با وجود اینکه بازار دوم معاملات مسکن مدت‌‌‌هاست که به کلی از کار افتاده است، راهی برای احیای این بازار وجود دارد که می‌تواند به منزله کریدور عبور مسکن از رکود فراگیر عمل کند. در صورتی که چرخ بازار پیش‌‌‌فروش آپارتمان به حرکت دربیاید، امکان بازگشت تدریجی بازار ساخت‌وساز به رونق نسبی فراهم می‌شود. اما در برابر احیای پیش‌‌‌فروش نگرانی‌هایی از جانب سازنده‌‌‌ها وجود دارد که بیراه نیست. «دنیای‌اقتصاد» راه عبور از رکود با پیش‌‌‌فروش ساختمانی به نحو مطلوب را معرفی می‌کند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بازار پیش‌‌‌فروش به عنوان بازار دوم معاملات ملکی از اواخر سال 99 به دنبال نوسان شدید قیمت مصالح به کما رفت و این کما به تدریج آن‌‌‌قدر طولانی شد که امسال به مرگ کامل این بازار منجر شد؛ به این معنا که عرضه آپارتمان‌‌‌های مسکونی به طریق پیش‌‌‌فروش به صفر و تقاضای پیشخرید نیز به حداقل رسید. با این حال عامل اصلی مرگ بازار پیش‌‌‌فروش عدم‌تمایل سازنده‌‌‌ها به عرضه واحدهای تکمیل‌شده خود به این طریق بود. در طول دو سال گذشته با شدت گرفتن تورم ساختمانی و رشد شدید قیمت مصالح که روی قیمت تمام‌‌‌شده ساختمان اثرگذار بود، ترجیح سازنده‌‌‌ها این بود که ساختمان‌‌‌های خود را پس از تکمیل برای فروش واگذار کنند، چراکه آنها در شرایط متورم بازار مصالح نمی‌توانستند برآورد دقیقی از افزایش هزینه‌‌‌های ساخت داشته باشند و بر اساس آن قیمت فروش خود را با حاشیه سود معقول و منطقی تعیین کنند. همین روند در ماه‌‌‌های اخیر نیز حاکم بوده و اکنون تقاضای پیشخرید تقریبا به صفر رسیده است. آن‌‌‌گونه که واسطه‌‌‌های ملکی می‌‌‌گویند معدود فایل‌‌‌های پیش‌‌‌فروش نیز بین سرمایه‌گذاران ملکی که با سازنده‌‌‌ها در ارتباط هستند دست به دست می‌شود و اصلا به شکل رایج سال‌های گذشته در بازار رسمی فایل نمی‌شود.
در طول دو سال گذشته رابطه بین هزینه ساخت و قیمت مسکن نیز شکلی متفاوت پیدا کرده است که خود به منزله مانعی برای میل به پیش‌‌‌فروش عمل می‌کند. در سال 1400 تورم ساخت بالا اما تورم مسکن به مراتب کمتر بود. در واقع بازار مسکن در 1400 یک سال با‌ثبات را پشت سر گذاشت، طوری که در طول کل سال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران سرجمع زیر 20درصد رشد کرد. با این حال قیمت در بازار مصالح ساختمانی با سرعت زیادی رو به افزایش بود و این وضعیت حتی در نیمسال اول 1401 که تورم مسکن قدری بالاتر بود، چنان پیش رفت که در عمل تورم ساخت از تورم مسکن بالا زد. در حالی که طی 6ماه نخست امسال تورم ساخت بین 40 تا 50درصد بوده است، تورم مسکن در همین مدت به مراتب کمتر و در حدود 30درصد ثبت شد و این وضعیت مطلوب سازنده‌‌‌ها نبوده و نیست. شرایط به نحوی پیش رفت که حتی گفته می‌‌‌شد حاشیه سود ساخت‌وساز امسال به صفر میل کرده است و با توجه به ادامه وضعیت تورمی در بازار مصالح ساختمانی، ادامه این شرایط بغرنج بعید نیست.
