اما در فرایند گذر از شیوه کهن انتقالات عادی به ساختار مدرن ثبت رسمی معاملات و رسمیت‌بخشی به آنها، ملاحظات و پیچیدگی‌‌‌های زیادی وجود داشته و دارد. از آن جمله می‌توان به انبوه اسنادی اشاره کرد که با روش سنتی و عادی نوشته شده و در هیچ دفتر ثبت اسناد و املاکی نیز ثبت و ضبط نشده‌‌‌اند. املاکی که به همان صورت بارها خرید و فروش شده‌‌‌اند و اثری از آنها در نظام ثبتی کشور وجود ندارد.
در مواد 22 و 47 و 48 قانون ثبت مقرر شده که پس از ثبت رسمی ملک و صدور سند، دیگر ادعای مالکیت از هیچ‌کس به‌جز آن فردی که ملک در دفتر املاک به نامش ثبت شده یا ورثه او قابل پذیرش نیست و دولت و دادگاه‌ها فقط آنها را مالک می‌‌‌شناسند؛ مگر اینکه ملک رسما به دیگری منتقل شده و این انتقال هم در دفتر املاک اداره ثبت منعکس شده باشد.
متاسفانه رفتارهای قدیمی و سنتی جامعه در انتقالات عادی، آمادگی تغییر برای همسویی با این قانون را نداشت: مردم همچنان با اسناد عادی معاملات را انجام دادند و به جای بیع‌نامه، اصطلاح قولنامه (یعنی تعهد به انتقال رسمی) را به کار بردند تا اثر قانون را خنثی کنند. در میان حقوقدانان مباحثی سنگین درگرفت که پس از تصویب این مواد، آیا فروش عادی املاک اعتبار دارد یا نه. دعاوی همچنان در دادگاه‌ها جریان داشت و قضات نمی‌توانستند این معاملات و حقوق خریداران را نادیده بگیرند.
باید دانست که برابر ضوابط شرعی، ثبت رسمی معاملات ضرورت ندارد و به هر طریقی ثابت شود طرفین قصد معامله داشته‌‌‌اند، باید آن را درست محسوب کرد؛ حتی اگر معامله شفاهی واقع شده باشد! پس طبعا شورای نگهبان با هر مصوبه‌‌‌ای که معاملات عادی را باطل بداند مخالفت می‌‌‌کند.
بنابراین، جریان فروش عادی به شیوه سنتی، همچنان در کنار نظام ثبتی و رسمی ادامه یافت و مواد قانون ثبت نتوانستند جامعه را به سوی دل کندن از اسناد عادی سوق دهند؛ صورت مساله باقی ماند و با توجه به فراوانی معاملات عادی و گره خوردن آنها با سرنوشت خریداران، این سوال و پیچیدگی وجود داشته و دارد که بالاخره چگونه می‌توان مردم را از معاملات عادی بازداشت و اسناد رسمی را جایگزین قولنامه‌‌‌های عادی دستنویس با عبارت‌‌‌های دشوار کرد؟
قوانین بعدی برای رسیدن گام به گام به هدف نهایی ثبت رسمی معاملات املاک تصویب شده و دولت نیز تدابیری در نظر گرفته است؛ از جمله:
1- با اصلاح مواد 147 و 148 تسهیلاتی برای صدور سند رسمی املاک قولنامه‌‌‌ای برای متصرفان در نظر گرفته شد و بخش قابل‌توجهی از مالکان، موفق به دریافت سند رسمی شدند.
2- قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی در سال 1385 دریافت استعلامات بیشمار برای تنظیم سند را دستخوش تغییر کرد تا معاملات رسمی، راحت‌تر به نتیجه برسد.
3-مشاوران املاک ساماندهی شده و از نظر تشکیلاتی ارتقا یافتند. آنها از معاملات سنتی و دستنویس خود به پای رایانه‌ها و فرم‌های آماده و ثبت اینترنتی و تخصیص کد رهگیری کشیده شدند! کوشیده شد معاملات غیررسمی که بخش قابل‌توجهی از آنها در دفاتر مشاوران املاک انجام می‌‌‌شد به یک مسیر نسبتا رسمی و قابل نظارت هدایت شود. بنابراین در اواخر دهه 80 «سامانه اطلاعات املاک و مستغلات» راه‌اندازی شد و بنگاه‌‌‌های ملکی موظف شدند کلیه معاملات و نقل و انتقالات املاک را در این سامانه ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کنند.
