باخت معنادار مسکن دوپینگی

تازه‌‌‌ترین آمار رسمی از وضعیت بازار فعالیت ساختمانی در کشور حکایت از ادامه رکود عمیق حتی با وجود دوپینگ دولت با اجرای طرح مسکن یک میلیونی دارد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آمار صدور پروانه ساختمانی در کشور مربوط به تابستان سال‌جاری که روز گذشته توسط مرکز آمار ایران منتشر شد، حکایت از آن دارد که در نیمه اول سال 1401 تعداد واحدهای مسکونی که در کل کشور برای ساخت آنها پروانه صادر شده، به 200‌هزار واحد نمی‌‌‌رسد. این گزارش نشان می‌دهد در تابستان امسال برای 97‌هزار و 895 واحد مسکونی در کشور جواز ساخت صادر شده که نسبت به فصل مشابه پارسال فقط 6/ 4درصد افزایش داشته است. با احتساب آمار پروانه‌‌‌های بهار، مجموع ساخت‌وساز در نیمسال اول 1401 به 188‌هزار واحد می‌‌‌رسد. البته با توجه به تجربیاتی که در زمینه کاهش سرعت ساخت در شرایط رکود وجود دارد، بعید به نظر می‌رسد که بسیاری از ساختمان‌‌‌هایی که پروسه ساخت آنها در دو فصل ابتدایی امسال آغاز شده، در بازه زمانی 18 تا 24 ماهه به سرانجام برسد و به بازار عرضه شوند. اما با توجه به اینکه تنها داده آماری رسمی و قابل مقایسه مرتبط با بخش عرضه مسکن، آمار صدور جواز ساختمانی است، به این داده‌‌‌ها به عنوان مبنای قابل مقایسه حجم عرضه مسکن در کشور استناد می‌شود.

ساخت فقط 188‌هزار واحد مسکونی در کشور در بهار و تابستان امسال در شرایطی که دولت در حال اجرای ابرپروژه مسکن‌‌‌سازی یک‌‌‌میلیونی است، نشان می‌دهد حتی دوپینگ دولت در مسکن‌‌‌سازی نیز نتوانسته به خروج بازار ساخت‌وساز کشوری از رکود بینجامد و همچنان عقب‌‌‌ماندگی 63 درصدی بازار ساخت مسکن از هدف‌گذاری طرح دولت برای تامین مسکن مشهود است.

برنامه اصلی دولت برای حل مشکل مسکن در کشور این است که در هر سال یک میلیون واحد مسکونی و در کل چهار سال عمر دولت، چهار میلیون واحد مسکونی ساخته شود. اگر این برنامه آن‌‌‌گونه که دولت انتظار دارد پیش رفته باشد، باید در نیمسال اول 1401 برای حدود نیم میلیون واحد مسکونی یا دست‌‌‌کم نزدیک این مقدار، پروانه ساختمانی صادر شده باشد. این در حالی است که آمار رسمی 188‌هزار واحدی حکایت از عقب‌‌‌ماندگی 63 درصدی از هدف ابرپروژه مسکن‌‌‌سازی دولتی دارد.

«دنیای‌اقتصاد» بارها در گزارش‌‌‌های مختلف به این واقعیت پرداخته که مسکن‌‌‌سازی میلیونی توسط دولت با هر عنوانی، مطابق تجربیات گذشته و حتی اذعان مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس در طول دو دهه اخیر نتوانسته نتیجه مطلوب دولت‌‌‌ها در این بخش را حاصل کند. این موضوع نه تنها در کشور ما بلکه در جهان نیز به عنوان یک سیاست محکوم به شکست شناخته شده است. اخیرا مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس در یک گزارش رسمی با پرداختن به آثار برنامه‌‌‌ریزی دولت‌‌‌ها در کشورهای مختلف برای تامین مسکن در استطاعت، سیاست خانه‌‌‌سازی دولتی را که به عنوان یکی از اولین اقدامات دولت‌‌‌ها برای خانه‌‌‌دار شدن مردم پس از جنگ جهانی دوم به کار گرفته شد، یکی از مدل‌‌‌های شکست‌‌‌خورده توصیف کرد.

