سازه‏‏‌نگهبان تورم ساختمان

این مسیر کاهش زمان اجرای پروژه‌‌‌های ساختمانی است تا به واسطه آن سازنده‌‌‌ها هزینه‌‌‌های اجرای پروژه را از تورم آتی محفوظ نگه دارند. اما پروسه طولانی و دشوار دسترسی به «پروانه ساخت» در نقش سازه نگهبان تورم ساختمانی عمل می‌کند. ماراتن دریافت جواز ساخت توسط مدیریت شهری تهران به‌‌‌رغم وعده‌‌‌ها درباره کوتاه شدن و آسان شدن فرآیند صدور آن، همچنان طولانی و نفس‌‌‌گیر است و تحقیق میدانی «دنیای‌اقتصاد» حاکی است از اقدام برای دریافت جواز تا صدور آن در صورتی که متقاضی کاملا پیگیر امور اداری آن باشد، حول و حوش یک سال زمان لازم است. به این ترتیب پروسه صدور پروانه ساختمانی که اگر به زیر یک فصل کاهش بیابد، می‌تواند فرآیند مقدماتی ساخت‌وساز را از یک ماراتن سنگین به وضعیت عادی بازگرداند و خود به این ترتیب از تورم آتی تولید مسکن بکاهد، تبدیل به سازه نگهبان تورم بالای ساختمانی شده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در سال 1401 تورم ساخت مسکن اعم از تورم مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی انسانی و خدمات برای دومین سال پیاپی از تورم مسکن بالاتر بوده است. به این ترتیب که بر اساس گزارش‌‌‌های رسمی مرکز آمار، تورم در بازار بالادست مسکن (تورم ساخت) در سال‌های 1400 و 1401 به ترتیب 55 و 40‌درصد گزارش شده اما تورم مسکن در این دو سال 23 و 32‌درصد بوده است. این تعقیب و گریز میان تورم مسکن و ساخت از ابتدای عصر جهش مسکن وجود داشته و تا جایی پیش رفته که در دو سال اخیر، تورم ساخت حتی از تورم مسکن هم بالاتر رفته است. به این ترتیب از ابتدای سال 96 تاکنون قیمت تمام شده ساخت مسکن بدون احتساب زمین، شامل مصالح و خدمات نزدیک 9 برابر شده و این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در فاصله بهار 96 تا اواخر سال 1401 نزدیک 15 برابر شده است.

«دنیای‌اقتصاد» به بهانه انتشار این آمار یکساله مروری بر وضعیت بازار ساخت‌وساز داشته و طی تحقیق میدانی و گفت‌‌‌وگو با سازنده‌‌‌ها از شکل‌‌‌گیری یک چهاردیواری پشتیبان رکود ساختمانی در حال حاضر مطلع شده است که هر چهار ستون آن از جنس «تورم» است. تورم مصالح ساختمانی، تورم زمین، تورم هزینه صدور پروانه و تورم دستمزد بنا و کارگر ساختمانی چهارستون تورم ساختمانی است که هر یک به نحوی هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز را افزایش داده است.

زمین‌‌‌دارها در بازار فعلی فروشنده نیستند و تمایل به تخریب و مشارکت در تهران به حداقل رسیده است؛ از طرفی سطح قیمت زمین بالاست و عموم سازنده‌‌‌ها توان مالی کافی برای تملک زمین برای ساخت‌وساز ندارند. آنها مشارکت را به این دلیل که ریسک رکود معاملات مسکن بین دو شریک تقسیم می‌شود ترجیح می‌دهند اما مالکان زمین این روزها نگه داشتن دارایی خود را بر مشارکت ارجح می‌‌‌دانند. در بازار مصالح ساختمانی نیز تورم برای دست‌‌‌کم سه سال پیاپی بسیار بالا بوده و میانگین تورم برخی اقلام پرمصرف بعضا به اندازه تورم مسکن بوده است. در این بین مصالحی که برای آنها به شکل دستوری قیمت‌گذاری شده و بازار دوم واسطه‌‌‌گری پیدا کرده، عموما بیشتر است. همچنین آن دسته از مصالح ساختمانی که باید در بورس‌کالا عرضه شوند بعضا تورم بالایی دارند چراکه گروهی از سازنده‌‌‌ها خرید سنتی را ترجیح می‌دهند و این امر به شکل‌‌‌گیری بازار دوم و سوم برای مصالح مذکور منجر شده است. سومین دیوار ساختمان رکود ساخت‌وساز روی ستون تورم پروانه ساختمانی بنا شده است. در حال حاضر هزینه صدور پروانه برای هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران به طور میانگین یک میلیون و 400‌هزار تومان است و این یعنی قیمت جواز یک ساختمان پنج طبقه در تهران به بیش از یک میلیارد تومان می‌‌‌رسد.

