قد و وزن وام جدید مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، وام مسکن از محل خرید اوراق حق‌تقدم تسهیلات در واقع رایج‌‌‌ترین نوع وام است که برای خرید ملک توسط شبکه بانکی پرداخت می‌شود.

روال دریافت وام اوراق مسکن که سابقه پرداخت آن به حدود دو دهه می‌رسد این است که متقاضی باید به ازای هر 500‌هزار تومان تسهیلات، اوراق حق‌‌‌تقدم  را از طریق بازار سرمایه خریداری کند. این اوراق در ازای انواع خاصی از سپرده‌‌‌های بانکی به صاحبان حساب تعلق می‌گیرد و آنها اوراق مذکور را به عنوان بخشی از عایدی سپرده‌‌‌گذاری خود از طریق فرابورس به فروش می‌‌‌رسانند. به این ترتیب فرد متقاضی دریافت وام اوراق مسکن باید برای هر یک میلیون تومان وام دو فقره از این اوراق خریداری کند که با توجه به قیمت حدود 80‌هزار تومانی این اوراق در حال حاضر، دریافت هر میلیون تومان وام مسکن اکنون 160‌هزار تومان هزینه در بر دارد.

آخرین نوبت افزایش وام اوراق مسکن، شهریور 1400 بود. سه‌‌‌شنبه شب مصادف با 23 شهریور ماه شورای پول و اعتبار سقف وام مسکن را دو برابر کرد و به این ترتیب این وام در حالت انفرادی به 200 میلیون و در حالت زوجین به 400 میلیون تومان تغییر کرد که قابلیت انضمام یک فقره جعاله 80 میلیون تومانی در ازای خرید اوراق را نیز داشت. اما اکنون در حالی که هنوز دو سال از آخرین موعد ترمیم وام نگذشته، این شورا بار دیگر در جلسه سه‌‌‌شنبه خود سقف وام مسکن در تهران و سایر شهرهای کشور را دو برابر کرده است. دو نوبت رشد 100 درصدی وام مسکن در فاصله کمتر از دو سال نشان می‌‌‌دهد سیاستگذار بخش مسکن نیز به این واقعیت پی برده که بدون ترمیم قدرت خرید متقاضیان مسکن، هیچ برنامه دولتی و گلخانه‌‌‌ای دیگری که دولت برای خانه‌‌‌دار شدن فاقدان مسکن پیش‌بینی کرده است، کفایت لازم را برای به حرکت درآوردن چرخ‌‌‌های بازار مسکن نخواهد داشت.

سقف جدید وام اوراق مسکن در تهران در حالت انفرادی به 400 میلیون و در حالت زوجین به 800 میلیون تومان افزایش یافته است که در صورت انضمام یک فقره جعاله که سقف آن هم دو برابر شده، در بهترین حالت یک زوج می‌توانند از 960 میلیون تومان وام مسکن از محل خرید اوراق در شهر تهران برخوردار شوند. در شهرهای با جمعیت بالای 200‌هزار نفر نیز سقف‌‌‌های انفرادی و زوجین به ترتیب به 320 و 640 میلیون تومان افزایش یافته و در نهایت در شهرهای کوچک دو سقف جدید برای این وام 240 و 480 میلیون تومان است. امکان دریافت یک فقره جعاله 160 میلیون تومانی در صورت تمایل متقاضی چه در حالت انفرادی و چه در حالت زوجین در تمام شهرها نیز وجود دارد. به این ترتیب کف این وام که مربوط به حالت انفرادی بدون جعاله در شهرهای کوچک می‌شود‌‌‌، به 240میلیون تومان رسیده است.

