اخراجی‌ها در جهش مسکن

 جهش قیمت مسکن، دسته‌‌‌ای از فعالان بازار ملک را به صورت سریالی از حوزه فعالیت به بیرون پرتاب می‌‌‌کند به غیر از یک گروه مشخص که امواج این تورم ملکی حتی در زمانی که حد آن از یک سطح فراتر می‌‌‌رود هم بر آن، کارگر نیست.

در بازار مسکن کشورمان، طی چهار سال گذشته که جهش‌‌‌های مکرر قیمت آپارتمان رخ داد، در ابتدا، «خانه‌‌‌اولی»ها از صحنه معاملات خارج شدند و پس از آن، سرمایه‌‌‌گذاران ساختمانی به دلیل رکود فروش، امکان فعالیت مولد را از دست دادند. سختی اجاره آپارتمان نیز تبعات بعدی این جهش قیمت بوده است.

همچنین در این بازار - ایران- طی سال‌‌‌های اخیر، «عمربنای آپارتمان‌‌‌های خریداری شده» افزایش محسوس پیدا کرده به دلیل آنکه، قیمت واحدهای سالخورده تا حدودی کمتر از واحدهای نوساز است.

اما موج جهش قیمت مسکن بر «سن خریداران» نیز اثر مستقیم دارد؛ چگونه؟

بازار مسکن آمریکا به دلیل آنکه «شفافیت آماری و در دسترس بودن داده‌‌‌های مختلف درباره قیمت‌‌‌ها و رفتار معامله‌‌‌گران» در آن، بیش از بازار مسکن کشورهای مختلف است، نحوه اثرگذاری موج جهش قیمت خانه بر تغییرات سنی خریداران خانه را نشان می‌‌‌دهد.

یک گزارش تحلیلی از انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا نشان می‌‌‌دهد، طی سال جاری میلادی به دلیل رشد کم‌‌‌سابقه قیمت مسکن در آمریکا، یک زلزله سنی در بازار معاملات ملک اتفاق افتاده است.

تورم ملکی در آمریکا به 4 برابر «میانگین تورم سالانه طی 25 سال اخیر» رسیده است؛ 20 درصد. این میزان رشد قیمت از سال 2021 تحت تاثیر «افزایش پس‌‌‌انداز آمریکایی‌‌‌ها ناشی از سیاست‌‌‌های انبساطی عصر کرونا» شروع شد و تا همین حدود 5 ماه گذشته نیز ادامه پیدا کرد.

این جهش شدید قیمت مسکن باعث شده «میانگین سنی خریداران خانه» در این بازار در حال حاضر به بالاترین رقم طی 4 دهه گذشته برسد و همزمان، «جوانان متقاضی مسکن» به عنوان اخراجی‌‌‌های این بازار، سهم‌‌‌ خود را از معاملات خرید در زمان قبل از جهش، از دست بدهند.

یارانه‌‌‌های زمان همه‌‌‌گیری و نرخ‌‌‌های پایین وام مسکن به میلیون‌‌‌ها نسل هزاره‌‌‌ (متولدین بین سال‌‌‌های 1981 تا 1996، که در 2021 در بازه 25 تا 40 سال سن داشتند) کمک کرد تا برای اولین بار خانه بخرند. با ورود انبوهی از جوانان به بازار مسکن، در 10 سال گذشته میانگین سنی خریداران مسکن برای اولین بار کاهش یافت. براساس تجزیه و تحلیل واشنگتن پست از داده‌‌‌های جدید اداره سرشماری، نسل هزاره در فاصله سال‌‌‌های 2019 تا 2021 بیشترین افزایش را در مالکیت خانه داشته‌‌‌اند. افزایش قیمت‌‌‌ها، کاهش پس‌‌‌انداز و نرخ بالای وام مسکن در سال جاری خریداران جوان را از دور به کناری راند، به طوری که بر اساس داده‌‌‌هایی از انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا (NAR) اکنون میانگین سنی خریداران مسکن به 53 سال رسیده است، که بالاترین رکورد ثبت شده است.