از طرفی در سمت تقاضا نیز با توجه به کاهش حجم ساخت‌وساز از یکسو و تورم نسبتا بالای مسکن طی سال‌جاری از سوی دیگر، میل به پیشخرید ناگزیر کاسته شده و این روزها کمتر کسی از واسطه‌‌‌های ملکی سراغ فایل پیش‌‌‌فروش را می‌گیرد. اما سوال اینجاست که آیا پیش‌‌‌فروش نکردن به نفع سازنده‌‌‌هایی است که تحت هیچ شرایطی قصد مهاجرت از بازار ساخت‌وساز را ندارند؟ به عبارت دقیق‌‌‌تر آیا انتخاب کسانی که نمی‌‌‌خواهند از بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی خارج شوند و هنوز کم و بیش مشغول ساخت‌وساز هستند مبنی بر فروش واحدهای تکمیل‌شده بعد از اتمام ساخت و پرهیز از پیش‌‌‌فروش، انتخاب درستی است؟
بررسی شرایط فعلی بازار اول معاملات ملکی یعنی بازار خرید و فروش واحدهای تکمیل‌شده و آماده سکونت نشان می‌دهد فروش در این بازار نیز کار ساده‌‌‌ای نیست؛ کمااینکه متقاضیان مصرفی ملک با توجه به سطح بالای قیمت مسکن و افزایش سرعت رشد قیمت در این بازار به کلی از خرید منصرف شده و بیرون بازار نظاره‌‌‌گر تحولات هستند. خریداران سرمایه‌‌‌ای نیز اگرچه در بازار حضور دارند اما با وسواس بیشتری برای خرید اقدام می‌کنند، چراکه قصد آنها از خرید ملک کسب سود در میان‌‌‌مدت یا بعضا درازمدت است و در نتیجه آنها عموما خرید املاک به قیمت رسیده را ترجیح می‌دهند. بنابراین حتی فروختن واحدهای تکمیل‌شده سازنده‌‌‌ها نیز در این شرایط کار راحتی نیست.
اما چرا سازنده‌‌‌ها بین پیش‌‌‌فروش و فروش واحدها پس از ساخت، دومی را ترجیح می‌دهند؟ بررسی «دنیای‌اقتصاد» نشان از وجود یک نقطه کور در مسیر سازنده‌‌‌ها دارد که تحلیل و تصمیم آنها را مخدوش کرده است و اگر برطرف شود، خواهند دید که پیش‌‌‌فروش اتفاقا در شرایط فعلی می‌تواند گزینه ایده‌‌‌آلی برای تضمین حضور مستمر آنها در بازار مسکن باشد. این نقطه کور بحث «صرفه اقتصادی پیش‌‌‌فروش در مقایسه با فروش واحدهای تکمیل‌شده» است. سازنده‌‌‌ها این طور تصور می‌کنند که با توجه به شرایط تورمی بازار ساخت‌وساز، اگر واحدهای خود را تکمیل کنند و به قیمت بالاتر متناسب با برآورد روز از هزینه‌‌‌های ساخت بفروشند، برنده خواهند بود. در واقع شرایط تورمی در بازار مصالح ساختمانی انگیزه آنها را برای پیش‌‌‌فروش به کلی از بین برده است. این در حالی است که آنها نباید از این واقعیت که ممکن است در ماه‌‌‌های آینده و در زمان تکمیل واحدها، تورم مسکن از تورم ساخت کمتر باشد غافل شوند. این اختلاف تورمی می‌تواند حتی برای فروش واحدهای تکمیل‌شده نیز برای سازنده‌‌‌ها زیان به دنبال داشته باشد؛ به‌ویژه با توجه به اینکه فعلا چشم‌‌‌اندازی از کنترل تورم مصالح ساختمانی وجود ندارد و تولیدکننده‌‌‌ها از افزایش هزینه‌‌‌های تولید نالان هستند. بنابراین در بازاری که سطح تورم ساخت بالا بوده و این موضوع حاشیه سود را تحت تاثیر قرار می‌دهد، اتفاقا پیش‌‌‌فروش می‌تواند گزینه‌‌‌ای ایده‌‌‌آل باشد.
ریسک و فرصت دوطرفه در بازار پیش‌‌‌فروش
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پیش‌‌‌فروش برای دو طرف معاملات مسکن هم ریسک دارد، هم فرصت. ناپایداری قیمت مسکن و هزینه ساخت ریسکی است که سازنده متحمل می‌شود و در مقابل پیش‌‌‌خریدار نیز با ریسک بدعهدی احتمالی سازنده مواجه است. افزون بر این پیش‌‌‌فروش می‌تواند از این بابت که تقاضای بالقوه زیادی برای آن وجود دارد، برای سازنده یک فرصت ویژه محسوب شود. در شرایطی که خرید یک واحد کم‌‌‌متراژ در مناطق متوسط حداقل سه تا چهار میلیارد تومان نقدینگی می‌‌‌خواهد و عمده متقاضیان خانه اولی نمی‌توانند از عهده تامین آن بر‌بیایند، پیش‌‌‌فروش می‌تواند راهی به خانه‌‌‌دار شدن با پرداخت تدریجی برای آنها باز کند و از این بابت برای پیش‌‌‌خریداران نیز فرصتی ویژه برای نجات از تورم آتی مسکن به حساب می‌‌‌آید.
