شش پیش‌بینی درباره بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۲/ مستاجران چه می‌شوند؟

بازار مسکن برخلاف آنچه به‌نظر می‌رسد امسال فرصت زیادی برای تحریک و تشنج پیدا نمی‌کند. تورم مسکن همین حالا هم حدود 13 درصد جلوتر از تورم عمومی حرکت کرده و ناچار است سرعت خود را کم کند، چون تا وقتی مشتریان قادر به انجام معامله نباشند، هیچ عدد و رقمی در ذهن فروشنده به‌درد نمی‌خورد. صاحبخانه‌ها هم امسال باید دست به‌عصا حرکت کنند، چون دستمزد‌ها رشد نهایتا 27 درصدی را تجربه کرده‌اند. در چنین شرایطی باید حق بدهید که پس از گذشت سه هفته از سال 1402، بازار مسکن هنوز از خواب بیدار نشده باشد و به بهانه‌های مختلفی مثل ماه مبارک رمضان یا تعیین تکلیف قیمت ارز، همچنان به رخوت و سستی ادامه دهد. اگر از ما می‌شنوید، حداقل تا نیمه خرداد، یعنی دقیقا وقتی مستاجران و صاحبخانه‌ها به صرافت انجام مذاکره نیفتاده‌اند، همین وضعیت را شاهد خواهیم بود و تا پایان سال نیز بازار بر اساس همین شش پیش‌بینی جلو خواهد رفت.

 

 

به گزارش فرارو، خرید آپارتمان در شهرک غرب، در تهران‌پارس و در سعادت‌آباد از جمله عبارت‌های پرجستجو در بازار مسکن پایتخت به‌حساب می‌آیند. جستجوگران اینترنتی در عین حال به محدوده دریاچه چیتگر علاقه نشان می‌دهند و البته به اسلامشهر، مرزداران، تهرانسر و تهرانپارس غربی در محدوده جغرافیایی خود شهر تهران چشم دوخته‌اند. واوان، پرند، پردیس و شهر قدس از دیگر نقاط محبوب بازار مسکن پایتخت به‌حساب می‌آیند.

 

قیمت مسکن در جنوب شرق تهران به‌شکلی است که هنوز می‌توان با نقدینگی 500 میلیون تومان تا یک میلیارد تومان صاحبخانه شد. افسریه، مسعودیه، مشیریه، شهرک کاروان و شهر‌های قیامدشت، پاکدشت، ورامین و قرچک از جمله شهر‌هایی هستند که در این بازه قیمت توسط خریداران جستجو می‌شوند. در محدوده جغرافیایی پایتخت نقاطی مانند بریانک، جیحون، سلسبیل، نواب، جی، آذربایجان، هاشمی، مرتضوی و هفت‌چنار، نظام‌آباد و سبلان در مرکز تهران، یافت‌آباد، شادآباد، جوادیه، فلاح و خلیج فارس در جنوب غرب احتمالا به‌خاطر وجود واحد‌های کوچک متراژ با ارزش کمتر از دو میلیارد تومان محبوبیت بیشتری خواهند داشت. به‌هرحال به‌دلیل فاصله ایجاد شده بین قیمت مسکن و توان مصرف‌کننده، متقاضیان به واحد‌های کوچک متراژ تمایل پیدا می‌کنند. قطعا بخشی از فعالان حوزه ساخت و ساز نیز همین فرمول را درپیش خواهند گرفت.