نسل هزاره‌‌‌ چند سال است در مالکیت خانه از نسل‌‌‌های دیگر عقب مانده‌‌‌اند. این نسل کار خود را در سایه رکود اقتصادی بزرگ آغاز کرد، که کار با درآمد بالا به سختی یافت می‌‌‌شد. درآمد کم، بدهی بالای دانشجویی و پس‌‌‌انداز کمتر سال‌‌‌هاست همراه این نسل بوده است. نسل هزاره نسبت به نسل‌‌‌های پیشین با تاخیر بیشتری نقاط عطف مهمی از جمله ازدواج، فرزندان و خانه‌‌‌دار شدن را تجربه می‌‌‌کنند. در بازه سنی که نسل‌‌‌های قبلی به خانه‌‌‌های اجاره‌‌‌ای نقل مکان می‌‌‌کردند، بسیاری از نسل هزاره‌‌‌ای‌‌‌ها در خانه والدین خود ماندند. وقتی نسل‌‌‌های قبلی خانه خود را خریداری کردند، نسل هزاره‌‌‌ای‌‌‌ها برای اولین بار به خانه‌‌‌های اجاره‌‌‌ای رفتند. به نظر می‌‌‌رسید خریداران جوان‌‌‌تر که در 2021 برای اولین بار وارد بازار مسکن شدند، برای اولین‌‌‌بار شانس به آنها رو کرد. یارانه‌‌‌های زمان همه‌‌‌گیری باعث افزایش پس‌‌‌انداز برای پیش‌‌‌پرداخت شده بود، اجاره‌‌‌بها در کنار قیمت مسکن افزایش یافت و نرخ پایین وام مسکن، قرض گرفتن پول را آسان کرده بود. در این زمان بود که نسل هزاره‌‌‌ با بیشترین سرعتی که تا به حال در این نسل دیده شده بود به خانه‌‌‌های خود نقل مکان کردند. پس از آن دوران خوش برای نسل هزاره در 2022 ناگهان شرایط تغییر کرد. تا اواسط 2022، سهم خانه‌‌‌های خریداری شده توسط خریدارانی که برای اولین بار وارد بازار شده بودند، از 34 به 26 درصد کاهش یافت که پایین‌‌‌ترین سطح در حداقل چهار دهه اخیر است. میانگین سنی خریداران خانه نیز از 45 به 53 سال رسید که از زمانی که انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا در 1981 شروع به فعالیت کرد، پیر‌‌‌ترین میانگین سنی بوده است.

برندی اسنودن، مدیر تحقیقات اعضا و مصرف‌‌‌کنندگان در انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا می‌‌‌گوید: «خریدارانی که در 2021  برای اولین بار وارد بازار مسکن شده بودند نیز با افزایش قیمت مسکن مواجه بودند، اما آنان با افزایش نرخ وام مسکن به همان سطحی که در سال 2022 اتفاق افتاد مواجه نشدند.» نرخ وام مسکن در سال 2022 رشد سریعی را تجربه کرد. طبق گزارشی از موسسه مالی «فردی مک» فعال در حوزه مسکن، متوسط نرخ وام مسکن 30 ساله در سال گذشته بیش از دو برابر شده است و در اوایل نوامبر به 7درصد رسیده است. نرخ‌‌‌های بالاتر وام مسکن می‌‌‌تواند به معنای پرداخت صدها دلار بیشتر در هر ماه باشد. به گفته اسنودن، قیمت‌‌‌های بالا، کمبود مسکن و افزایش سریع نرخ‌‌‌های وام مسکن در 2022 می‌‌‌تواند خریداران بالقوه را از بازار دور کند. نرخ بالای وام مسکن نیز تعداد خانه‌‌‌های موجود در بازار را کاهش می‌‌‌دهد. به این صورت که احتمال اینکه صاحبان خانه هنگام خرید خانه جدید در جای خود باقی بمانند بیشتر است، که به معنای تغییر به وام مسکن با نرخ بهره بسیار بالاتر است.

در حالی‌‌‌که صاحبان خانه‌‌‌ای که قصد نقل مکان دارند از افزایش ارزش خانه قدیمی خود بهره می‌‌‌برند، خریدارانی را که برای اولین بار برای خرید خانه وارد بازار مسکن شده‌‌‌اند در موقعیت بدتری برای رقابت بر سر تعداد خانه‌‌‌های کم موجود قرار می‌‌‌دهد. گری کیمبرو، اقتصاددان دانشگاه امریکن، می‌‌‌گوید: «افرادی که از قبل صاحب خانه بوده‌‌‌اند، در وضعیت بسیار بهتری قرار دارند. مشکل اینجاست که اگر در بازار پر رونقی افراد از سمت اجاره به سوی خرید خانه بروند، مزیت رقابتی که افراد صاحب خانه در بازاری که روز به روز گران‌‌‌تر می‌‌‌شود را نخواهند داشت.

اکنون کسانی که امیدوارند اولین خانه خود را بخرند از شانس بسیار کمتری برخوردارند. بازار مسکن در حال حرکت به سوی رکود است، با این‌حال انتظار می‌‌‌رود که نرخ وام مسکن همچنان بالا بماند، چرا که فدرال رزرو در مبارزه با تورم درحال افزایش نرخ‌‌‌هاست. از طرف دیگر، با وجود تورم، هزینه بالای اجاره، خرید موادغذایی و سایر ملزومات، پس‌‌‌انداز برای اولین پیش‌‌‌پرداخت را دشوار و دشوارتر کرده است. کیمبرو در این زمینه گفت: «افرادی که از مسکن مناسب برخوردار نیستند، هنگام تغییر شغل، ازدواج و بچه‌‌‌دار شدن نیز دشواری بیشتری را متحمل می‌‌‌شوند؛ از آنجا که مالکیت خانه عمدتا مختص افراد در دهه‌‌‌های پایانی زندگی شده است، برای افرادی که در مراحل اولیه زندگی خود هستند، رفتن به مرحله بعدی زندگی ناممکن شده است».