در سال‌های اخیر نیز کارشناسان کشورمان بارها تذکر دادند که ریشه تورم مسکن را باید بیش از هر چیز در عواملی به جز میزان عرضه جست‌‌‌وجو کرد. آنها به دولت‌‌‌ها تذکر دادند که سیاست مداخله مستقیم در بازار مسکن جواب نمی‌‌‌دهد و نه علاجی برای رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی خواهد بود و نه می‌تواند تورم مسکن را مهار کند؛ بنابراین باید از این ایده که نه در ایران و نه در سایر کشورهای جهان راه‌حل ایده‌‌‌آلی برای پاسخ به نیاز مسکن اقشار کم‌‌‌درآمد نبوده است، دل بکنند و سراغ گزینه‌‌‌های دیگر برای تنظیم بازار مسکن بروند.

اما دولت سیزدهم به این توصیه‌‌‌ها توجهی نکرد و راه شکست‌‌‌خورده دولت‌‌‌های قبلی یعنی انبوه‌‌‌سازی مسکن با مداخله مستقیم دولت را در پیش گرفت و آمار رسمی مربوط به نیمه اول امسال نشان می‌دهد با وجود این اصرار به اجرای ابرپروژه‌‌‌های مسکن‌‌‌سازی، نتوانست حتی به صورت مقطعی رونق را به بازار ساخت‌وساز کشور بازگرداند.

قاعدتا اگر دوپینگ مسکنی دولت جواب می‌‌‌داد اکنون آمار صدور پروانه ساختمانی بهار و تابستان کل کشور باید به نزدیک 500‌هزار واحد می‌‌‌رسید که چنین نشده است. ابرپروژه دولت از این جهت «دوپینگی» خطاب می‌شود که سرمایه‌گذاری ساختمانی ذیل آن، در چارچوب طبیعی و جریان بازار رخ نمی‌‌‌دهد، بلکه موازی با آن و مداخله دولت در حال اجراست.اما حتی همین دوپینگ نیز به غلبه بر رکود منجر نشده و بازار ساخت‌وساز کشور از سال 93 تاکنون درگیر ابررکود فراگیر ساختمانی است.

شاهد آماری این مدعا میانگین پروانه ساختمانی صادر شده در کشور طی سال‌های 93 تا 1400 است. در این بازه زمانی سالانه به طور متوسط 375‌هزار واحد مسکونی ساخته شده و این در حالی است که بر اساس نیازسنجی صورت گرفته در اوایل دهه 90، کف نیاز کشور به ساخت‌وساز جدید 560‌هزار واحد محاسبه شد. به این ترتیب در تمام سال‌های گذشته رکود سنگین فعالیت ساختمانی با داده‌‌‌های آماری تایید شده و اگر روند نیمسال دوم 1401 نیز مثل نیمسال اول پیش برود، عملا امسال هم تغییر خاصی در ساخت‌وساز رخ نخواهد داد و در بهترین حالت فقط 400‌هزار واحد از مجموع یک میلیون واحد مسکونی که دولت متعهد به پشتیبانی و تسهیل‌‌‌گیری برای ساخت آن شده است، جواز دریافت می‌کند. به این ترتیب بر اساس آمار رسمی در طول هشت سال پیش از 1401 سالانه 30‌درصد کمتر از کف بحرانی نیاز کشور به ساخت‌وساز، پروانه ساختمانی صادر شده و احتمالا همین روند در 1401 نیز ادامه‌‌‌دار خواهد بود.

مختصات بازار مه‌‌‌آلود ساخت‌وساز

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، رکود ساخت‌وساز به حدی فراگیر شده که برخی فعالان ساختمانی معتبر و حرفه‌‌‌ای عنوان می‌کنند در یکی دو سال آخر بین یک‌‌‌سوم تا یک‌‌‌پنجم تعداد پروژه‌‌‌هایی که در سال‌های قبل‌‌‌تر در آنها مشغول بوده‌‌‌اند را در دست اجرا دارند و این یعنی در یکی دو سال گذشته شدت رکود افزایش نیز داشته است. اما در مسابقات ورزشی به طور معمول دوپینگ به برنده شدن بازیکن دوپینگی منجر می‌شود. پس چرا در بازار مسکن، مسکن دوپینگی در برش دو فصلی از سال‌جاری نتوانسته علاجی برای رکود ساخت‌وساز باشد؟ واقعیت این است که نیروهای رکودساز در بازار مسکن به قدری قدرتمند شده‌‌‌اند که غلبه بر آنها حتی با تعریف پروژه مسکن‌‌‌سازی گلخانه‌‌‌ای توسط دولت میسر نیست.