برای عبور از رکود فراگیر مسکن در حال حاضر، تمرکز بر امتیاز و فرصتی که پیش‌‌‌فروش برای هر دو ضلع معاملات ملکی دارد راهگشاست. اگر سازنده به ساخت و پیش‌‌‌فروش روی بیاورد، این اطمینان نسبی وجود دارد که تقاضای بالقوه پیشخرید نیز که اکنون به محاق رفته، بالفعل می‌شود. البته ماجرا به این سادگی هم نیست. اگرچه پیش‌‌‌فروش نفع دوطرفه دارد اما ملاحظه و نگرانی سازنده‌‌‌ها پیرامون مساله تورم ساخت بیجا نیست. پیش‌‌‌خریدار با ورود به معامله پیشخرید ملک از تورم آتی ملک در امان می‌‌‌ماند اما راهی لازم است تا پیش‌‌‌فروشنده نیز پناهگاهی مقابل تورم آتی هزینه ساخت داشته باشد. راه بنیادی این است که سیاست‌‌‌هایی برای کنترل تورم ساخت در پیش گرفته شود اما در نبود چنین سیاست‌‌‌هایی، تعریف یک نهاد واسط بین پیش‌‌‌فروشنده و پیش‌‌‌خریدار می‌تواند راهگشا باشد. این نهاد واسط که می‌تواند بانک تخصصی بخش مسکن باشد، به منزله کریدور عبور از رکود مسکن عمل خواهد کرد و تضامینی که سازنده و پیش‌‌‌خریدار در یک قرارداد پیش‌‌‌فروش ملک به آن نیاز دارند را در اختیار دو طرف خواهد گذاشت.
در اواسط دهه 90 طرحی برای ایفای نقش بانک عامل بخش مسکن در بازار پیش‌‌‌فروش مطرح شد.
مبنای این طرح افتتاح یک حساب امانی متعلق به سازنده نزد بانک بود و قرار بود آورده پیش‌‌‌خریداران در این حساب تجمیع و به تدریج متناسب با پیشرفت پروژه در اختیار سازنده قرار گیرد. اما کارشناسان مسکن معتقدند نگاه یک‌‌‌طرفه و بدبینانه به سازنده در این طرح عامل استقبال صفر از آن بود و حتی یک قرارداد پیش‌‌‌فروش نیز در بازار رسمی تعریف‌شده به این ترتیب منعقد نشد. اکنون با تجربه ناموفقی که از گذشته درباره نحوه مداخله نهاد واسط وجود دارد، راه‌حل مطلوب این است که ضلع سوم به نحوی وارد عمل شود که ضلع چهارم یعنی تامین‌‌‌کنندگان مصالح ساختمانی را نیز درگیر کند. در قالب مدل جدید تامین مصالح برای پیش‌‌‌فروش باید با پشتیبانی نهاد واسط به نحوی صورت گیرد که مساله تورم در این بازار نیز برای پیش‌‌‌فروشنده حل شود. بازار پیش‌‌‌فروش برای احیا به یک مدل جدید برای مداخله نهاد واسط نیاز دارد و این مدل جدید باید بر پایه رفع نگرانی سازنده‌‌‌ها باشد؛ کمااینکه مساله نااطمینانی‌‌‌های پیش‌‌‌خریداران در قالب حضور نهاد واسط حل می‌شود اما نگرانی‌های پیش‌‌‌فروشنده‌‌‌ها در حال حاضر پا‌بر‌جاست. در صورتی که مدل بهینه مداخله در بازار پیش‌‌‌فروش تعریف و پیاده شود، نه‌تنها بازار ساخت‌وساز از رکود خارج خواهد شد، بلکه بازار مصالح ساختمانی و بازار مسکن نیز به تدریج وضعیت عادی پیدا کرده و از رکود خارج می‌‌‌شوند.