 

 

نرخ ارز و نرخ تورم عواملی هستند که به‌طور سنتی روی بازار مسکن تاثیر می‌گذارند. امسال هر دو عامل توان خود را از قبل صرف کرده‌اند و فعلا نا و نفس ندارند. سال گذشته تورم عمومی سالانه 47 درصد، تورم نقطه به نقطه53 درصد و تورم مسکن در تهران 66 درصد بود؛ بنابراین قیمت مسکن در پایتخت همین حالا هم 13 درصد بالاتر از میانگین سایر کالا‌ها است. از طرف دیگر با توجه به اینکه توان طرف تقاضا در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد و عمده واحد‌های عرضه شده برای فروش در بازار مسکن شهر تهران را آپارتمان‌های متراژ بالا تشکیل می‌دهد، رشد بیشتر مسکن محتمل به‌نظر نمی‌رسد. فعالان بازار مسکن از رشد 27 درصدی دستمزد‌ها به‌عنوان کد رمز بعدی بازار مسکن در سال جدید یاد می‌کنند و می‌گویند این عامل قادر خواهد بود اجاره‌بها را نهایتا تا 30 درصد بالا ببرد. رشد قیمت مسکن، در بهترین حالت همپای همین عدد به‌پیش خواهد رفت.

 

 

اولین واحد‌های مسکن ملی احتمالا در بهار 1402 افتتاح می‌شود هرچند با، اما و اگر. وزارت راه‌و‌شهرسازی استان تهران اعلام کرد در سال جدید تحویل پروژه‌های نهضت ملی مسکن از اولویت برخوردار است و اکثر پروژه‌هایی که شروع شده به اسکلت و دیوارچینی رسیده و برخی نیز در مرحله نازک‌کاری قرار دارند؛ بنابراین در شش‌ماهه اول سال، تعداد قابل توجهی واحد مسکونی در شهر‌های بالای 100 هزار نفر، کمتر از 100 هزار نفر و شهر‌های جدید استان تهران افتتاح خواهد شد که مجموع آن‌ها 10 هزار واحد مسکونی برآورد شده است. اداره کل راه‌و‌شهرسازی استان تهران حدود چهار هزار واحد نهضت ملی را در دست اجرا دارد که از این بین پروژه 336 واحدی قرچک و 630 واحدی پاکدشت به ترتیب در مرحله پیشرفت فیزیکی 20 درصد و 63 درصد قرار دارند. حدود 55 هزار نفر از شهروندان تهران و پاکدشت در نهضت ملی مسکن این شهر ثبت نام کرده بودند که پس از بررسی‌ها 12 هزار نفر تائید نهایی شده و تاکنون هزار و 300 نفر واریز وجه داشته و به پروژه‌های جدید در فاز‌های بعدی متصل شده‌اند.

 

اسکلت بلوک‌ها در پاکدشت به اتمام رسیده، اما هنوز در هیچ‌ شهر‌ی انشعابات آب و فاضلاب، گاز، برق و مخابرات به پروژه‌ها نرسیده است. سایر پروژه‌های مسکن ملی تهران در تهرانسر، شهریار، اسلامشهر، رباط کریم، قرچک و پاکدشت قرار گرفته است. براساس جدیدترین برآورد‌های انجام شده، قیمت ساخت هر مترمربع مسکن در پروژه‌های مسکن ملی واقع در خود تهران به 10 میلیون تومان رسیده، اما در شهر‌های زیر 25هزار نفر جمعیت، این رقم متری هشت تا 9 میلیون تومان خواهد بود.

 

 

مترو فرودگاه امام- پرند احتمالا در سه‌ماه ابتدای سال 1402 افتتاح خواهد شد. به‌این ترتیب واحد‌های مسکن ملی و مسکن مهر واقع در این نقطه به‌ناگهان اهمیت زیادی پیدا خواهند کرد. پروژه مترو تهران ـ پرند به طول 50 کیلومتر از سال‌ها قبل کلید خورده بود، اما 18 کیلومتر آن چشم انتظار تامین منابع مالی به سر می‌برد. سرانجام با تهاتر انجام گرفته، کار تکمیل این پروژه از سرگرفته شد و جدیدترین اخبار حاکی از این است که در سه‌ماه اول سال جدید، پرند بالاخره صاحب مترو خواهد شد. اتفاقی که موجب شادی ساکنان می‌شود و اهمیت واحد‌های مسکونی پرند را بالا می‌برد. تعداد متقاضیان تایید صلاحیت شده واحد‌های مسکن ملی پرند را براساس آخرین آمار‌ها 25 هزار نفر عنوان می‌کنند. از جمله پروژه‌های مسکن مهر که تکمیل آن سال‌ها به درازا کشیده، مسکن مهر فاز 6 شهر جدید پرند است که حالا خبر می‌رسد در قالب طرح نهضت ملی مسکن سه‌هزار و 200 واحد آن تحویل داده شده، هزار و 280 واحد تا 20 روز آینده تحویل داده می‌شود و هزار و 500 واحد تا آخر سال و ظرف سه ماه آینده تکمیل و تحویل داده خواهد شد