 یک عامل قدرتمند شدن عوامل رکودساز نیز تداوم تاثیرگذاری آنها بر وضعیت بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال‌های اخیر است. این تداوم سبب شده مقاومت رکود تقویت شود و شرایط به سادگی برای خروج از بحران فراهم نشود.

یکی از اصلی‌‌‌ترین نیروهای رکودساز در حال حاضر مه‌‌‌آلود و ترسناک شدن شرایط بازار ساخت‌وساز برای فعالیت سازنده‌‌‌هاست. بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی مه‌‌‌آلود و ترسناک شده، چراکه هزینه ساخت همچنان شرایط تورمی دارد. بازار مصالح ساختمانی در ماه‌‌‌های اخیر بسیار ناپایدار بوده و اخیرا عامل جهش ارزی نیز بر این ناپایداری افزوده است. در نتیجه محاسبات سازنده‌‌‌ها درباره قیمت تمام شده پروژه‌‌‌های جاری و قیمت فروش آنها پس از تکمیل به نحوی که حاشیه سود قابل قبول داشته باشد، مرتب در حال تغییر است.

شرایط تورمی هزینه‌‌‌های ساخت چه از لحاظ قیمت زمین و چه تورم مصالح، مختصات بازار ساخت‌وساز را به نحوی رقم زده که تلقی سازنده‌‌‌ها این است که عایدی آنها از تکمیل یک پروژه ممکن است به محض شروع پروژه جدید، به اصطلاح سوخت شود.

به بیان ساده‌‌‌تر، سازنده پس از تکمیل پروژه جاری و فروش واحدها عایدی فرضا 30 تا 40 درصدی خواهد داشت اما با گذشت چند ماه، زمانی که پروژه جدیدی آغاز می‌شود، احتمالا تمام آن عایدی باید به سرمایه سازنده افزوده شود تا بتواند هزینه‌‌‌های شروع و اجرای پروژه جدید را تامین کند. در واقع عایدی پروژه اول در بازار متورم زمین و مصالح، با هزینه‌‌‌های اجرای پروژه بعدی سربه‌‌‌سر می‌شود. از سوی دیگر همین حالا سرعت تورم ساخت به مراتب بیشتر از سرعت تورم مسکن است و این خود مانع دیگری برای بازگشت رونق به بازار ساخت‌وساز محسوب می‌شود.

در کنار این عوامل رکودساز مهم، رهگیری رکود ساخت‌وساز در بازار معاملات مسکن نیز اهمیت دارد. واقعیت این است که بازار مسکن سال‌هاست درگیر رکود ساختمانی بوده و فروش در این بازار کاری دشوار است؛ استطاعت متقاضیان مسکن نسبتی با سطح فعلی قیمت‌ها ندارد و به همین خاطر تقاضای مصرفی خرید ملک به کلی از بازار خارج شده یا به تعبیر دقیق‌‌‌تر به بیرون از بازار معاملات مسکن پرت شده است. با تقاضای سرمایه‌‌‌ای به تنهایی نیز نمی‌توان چشم‌‌‌اندازی از بازگشت رونق به معاملات ملکی را متصور بود. از طرفی حجم معاملات مسکن در ماه‌‌‌های اخیر نوسان زیادی داشته و این موضوع، شرایط بازار مسکن را برای سازنده‌‌‌ها غیر‌قابل پیش‌بینی کرده است. نگاهی به وضعیت معاملات ماهانه مسکن شهر تهران در 10 ماه نخست امسال حکایت از نوسان شدید این متغیر دارد. در نتیجه سازنده‌‌‌ها نمی‌توانند با وجود این نوسان، آتیه بازار معاملات مسکن را پیش‌بینی کنند و برآوردی از زمان انتظار فروش واحدهای تکمیل شده داشته باشند. از سوی دیگر قدرت خرید وام مسکن نیز به حداقل رسیده و با اتکا به این وام نیز نمی‌توان چشم‌‌‌انداز مثبتی از رونق معاملات ملکی در کشور را تصور کرد.

