مسکن ارزان با کلید وین

 وین، پایتخت اتریش همه ساله از بین 172 کشور، به عنوان «زیست‌پذیرترین» شهر جهان برای زندگی شناخته می‌شود؛ اما ساکنان این پایتخت اروپایی از چه امتیازها و امکاناتی برخوردارند که در این رنکینگ -که از سوی واحد اطلاعات اکونومیست انجام می‌شود- بهترین رتبه محل سکونت را از آن خود می‌کنند؟

یک مطالعه بر روی نظام شهرسازی و اقتصاد مسکن شهر وین صورت گرفته است که نشان می‌دهد، «کیفیت زندگی ساکنان یک شهر با لذت بردن از ساختمان و محله‌‌‌ای که در آن سکونت دارند، رابطه مستقیم دارد» و در عین حال، «زندگی در خانه راحت، ارزان و ایمن، باعث شادی، احساس امنیت و بهره‌‌‌وری در افراد می‌شود». سیاست‌‌‌های شهری و مسکن در وین، همه این ویژگی‌‌‌ها را برای سکونت شهروندان فراهم کرده است.

نتایج این تحقیق که در فایننشال‌‌‌تایمز به چاپ رسیده، حاکی است: 60‌درصد از جمعیت ساکن وین در «مسکن با کیفیت بالا و در استطاعت» زندگی می‌کنند که الزاما مسکن ملکی نیست بلکه بخش قابل‌توجهی از آنها در واحدهای مسکونی اجاره‌‌‌ای با عنوان «مسکن اجتماعی» سکونت دارند که با عمده این خانه‌‌‌ها در دیگر کشورهای اروپایی یک تفاوت معنادار دارد.

مسکن اجتماعی یا همان واحدهای مسکونی اجاره‌‌‌ای ارزان در وین دارای سه ویژگی اجاره‌‌‌بهای پایین، امکانات بالاتر از سطح متعارف و چهره (نما) مطلوب است که باعث شده این مجتمع‌‌‌ها از «برچسب خانه‌‌‌های فقیرنشین» در امان بماند و در عین حال، بدون شکل‌گیری شکاف طبقاتی در محله‌‌‌های مسکونی و اجاره‌‌‌ای، ساکنان مسکن اجتماعی از طیف‌های مختلف، احساس خوبی برای سکونت در آنها داشته باشند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بر اساس شاخص فقر مسکن هبیتات - دفتر اسکان بشر ملل متحد- مسکن در استطاعت به معنای «سهم زیر 30درصدی هزینه اجاره از کل هزینه‌‌‌های زندگی» است و افراد در فقر مسکن در شهرها باید حداکثر به همین میزان باشد.

نتایج مطالعه درباره الگوی تامین مسکن ارزان در وین مشخص می‌کند، طی حدود یک قرن گذشته سیاستگذار با درآمد حاصل از مالیات ملکی توانسته منابع و اعتبارات موردنیاز برای ساخت انبوه مسکن اجاره‌‌‌ای را در وین تامین کند و در عین حال به یک خط‌‌‌قرمز از بابت «کیفیت زندگی» در تامین مسکن ارزان پایبند بوده است.

در حال حاضر متوسط اجاره‌‌‌بهای ماهانه آپارتمان یک خوابه با امکانات در وین حدود 65‌درصد سایر پایتخت‌‌‌های مهم اروپایی است.

درس‌‌‌هایی از مسکن وین

معروف‌‌‌ترین کنسرت سال نو در جهان در وین اجرا می‌شود و زیر سقف طلایی سالن قرن نوزدهمی کنسرت Musikverein برای میلیون‌‌‌ها نفر در سراسر جهان پخش می‌شود. وین مترادف با موسیقی کلاسیک است، این شهر، خانه هایدن، موتزارت، بتهوون و شوبرت بوده است. این شهر مترادف با قهوه‌خانه‌‌‌ها نیز هست، مکانی که در اوایل قرن بیستم هنرمندان، نویسندگان، فیلسوفان و رادیکال‌‌‌های سیاسی از جمله کلیمت، زوایگ، ویتگنشتاین، فروید، تروتسکی و البته هیتلر، گرد هم می‌‌‌آمدند. بعدها وین به عنوان شهر مرزی در جنگ سرد، به عنوان شهر جاسوسان شناخته و تا مقطعی دچار بدنامی شد.

اما وین دیگری نیز وجود دارد، مدل قرن بیستمی این شهر که بیشتر گردشگران آن را نمی‌‌‌بینند. نسخه معاصر وین به دلیل کیفیت بالای زندگی و به دلیل قرار گرفتن در صدر فهرست جهانی زیست‌‌‌پذیرترین شهرها مشهور شده است.