 

 

تمدید تسهیلات ودیعه مسکن تا پایان شهریور جزو اولین خبر‌های حوزه مسکن سال 1402 بود. از سال 1399 با فراگیری بیماری کرونا، پرداخت وام به مستاجران در دستور کار دولت قرار گرفت و در سال‌های 1400 و 1401 نیز تسهیلات ودیعه مسکن پرداخت شد. طبق این قانون، مستاجران ساکن تهران 100 میلیون تومان، مستاجران مراکز استان‌ها 70 میلیون و مستاجران ساکن شهر‌های بالای 200 هزار نفر، امکان استفاده از 40 میلیون تومان تسهیلات کمک ودیعه مسکن را داشتند. البته آمار‌ها نشان می‌دهد در بحث پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن شاهد عملکرد مطلوبی نیستیم. به‌عنوان مثال تا پایان سال گذشته در کل کشور حدود 217 هزار فقره تسهیلات و در استان بزرگی مثل تهران روی هم رفته 36 هزار فقره وام ودیعه مسکن توسط بانک‌ها به متقاضیان پرداخت شد است. آن هم در شرایطی که براساس آخرین برآورد‌های نیمه رسمی حدود 9 میلیون خانوار اجاره‌نشین در کشور وجود دارند. سال گذشته قرار بود 40 هزار میلیارد تومان وام از طرف بانک‌ها به مستاجران پرداخت شود، اما نیمه اسفند بانک مرکزی از پرداخت 12 هزار میلیارد تومان تسهیلات به مستاجران خبر داد.

 

 

وام خرید مسکن به‌طور معمول ابتدا در اخبار و سپس در افکارعمومی مورد کم‌مهری قرار می‌گیرد، اما وقتی از تهران فاصله بگیریم و به مراکز استان یا شهر‌هایی با جمعیت بیش از 200 هزار نفر برویم، اهمیت وام خرید مسکن قابل انکار نیست. سقف تسهیلات در تهران به‌شکل فردی 200 میلیون تومان است و اگر یک زوج دو وام دریافت کنند و در کنارش برای تسهیلات 80 میلیونی جعاله درخواست دهند، رقم 480 میلیون دست‌شان را می‌گیرد. در شهرستان‌ها نفری 160 میلیون وام و 80 میلیون جعاله، تسهیلات خرید مسکن را روی هم به رقم 400 میلیون می‌رساند. اگر کسی نیمی از قیمت خانه یا دو سوم آن را به‌عنوان آورده در اختیار داشته باشد، از موقعیت بهتری بخوردار خواهد بود. پرداخت تسهیلات ازدواج 180 میلیونی به هریک از زوجین نیز این موقعیت وسوسه‌انگیز را تقویت خواهد کرد. می‌ماند هزینه خرید نوبت دریات وام که با توجه به روند فرابورس در شروع سال جدید، حدود 100 میلیون تومان برای زوج‌های جوان ساکن تهران و 60-70 میلیون تومان برای زوج‌های ساکن شهرستان برآورد می‌شود.

 

تسهیلات نوسازی مسکن نیز که در حال حاضر به مالکان خانه‌های اطراف حرم‌های مطهر در چهار شهر تهران، مشهد، قم و شیراز پرداخت می‌شود با ثبت‌نام در سامانه facility.udrc.ir قابل دسترس خواهد بود. برای دریافت این وام نیازی به سپرده‌گذاری نیست.