اما مساله نسبتا جدیدی که ساخت‌وسازهای جاری را با مشکل مواجه کرده است، مساله تورم دستمزد بنا و کارگر ساختمانی است. گروهی از سازنده‌‌‌ها عنوان می‌کنند اگرچه کارگران ساختمانی عمدتا تمایل دارند که همواره مشغول به کار باشند اما بعضا حتی با وجود قراردادهایی که از سال گذشته یا ابتدای امسال با آنها منعقد شده، اکنون دیگر حاضر به ادامه همکاری نیستند و ریشه این ماجرا نیز تورم عمومی بالاست که به طور مستقیم روی هزینه‌‌‌های خوراک و اجاره‌‌‌بهای آنها تاثیر گذاشته است. واقعیت این است که اکثر کارگران ساختمانی مستاجر هستند و با توجه به افزایش هزینه‌‌‌های تامین مسکن خود، دیگر حاضر نیستند حتی با قیمتی که اوایل امسال توافق کرده بودند، سر کار حاضر شوند. در حال حاضر میانگین هزینه ساخت هر متر مربع  آپارتمان مسکونی در تهران (منهای هزینه زمین)، حول و حوش 20 میلیون تومان است.

تاییدیه سوم تورم ساختمانی

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، علاوه بر گزاره‌‌‌های آماری منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران و تحقیق از سازنده‌‌‌ها، گزارش «شامخ ساختمان» نیز تورم بالای ساخت را تایید می‌کند. گزارش شامخ که هر ماه از سوی اتاق تعاون ایران منتشر می‌شود، یک نظرسنجی ماهانه از شرکت‌های معتبر و فعال ساختمانی است که طی آن بر اساس عملکرد مستند ماهانه شرکت، به چند پرسش درباره وضعیت بازار مسکن پاسخ می‌دهند. پاسخ به سوال درباره هر یک از شاخص‌‌‌های این گزارش بر اساس اینکه مثبت، منفی یا میانه باشد، نمره مشخصی دارد و در نهایت میانگین این نمرات به صورت یک عدد واحد به عنوان شامخ مربوط به آن پرسش منتشر می‌شود. به این ترتیب عدد 50 واحد گویای وضعیت میانه بوده و اعداد زیر 50 و بالای 50 نیز به ترتیب نشان‌‌‌دهنده رکود یا رونق حاکم در بخش مربوطه یا تورم بالا یا پایین در آن حوزه است. در آخرین گزارش شامخ ساختمان مربوط به خرداد 1402 عدد مربوط به شاخص قیمت خرید مواد اولیه یا همان مصالح 75 گزارش شده که این میزان در طول 12 ماه پارسال نیز به طور میانگین 67 بوده است. هر چه این اعداد بالاتر از مرز 50 باشد، گویای تورمی‌‌‌تر بودن وضعیت بازار مصالح ساختمانی است و در نتیجه از نتایج شامخ به روشنی می‌توان این طور برداشت کرد که ماه‌‌‌هاست وضعیت متورم مصالح بهبود پیدا نکرده، بلکه بدتر شده است.

گفته می‌شود اکنون در بازار ساخت‌وساز سازنده‌‌‌های خوشنامی وجود دارند که به خاطر رشد چشمگیر و پیش‌بینی نشده هزینه ساخت در فاصله شروع دریافت پروانه تا میانه عملیات اجرایی، دچار مشکلاتی شده‌‌‌اند و پروژه آنها یا متوقف یا تبدیل به یک پرونده حقوقی شده است؛ وضعیتی که در نهایت به فراگیر شدن ترس تورمی در میان سازنده‌‌‌ها منجر شده است. در این بین ماراتن دسترسی سازنده‌‌‌ها به پروانه ساختمانی هم به نوعی نقش سازه نگهبان تورم بالای ساخت را ایفا می‌کند؛ به این معنا که اگرچه با کاهش دوره زمانی پروسه دریافت جواز به دو تا سه ماه می‌توان شرایطی را فراهم کرد تا سازنده‌‌‌ها پروژه‌‌‌های جاری خود را از تورم آتی تولید مسکن محفوظ نگه دارند، اما با توجه به اینکه این پروسه حول و حوش یک سال زمان می‌‌‌برد، خود به عنوان سازه نگهبان و حمایتگر باقی ماندن تورم ساخت در سطح بالا عمل می‌کند.

سازنده‌‌‌ها عنوان می‌کنند توان مالی و فیزیکی کافی ندارند تا همین امروز برای کل پروژه ساختمانی جاری خود، مصالح خریداری و انبار کنند. بنابراین مجبور هستند خریدهای خود را در طول دوره اجرای پروژه انجام دهند اما از طرفی با توجه به تورم بالای هزینه‌‌‌های ساخت مسکن چه هزینه خرید مصالح و چه دستمزد نیروی انسانی از این مدل ساخت‌وساز نیز متضرر می‌‌‌شوند. گزارش مرکز آمار حاکی است تغییرات نقطه‌‌‌ای تورم تولید مسکن فصل به فصل رو به افزایش است کمااینکه این رقم در پاییز پارسال نسبت به فصل مشابه 1400 معادل 35‌درصد بوده اما در زمستان 1401 نسبت به همان فصل در سال گذشته به 40‌درصد افزایش یافته است. با این وصف انتظار خروج بازار ساخت‌وساز از رکود بدون اینکه برای سازه‌‌‌های نگهبان تورم تولید مسکن چاره‌‌‌اندیشی شود، انتظاری بی‌جاست.