ایوان کراستف، دانشمند علوم سیاسی از موسسه تحقیقاتی (IWM) که بیش از یک دهه است خانه خود را در پایتخت اتریش ساخته است، می‌‌‌گوید وین شهری است که می‌توانید انتخاب کنید که می‌‌‌خواهید در چه قرنی زندگی کنید. می‌توانید از خیابان‌‌‌های سنگ‌‌‌فرش‌‌‌شده قرون وسطی تا اواخر قرن نوزدهم و مدرنیسم وین با پای پیاده سفر کنید و سپس به شبکه حمل‌‌‌ونقل عمومی ارزان و بسیار کارآمد بروید تا از ساختمان طراحی شده توسط زاها حدید، معمار برجسته دیدن کنید.

به گفته واحد اطلاعات اکونومیست، امتیاز زیست‌پذیری یک شهر بر اساس چند عامل محاسبه می‌شود: مراقبت‌‌‌های بهداشتی، فرهنگ، محیط‌زیست، آموزش، زیرساخت‌‌‌ها و امنیت. وین تقریبا در همه این موارد سرآمد است. به همراه دانمارک و فرانسه، اتریش بالاترین نرخ مالیات بر درآمد شخصی را در اروپا دارد، بنابراین افرادی که بیش از 90هزار یورو درآمد دارند 50‌درصد مالیات می‌پردازند. اما در ازای آن چیزهای زیادی به دست می‌آورند. با توجه به اینکه استطاعت‌پذیری شهرهایی چون لندن و نیویورک برای قشر متوسط کاهش می‌‌‌یابد، این سوال مطرح است که آیا چیزهایی برای آموختن از وین وجود دارد؟

بر اساس تجربه نویسنده مقاله، هزینه حمل‌‌‌ونقل عمومی سالانه در وین تنها 365 یورو، یک یورو در روز، بوده است. این درحالی است که برای یک کارت سفر سالانه برای بخش داخلی لندن (مناطق 1 تا 3) بیش از 1800 پوند یعنی حدود 5 پوند در روز باید هزینه کرد. تعدد و تنوع رویدادهای فرهنگی رایگان در وین نیز شگفت‌انگیز است.

به گفته ورونیکا کاپ هاسلر، وزیر فرهنگ و علم شهر، فرهنگ در دی‌‌‌ان‌‌‌اِی وین است؛ تاکنون سرمایه‌گذاری زیادی در بخش فرهنگ در وین صورت گرفته است، هیچ کس به دلیل نداشتن پول کنار گذاشته نمی‌شود. او مفتخرانه توضیح می‌دهد که حتی افراد تحت پوشش حمایت‌‌‌های دولتی هم در وین حق دارند بلیت اپرا را خریداری کنند. او در طول همه‌گیری یک جشنواره رایگان موسیقی در فضای باز برگزار کرد که هم‌‌‌چنان به مدت 6 هفته در تابستان‌‌‌ها برگزار می‌شود. به گفته او، شهر به سینماهای مستقل شهر نیز یارانه می‌دهد.

مساله دیگری که نویسنده مقاله را شگفت‌زده کرده است معقول بودن اجاره‌بها در وین در مقایسه با لندن و نیویورک و اکثر پایتخت‌‌‌های اروپایی است. دلیل این امر، سیاست رادیکال خانه سازمانی شورای شهر وین است. این شورا بزرگ‌ترین صاحب املاک در اروپاست. حدود 60‌درصد از جمعیت در مسکن با کیفیت بالا زندگی می‌کنند که شامل خانواده‌های طبقه متوسط و متخصصان جوان می‌شود.برخلاف لندن، پرستاران، معلمان و کارمندان دولتی می‌توانند تمکن مالی زندگی در مرکز را داشته باشند. طبق گزارش شرکت املاک رایت موو میانگین قیمت اجاره ماهانه در لندن اکنون 2هزار و 343 پوند است که در سال گذشته 16‌درصد افزایش داشته است.میانگین اجاره‌بها در منهتن نیز بیش از 5200 دلار در ماه است که 19‌درصد افزایش یافته است.

