصالح و کالاها بالاتر خواهد رفت. چون حداقل این است که افزایش دستمزدها را در بخش تولید کشور شاهد خواهیم بود. به همین دلیل تصور اینکه در سال آینده قیمت‌ها متعادل شود، وجود ندارد و قیمت‌ها بالاتر خواهد رفت.
رئیس کمیسیون حقوقی انجمن انبوه‌سازان استان تهران درباره چشمانداز بازار مسکن در سال آینده اعلام کرد: دورنمایی که می‌توان تصور کرد این است که ما در بازار مسکن همچنان شاهد محرک‌های افزایش قیمت‌ها در بازار رهن و اجاره هستیم. یعنی چون رکود در بخش خرید وجود دارد و نیاز در بازار برای رهن و اجاره زیاد است و مستاجران قدرت و توان خرید واحد مسکونی را ندارند، درنتیجه در بازار رهن و اجاره قیمت‌ها افزایش خواهد یافت. همان‌طور که از ابتدای سال 1401 تا به امروز می‌بینیم که این اتفاق افتاده و این وضعیت در سال آینده هم ادامه خواهد داشت.
ربانی ادامه داد: با توجه به اقداماتی که دولت انجام می‌دهد و می‌توانیم بگوییم که با کارشناسی غیرصحیح دولت از مساله ساخت مسکن، متاسفانه طی یک سال و نیم گذشته فرصت‌ها را از دست داده‌ایم و دولت نتوانسته نقش خوبی را در بخش ساخت و تولید مسکن بازی کند. آنچه می‌توانیم بگوییم در قالب نهضت ملی مسکن انجام شده، بیشتر مربوط به شهرهای کوچک و در روستاها بوده و در شهرهای بزرگ تولید و عرضه مسکن صورت نگرفته است و عمده مشکلات کشور هم در بازار مسکن و خانه‌دار شدن مردم، مربوط به شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها است.
دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان قم یادآور شد: وگرنه در شهرهای کوچک معمولا مشکل مسکن کمتر وجود دارد. حتی زندگی‌ها سنتی‌تر است و ممکن است که در یک خانه چند خانوار هم زندگی کنند و مشکل حادی نداشته باشند؛ اما در شهرهای بزرگ این امکان وجود ندارد.
وی همچنین با انتقاد از عملکرد سازمان تامین اجتماعی گفت: در حال حاضر با توجه به اینکه طرح بیمه‌های اجباری کارگران ساختمانی، به مجلس ارائه شده است؛ این چشمانداز وجود دارد که حتی نمایندگان مجلس هم بینش صحیح و درستی از وضعیت موجود ساختوساز کشور ندارند و اطلاعاتی که به آنها داده می‌شود؛ اطلاعات صحیحی نیست. به‌ویژه در موضوع مربوط به سازمان تامین اجتماعی که طی بیش از 40 سال اخیر و از ابتدای انقلاب تا به امروز سازندگان درگیر این مساله هستند که متاسفانه این سازمان خدماتی به کارگران ساختمانی نمی‌دهد؛ اما از آن طرف پول بیمه را از سازندگان دریافت می‌کند. به همین ترتیب؛ در قانون مالیات‌ها در باب مساله مربوط به خانه‌های خالی نماینده‌های مجلس تصویر عینی و واقعی از بازار مسکن ندارند.
هزینه‌های گزاف درپی بی‌ثباتی اقتصادی
مدیرعامل گروه تولیدی صنایع یزد پولیکا یکی از دلایل این مساله را مربوط به تورم لجام‌گسیخته و از طرف دیگر کاهش قدرت خرید مردم دانست و بیان کرد: موضوع دیگر این است که واحدهای صنعتی ما به جای اینکه بتوانند رقابت‌پذیر باشند و به‌طور روزافزون کیفیت خود را افزایش دهند و مطابق استانداردهای جهانی و حتی بالاتر از استاندارد جلو بروند، وارد رقابت با واحدهای زیرپله‌ای می‌شوند و چون نظارتی بر واحدهای زیرپله‌ای وجود ندارد، این واحدها نظیر کالاهای استاندارد را تولید و حتی مهر استاندارد جعلی و علائم ایزو جعلی را روی کالاهای خود درج کرده و به بازار عرضه می‌کنند.
عباسعلی متوسلیان ادامه داد: هرچند مصرف‌کننده پول همان هزینه‌ای را بپردازد که به ازای محصول استاندارد پرداخت می‌کند؛ اما در نهایت جنس نامرغوب را تهیه می‌کند و این باعث می‌شود تا عمر ساختمان‌ها کاهش پیدا کند.
رئیس هیات‌مدیره انجمن تولید‌کنندگان لوله و اتصالات پی وی سی با اشاره به اینکه دولت برای اجرای طرح‌های ساخت مسکن ملی نظیر نهضت ملی مسکن بودجه کافی تخصیص نمی‌دهد گفت: به عبارتی، به دلیل اینکه بودجه دولت برای ساخت مسکن ملی کفاف ساختوساز مقاوم را نمی‌دهد، ساخت‌و‌سازها کیفیت خود را از دست داده‌اند. چون پیمانکار راهی به جز این ندارد که قیمت تمام شده ساخت را کاهش دهد و این درنهایت منجر به احداث ساختمان‌های فاقد کیفیتی می‌شود که تاکنون ساخته شده‌اند یا فروریخته‌اند یا حوادثی نظیر آتش‌سوزی در آنها رخ می‌دهد که می‌شود نقش استفاده از کالاهای غیراستاندارد را در آنها مشاهده کرد.
این فعال بخش خصوصی درباره وضعیت بازار مصالح ساختمانی و بازار مسکن در سال آینده گفت: تا وقتی که سیاست راهبردی اقتصادی حاکم نشود و بودجه مورد نیاز برای اجرای پروژه‌های عمرانی و تولید مسکن، مشخص و تامین نشود و وضعیت اقتصادی وارد ثبات نشود، هر اقدامی باری به هر جهت است و در شرایط فعلی کشور، نمی‌توان وضعیت بخش‌های مختلف اقتصادی از جمله بخش ساختوساز را پیشبینی کرد.