اما خانه اولی‌‌‌ها به عنوان گروه هدف اصلی این وام درباره کم و کیف ارزش وام مذکور دو پرسش اساسی دارند که «دنیای‌اقتصاد» در این گزارش به آن پاسخ می‌‌‌دهد. پرسش اول این است که با وام‌‌‌های جدید می‌توان هزینه خرید چند مترمربع از یک واحد مسکونی را پوشش داد یا به عبارتی قد وام مسکن چقدر افزایش پیدا کرده است؟ بهترین حالت قدرت پوشش وام جدید مسکن مربوط به حالت زوجین به انضمام جعاله در کشور است. در شهرهای بالای 200‌هزار نفر جمعیت سقف قابل پرداخت این وام با لحاظ جعاله 800 میلیون تومان است که اگر هزینه خرید اوراق از آن کسر شود، با توجه به میانگین کشوری قیمت هر مترمربع مسکن که به 20میلیون تومان رسیده است، قدرت پوشش این وام به طور متوسط 33مترمربع خواهد بود.  در تهران اما اوضاع کاملا متفاوت و وام جدید مسکن به‌رغم رشد 100درصدی، همچنان فاقد کارآیی لازم است؛ کمااینکه برآوردها از قدرت خرید وام مسکن در حالت انفرادی پس از کسر هزینه خرید اوراق (بدون اخذ جعاله) فقط 5 مترمربع بوده و حتی اگر هزینه خرید اوراق را از آن کسر نکنیم، باز هم ارزش اسمی این وام به بیش از 7مترمربع نمی‌‌‌رسد. هرچند نزدیک 6 ماه است که روند انتشار آمارهای ماهانه از نبض قیمت مسکن در پایتخت مختل شده و داده به‌‌‌روزی از میانگین دقیق قیمت مسکن در شهر تهران در دسترس نیست، اما در عین حال می‌توان از قیمت‌های پیشنهادی و قطعی معاملات صورت‌گرفته در محله‌‌‌هایی از شهر که همواره حدود قیمت واحد نوساز در آنها با متوسط شهر برابر بوده است نشان می‌‌‌دهد احتمالا میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت اکنون به حول و حوش 70میلیون‌تومان رسیده است. با در نظر گرفتن این قیمت، ارزش واقعی وام زوجین به انضمام جعاله  (پس از کسر هزینه اوراق) در تهران برابر با هزینه تملک 12 مترمربع زیربنای مسکونی خواهد بود. بدون لحاظ هزینه خرید اوراق نیز ارزش اسمی این وام به نزدیک 14مترمربع می‌رسد اما آنچه برای خانه اولی‌‌‌ها اهمیت دارد، ارزش واقعی این وام پس از کسر هزینه دریافت آن است که تقریبا دو مترمربع کمتر از این برآورد می‌شود.

 مسکن و وامی که در استطاعت نیست

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پرسش مهم دیگری که ذهن خانه اولی‌‌‌ها را درباره سقف جدید وام مسکن به خود مشغول کرده این است که وزن این وام در سبد تامین هزینه خرید یک واحد آپارتمان برای آنها چقدر است یا به عبارتی آنها با توجه به استطاعت پرداخت اقساط مبتنی بر سطح درآمد خود، تا چه اندازه می‌توانند روی این وام برای خانه‌‌‌دار شدن حساب کنند؟

نرخ سود این تسهیلات 5/ 22‌درصد و حداکثر زمان بازپرداخت آن مثل همیشه 12 سال تعریف شده است. با این حساب زوج‌‌‌های تهرانی که می‌توانند بالاترین سقف وام یعنی 960میلیون تومان را دریافت کنند، باید ماهانه حدود 20 میلیون و 500‌هزار تومان قسط پرداخت کنند. البته اقساط وام جعاله 160میلیونی پس از گذشت 5سال به اتمام می‌رسد و پس از آن زوجین باید تا پایان سال دوازدهم ماهانه 16میلیون و 100‌هزار تومان بابت مانده وام مسکن قسط بپردازند. اما از آنجا که پرداختی سال‌‌‌های اول به مراتب بیشتر از قدرت بازپرداخت آنهاست، عملا امکان دریافت این وام را ندارند.  در حالت انفرادی و بدون لحاظ جعاله نیز تهرانی‌‌‌هایی که این وام را دریافت می‌‌‌کنند باید معادل ماهانه 8 میلیون تومان بابت بازپرداخت این تسهیلات، قسط پرداخت کنند و این در حالی است که حداقل حقوق کارگران در سال‌جاری با احتساب یک فرزند به حول‌و‌حوش 8 میلیون تومان رسیده است.

با این سطح درآمد حتی امکان دریافت وام انفرادی بدون جعاله وجود ندارد، چه رسد به وام زوجین به انضمام جعاله که قسط آن از 20 میلیون تومان هم فراتر می‌‌‌رود. حتی با در نظر گرفتن حقوق و دستمزدی فراتر از سطح حداقل بگیری، به عنوان مثال با لحاظ درآمد 15 تا 20 میلیون تومانی ماهانه برای یک فرد شاغل، حتی با در نظر گرفتن اختصاص نیمی از درآمد به پرداخت اقساط وام مسکن، امکان دریافت این وام برای عموم متقاضیان مسکن در تهران وجود ندارد. این در حالی است که بر اساس استاندارد جهانی، حداکثر باید 30‌درصد از درآمد فرد به تامین مسکن و سرپناه اختصاص پیدا کند.