در وین، دسترسی گسترده به مسکن یارانه‌‌‌ای،اجاره‌بها را در بخش خصوصی تعدیل کرده است. طبق شاخص اجاره میچپیگل برای سال 2022، متوسط قیمت اجاره ماهانه برای یک آپارتمان 60 متری در این شهر 767 یورو است، و اجاره خانه‌‌‌های اجتماعی به طور قابل‌توجهی پایین‌‌‌تر هستند. علاوه بر آن، مستاجران از سطح بالایی از محافظت در برابر افزایش اجاره و تخلیه خانه برخوردار هستند. داشتن یک منزل راحت و ارزان‌قیمت برای احساس امنیت و شادی و بهره‌‌‌وری بسیار مهم است.در سرتاسر لندن، متوسط اجاره تقریبا 40‌درصد از درآمد ناخالص یک مستاجر را به خود اختصاص می‌دهد.

برای درک سیاست مسکن وین، باید به پایان جنگ جهانی اول و تولد اتریش برگردید. امپراتوری هابسبورگ فروپاشیده بود و وین یک‌شبه از یک شهر امپراتوری ثروتمند به پایتخت پرجمعیت یک کشور کوچک تبدیل شد. وین در آن زمان با تعداد زیادی از آوارگان مواجه بود و یک‌‌‌چهارم جمعیت آن بی‌‌‌خانمان بودند.       

 برخی از مهاجران در جنگل‌‌‌ها کلبه‌‌‌های موقتی ساختند، که در سرمای شدید زمستان یخ زدند. ولفگانگ مادرتانر مورخ در این‌باره توضیح می‌دهد، وین شهری درحال مرگ بود؛ نه‌‌‌تنها مرگ مالی در این دوره رخ می‌داد؛ بلکه مردم نیز بر اثر بیماری‌‌‌هایی از قبیل سل می‌‌‌مردند، این بیماری آنقدر رایج شد که آن را بیماری وینی نامیدند. سپس، دقیقا 100 سال پیش، در سال 1923، شورای شهر وین، که توسط حزب سوسیال دموکرات اداره می‌شد، تصمیم مبتکرانه‌‌‌ای برای ساخت 25هزار واحد خانه عمومی برای فقرا گرفت که از طریق مالیات‌‌‌های جدید بر زمین، اجاره و کالاهای لوکس تامین می‌‌‌شد. ایجاد یک قانون اساسی فدرال جدید، وین را به یک استان خودمختار تبدیل کرد؛ وین توانست مالیات‌‌‌های خود را افزایش دهد و با این کار، پایتخت اتریش به سنگر سوسیالیستی در یک کشور محافظه‌کار و کاتولیک تبدیل شد، که وین به غیر از هفت سالی که تحت حاکمیت نازی‌ها بود، همچنان هم همین‌طور است.

یکی از اولین شهرک‌‌‌های مسکونی که ساخته شد مجموعه‌‌ مسکونی کارل مارکس هوف بود که هنوز هم بنایی چشمگیر است. وین برای نگهداری از ساختمان‌‌‌های عمومی خود پول زیادی خرج می‌کند.

هدف مقامات وینی، ساخت مسکن ارزان، بهداشتی و زیبا بود. آنها معتقد بودند که زیبایی نباید فقط متعلق به ثروتمندان باشد. برای این منظور، شهر بزرگ‌ترین معماران را استخدام کرد و آثار هنری عمومی زیادی را طراحی و احداث کرد. چپ‌‌‌ها از این شهر به عنوان ورسای کارگران یاد می‌‌‌کردند، در حالی که راست‌‌‌ها شکایت داشتند که پرولتاریا در چنین عظمتی احساس ناراحتی می‌کند. شهر دیگری وجود ندارد که در آن یک خانه سازمانی به عنوان یک جاذبه گردشگری بازدیدکننده داشته باشد، اما در وین، گردشگران برای بازدید به سمت هاندرتواسرهاوس، یک مجتمع مسکونی رنگارنگ که پوشیده از موزاییک و گیاهان است، هجوم می‌‌‌آورند.

مایک نووتنی، معمار و نویسنده، در شرح تفاوت‌‌‌های بین سیاست خانه سازمانی در لندن و وین، می‌‌‌گوید شورای شهر وین تلاش زیادی برای اجتناب از محلات اقلیت‌‌‌های مذهبی و ساختن جوامع مختلط انجام می‌دهد. شکاف بزرگی که در انگلستان بین مالکان خانه و افرادی که در املاک زندگی می‌کنند وجود دارد در وین دیده نمی‌شود.