اگرچه گزارش آماری جدید از میانگین قیمت مسکن در کشور منتشر نشده است، اما برآوردها با توجه به نسبت بین قیمت مسکن تهران و کشور حاکی است احتمالا در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در کل کشور به حدود 16 میلیون تومان رسیده است. اگر این برآورد را مبنا قرار دهیم، قدرت خرید وام مسکن کشوری در حال حاضر حدود 13 مترمربع است. این مقدار بر اساس آخرین گزارش‌‌‌های رسمی قیمتی در پایتخت حدود پنج مترمربع بوده اما در کشور نیز وضعیت چندان بهتری وجود ندارد. این عامل و مجموع همه عوامل دیگر که به آنها پرداخته شد، در طولانی شدن دوره رکود فراگیر ساخت‌وساز دخیل بوده و از موانع اصلی رونق سرمایه‌گذاری ساختمانی به شمار می‌‌‌آید؛ موضوعاتی که نباید از نظر سیاستگذار دور بماند.

شارژ متراژی رکود مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌‌‌های صادر شده برای احداث ساختمان در تابستان سال‌جاری حدود 18‌هزار و 233 مترمربع بوده که نسبت به فصل گذشته، 6/ 6‌درصد افزایش داشته و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 9/ 0‌درصد کاهش داشته است. بر این اساس میانگین مساحت زیربنا در پروانه‌‌‌های کشوری 601 مترمربع برآورد شده است. از طرفی در همین گزارش متوسط تعداد واحد مسکونی هر پروانه 2/ 3 واحد اعلام شده است. حتی اگر این مقدار را با اغماض 5/ 3 واحد در نظر بگیریم و بخشی از میانگین زیربنا را که به مشاعات اختصاص دارد کسر کنیم، میانگین متراژ هر واحد مسکونی ساخته شده در کشور در تابستان امسال حدود 130 مترمربع برآورد می‌شود که نسبتی با قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن ندارد.

«بزرگ‌‌‌سازی» مساله‌ای است که در طول دو دهه اخیر در تهران موضوعیت داشته و در سال‌های اخیر با توجه به جهش مسکن در کشور نیز موضوعیت پیدا کرده است. مادامی که متراژ واحدهای مسکونی بیشتر از استطاعت خرید متقاضیان مصرفی مسکن باشد، نمی‌توان به خروج بازار ساخت‌وساز از رکود امیدوار بود.

از طرفی هم تمایل سازنده‌‌‌ها و هم سیاستگذاری‌‌‌های ناصواب در شارژ متراژی رکود مسکن دخیل بوده است. به طور کلی ضوابط و سیاست‌‌‌های حوزه سرمایه‌گذاری ساختمانی به نحوی است که سازنده‌‌‌ها را به بزرگ‌‌‌سازی به جای کوچک‌‌‌سازی ترغیب می‌کند. مسائلی مثل تامین پارکینگ همواره به عنوان مانع کوچک‌‌‌سازی در بازار ساخت‌وساز مطرح بوده و هنوز هم مساله‌‌‌ساز است. از طرفی هیچ مشوقی برای سازنده‌‌‌هایی که اقدام به ساخت واحدهای کوچک‌‌‌متراژ می‌کنند در نظر گرفته نشده است. طبعا در این شرایط انتخاب سازنده‌‌‌ها ساخت‌وساز آسان‌‌‌تر متناسب با ضوابط موجود است و از روی آوردن به کوچک‌‌‌سازی پرهیز می‌کنند. اگر مدیران شهری نقش رگولاتوری (تنظیم‌‌‌گری) خود را به نحوی ایفا کنند که سازنده‌‌‌ها نه با زور و اجبار، بلکه به انتخاب خود متناسب با مشوق‌‌‌های موجود، کوچک‌‌‌سازی را انتخاب کنند، دست‌‌‌کم از یک جنبه بستر مناسب برای بازگشت رونق به بازار ساخت‌وساز و همین‌طور بازار معاملات مسکن فراهم می‌شود؛ چراکه کوچک‌‌‌سازی به منزله در دسترس بودن مسکن در محدوده متراژی متناسب با استطاعت خریداران مسکن به‌ویژه خانه اولی‌‌‌هاست.

سیاستگذار برای اینکه بتواند فونداسیون رونق را بالا ببرد، باید مبتنی بر درس عبرتی که از باخت معنادار مسکن دوپینگی در نیمسال اول 1401 می‌گیرد، راهکارهای خود برای رونق‌‌‌بخشی به بازار مسکن را در قالب یک بسته سیاستی جامع تدوین و دنبال کند. تنها در این صورت است که رکود فراگیر هشت‌ساله ساخت‌وساز در تهران و کشور به نقطه پایان می‌‌‌رسد.