تنها نقطه امیدبخش این وام برای مستاجرهای تهرانی این است که اقساط وام انفرادی خرید مسکن در حال حاضر کمتر از میانگین اجاره‌‌‌بهای ماهانه در تهران است. اما در این حالت نیز اگرچه وزن وام کار می‌‌‌کند و مستاجرها به همان ترتیبی که اجاره خانه خود را می‌‌‌پردازند، می‌توانند از عهده پرداخت اقساط وام انفرادی مسکن بر بیایند، مساله این است که قد وام کار نمی‌‌‌کند و قدرت پوشش آن فقط 5 مترمربع است. این افراد باید برای خرید یک واحد 50 مترمربعی حدود 3 میلیارد تومان دیگر نیز مازاد بر وام مذکور تامین کنند تا بتوانند وارد بازار شوند. در حالت زوجین نیز قد وام در تهران اگرچه به 14 مترمربع رسیده و نسبت به گذشته قدری بهبود پیدا کرده است، اما از یکسو این قد و قواره مطلوب خریداران مسکن نیست چراکه حداقل پوشش مورد انتظار وام مسکن که در سال‌‌‌های پیش از جهش مسکن (سال‌‌‌های 95 و 96) نیز وجود داشته، 50‌ درصد از ارزش خرید یک واحد  50 تا 60 مترمربعی است.

بنابراین وام‌‌‌های جدید تا رسیدن به کف پوشش قابل قبول قیمت مسکن هنوز فاصله زیادی دارد. از سوی دیگر وزن این وام نیز با حد مطلوب خانه اولی‌‌‌ها فاصله دارد. حتی اگر فرض کنیم وام مذکور به جای  14 یا 15 مترمربع، قدرت پوشش قیمت

 25 تا 30 مترمربع را دارد، مادامی که اقساط آن از استطاعت پرداخت عموم شاغلان خارج است و جز قشر متوسط رو به بالا کسی نمی‌تواند از عهده بازپرداخت این وام بر‌بیاید، نمی‌توان روی این ابزار به عنوان زمینه‌‌‌ساز بازگشت رونق معاملات به بازار مسکن حساب کرد. به عبارت دقیق‌‌‌تر در حالت زوجین در تهران نه قد و نه وزن وام مسکن به حد معقولی نرسیده است. حتی روش‌‌‌های اعتبارسنجی رایج در شبکه بانکی نیز بعید است با توجه به سطوح متعارف فیش حقوقی و گردش مالی متقاضیان این وام، مجوز اعطای سقف تسهیلات مذکور به زوج‌‌‌های تهرانی را صادر کند.

 کارآیی کشوری وام جدید مسکن

به‌گزارش «دنیای‌اقتصاد»، وضعیت وزن وام جدید مسکن در سایر شهرهای کشور قدری بهتر از پایتخت برآورد می‌شود. در مراکز استان‌‌‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200‌هزار نفر که سقف انفرادی و زوجین وام مسکن به‌ترتیب 320 و 640 میلیون تومان تعیین شده، میزان اقساط ماهانه به ترتیب شش میلیون و 400‌هزار و 12 میلیون و 800‌هزار تومان می‌شود. همچنین در شهرهای کوچک میزان اقساط این وام در حالت انفرادی 4میلیون و 800‌هزار تومان و در حالت زوجین 9 میلیون و 600‌هزار تومان خواهد بود.

به این ارقام یک فقره قسط چهار میلیون و 500‌هزار تومانی در صورت دریافت جعاله افزوده خواهد شد که مبتنی بر تقاضای خریدار قابل پرداخت است. به این ترتیب وزن وام برای متقاضیان خرید خانه در شهرهای دیگر به مراتب بیشتر از تهران است و می‌تواند زمینه‌‌‌ساز اقبال آنها به دریافت این نوع از وام باشد.

برخلاف تهرانی‌‌‌ها، متقاضیان خانه اولی در شهرهای دیگر می‌توانند هم با استفاده از این وام‌‌‌ها متراژ بیشتری را پوشش دهند و هم بین سطح درآمد آنها با اقساط این وام‌‌‌ها فاصله کمتری وجود دارد. بنابراین در مجموع وام شهرهای متوسط و بزرگ تناسب بیشتری با استطاعت پرداخت متقاضیان مسکن دارد و هر قدر در تهران دریافت این وام به رویا می‌‌‌ماند، در شهرهای دیگر می‌توان روی آن به عنوان یک وام در دسترس حساب کرد.