خانه سازمانی در وین بد شناخته نمی‌شود و مردم به زندگی در این منازل افتخار می‌کنند. طبق داده‌های رسمی، امروز حدود 20‌درصد از جمعیت لندن در برخی از اشکال خانه سازمانی زندگی می‌کنند، در حالی که این رقم در وین 60‌درصد است. در دهه 1920، زندگی سالم یکی از ستون‌‌‌های سیاست مسکن وین بوده است. مقامات شهر اصرار به عایق‌‌‌بندی آپارتمان‌‌‌ها و تجهیز آنها به سیستم‌های تهویه دارند و مستاجران باید به باشگاه‌‌‌های ورزشی و استخرهای شنا، از جمله حمام‌‌‌های عمومی آرت‌دکو، دسترسی داشته باشند. خانه‌‌‌های سازمانی جدید در وین حتی استخرهایی روی پشت بام‌‌‌ها برای ساکنان دارد. بر اساس قوانین تصویب شده، 50‌درصد از امکانات جدید خانه سازمانی باید مربوط به توسعه

فضاهای سبز باشد.

مایکل لودویگ، شهردار وین، دوست دارد تفاوت بین دولت خود و نیاکان رادیکال خود در دهه 1920را نشان دهد. اما این رویکرد، دوره طولانی تاریک وین، از اواسط دهه 1930 تا پایان جنگ سرد، را نادیده می‌گیرد. بسیاری از بهترین خلاقان و روشنفکران وین یهودی بودند و از دست دادن بسیاری از معماران، دانشمندان و موسیقی‌‌‌دانان تاثیر زیادی روی این شهر داشته است.

علاوه بر این، در سال 1994، وین به یک شهر مرزی بین شرق و غرب تبدیل شد که تنها 50 کیلومتر از پرده آهنین فاصله داشت؛ وین از مسیرهای تجاری قدیمی خود در اروپای مرکزی و بالکان جدا شد. دانیل کلمان، رمان‌‌‌نویس، معتقد است وین امروز با وین دوران کودکی او متفاوت است، زمانی که خاکستری، تک‌فرهنگی، افسرده‌‌‌کننده و بدون زندگی شبانه بود. دو نقطه عطف تاریخی، سبب ایجاد تغییر شد: فروپاشی دیوار برلین و پیوستن اتریش به اتحادیه اروپا در سال 1995.

از زمانی که وین به کشورهای امپراتوری سابق خود متصل شد، رونق گرفت، مهاجران از شرق و بالکان وارد این شهر شدند و شهر دوباره شروع به خانه‌‌‌سازی کرد. این شهر اکنون یکی از بزرگ‌ترین شهرهای اتحادیه اروپا با جمعیت جوان است. با توجه به سطوح بالای مهاجرت به وین، تنش بین اتریشی‌‌‌ها و مهاجران بر سر مسکن نسبتا کم است. اما با افزایش جمعیت،اجاره‌بهای بخش خصوصی در دهه گذشته به میزان قابل‌توجهی افزایش یافته است و با افزایش قیمت زمین، این نگرانی وجود دارد که شهر نتواند خانه سازمانی کافی برای پاسخ به تقاضای آینده بسازد.بسیاری از بخش‌‌‌های شهر تاریخی که قبلا مهاجران را در خود جای داده بود، درحال اعیانی شدن هستند. شرکت‌های ساختمانی خصوصی درحال بازسازی این ساختمان‌های قدیمی هستند و آنها را به مالکان می‌فروشند.

انواع مختلفی از خانه سازمانی در وین وجود دارد. آپارتمان‌‌‌های شورایی (Gemeindebau) متعلق به شهر هستند و از طریق یک سیستم مبتنی بر امتیاز اختصاص داده می‌‌‌شوند. تعاونی‌‌‌ها، انجمن‌‌‌های مسکن غیرانتفاعی هستند که ساکنان در آن سهام خریداری می‌کنند. آپارتمان‌‌‌های یارانه‌‌‌ای نیز توسط شرکت‌های توسعه دولتی-خصوصی با پول سرمایه‌گذاری شده توسط شهر ساخته می‌شوند.

در حالی که همه این موارد کمال شهری به نظر می‌‌‌رسد، اما یک نظرسنجی جدید صورت گرفته از 12هزار مهاجر نشان می‌دهد که وین نجوش‌‌‌ترین شهر جهان است. تازه‌واردانی که انتظار رفتار دوستانه فوری آمریکایی‌‌‌ها یا صمیمیت گرم ایتالیایی‌‌‌ها و یونانی‌‌‌ها را دارند، باید در نظر داشته باشند که جامعه وین جامعه‌‌‌ای محتاط و کاملا جدی است. زیست‌‌‌پذیری به معنای هیجان‌‌‌انگیز بودن نیست به معنای لذت بردن از یک زندگی آسان برای خود و خانواده است. اکثر مردم در آپارتمان زندگی می‌کنند، آنها باغی ندارند. ولی به فضای عمومی اهمیت بیشتری می‌دهند.