هر چند بها دادن به معاملات عادی و تجهیز و توسعه تشکیلات ثبت معاملات عادی املاک، به کلی انحراف از قانون ثبت تلقی می‌‌‌شود؛ اما برای مهار معاملات بیشمار و غیر‌منسجم غیررسمی، می‌توان آن را یک گام رو به جلو و ناگزیر در راستای حرکت به سمت ثبت رسمی معاملات دانست.
4- نابسامانی و خلأ قانونی برای پیشفروش آپارتمان‌ها، در دهه‌های اخیر مشکلات فراوانی برای خریداران و دستگاه قضایی ایجاد کرد. سازندگان، در ابتدای کار خود، آپارتمان‌ها را به چند نفر فروخته و متواری می‌‌‌شدند؛ بدون اینکه سازوکاری برای پیشگیری از اقدامات مجرمانه آنان در دست باشد.
قانون پیشفروش ساختمان، برای حل این معضل در اواخر در دهه 80 تصویب شده و آیین‌‌‌نامه اجرایی آن هم با تاخیر فراوان ابلاغ شد.
باوجود انتقادات فراوان به ناپختگی آن، برخی مواد مفید و مناسب این قانون هم، به‌دلایلی عملا قابلیت اجرا نیافته است. به عنوان نمونه، در قانون پیشفروش شهرداری‌ها مکلف به صدور شناسنامه فنی ساختمان شده‌‌‌اند که ویژگی‌های آپارتمان‌های در حال ساخت در آن مشخص شده و قابلیت ثبت قرارداد پیشفروش نسبت به واحدها را دارد. در چنین شرایطی امکان فروش به چند نفر وجود نداشته و مالکیت فرد در هر مرحله از پروژه به نام وی تثبیت و حمایت قانونی می‌‌‌شود. اما درست به‌دلیل عدم‌صدور شناسنامه فنی توسط شهرداری‌ها، اجرای این قانون سال‌ها بعد از تصویب همچنان متوقف مانده است! اجرای این بخش از قانون می‌تواند مشکلات حقوقی و قضایی و دعاوی ناشی از پیشفروش را به حداقل برساند.
5- ماده62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب سال 1396 مقرر داشته: «کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.»
این ماده حتی ثبت وعده یا تعهد به انتقال (همان قولنامه) را نیز الزامی کرده، اما به‌دلیل نظرات شرعی شورای نگهبان، باز هم اثر مطلق خود را از دست داده است زیرا باز هم «اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است»، معتبر تلقی می‌‌‌شود!
6- در سال‌‌‌های اخیر، مجلس طرحی دیگر را به منظور خلاصی از اسناد عادی با عنوان «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» مصوب کرد که یک اصل مهم این مصوبه آن بود که همه معاملات باید در دفاتر اسناد، ثبت رسمی شوند و اسناد عادی در هیچ محکمه یا اداره‌‌‌ای پذیرفته‌شده نیستند. اما این مصوبه با اظهارنظر «مغایرت با شرع» از سوی شورای نگهبان مواجه شد؛ با این استدلال که سند عادی «اعتبار شرعی» دارد و نمی‌توان همگان را مکلف کرد که سند رسمی دریافت کنند. در واقع افراد در رابطه‌‌‌های ملکی خصوصی خود مختار هستند و نمی‌توان از اسناد عادی سلب مشروعیت کرد. این اختلاف‌نظر بین مجلس و شورای نگهبان بعد از 5 بار رفت و برگشت مصوبه به نتیجه نرسید و هم‌‌‌اکنون این مصوبه برای تصمیم‌‌‌گیری نهایی در اختیار مجمع تشخیص مصلحت نظام قرار گرفته است. در میانه جدال سنت و مدرنیته و بایدها و نبایدهای ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، کارشناسان و اهل فن، انجام معاملات املاک، به صورت سیستمی، رسمی و ثبت شده در سازمان ثبت اسناد و املاک را ضرورتی انکارناپذیر می‌دانند. رویکرد کلی باید به سمت و سویی برود که هیچ معامله‌‌‌ای خارج از نظم عمومی و بیرون از چارچوب دفاتر اسناد رسمی و نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام نشود.
در مقابل، مشکلاتی عظیم فراروی ماست: تشریفات اداری کوتاه شود؛ برای استعلام‌های فرسایشی و عوارض و مالیات و حق‌الثبت و سایر هزینه‌های تنظیم سند رسمی، چاره‌اندیشی شود؛ معاملات بیشمار که تاکنون با اسناد عادی انجام شده و در حال انجام است، باید سر و سامان پذیرد؛ موانع ثبت رسمی معاملات از پیش پا برداشته شود تا طرفین بتوانند به سرعت و سهولت و در امنیت، معامله خویش را به‌طور رسمی ثبت کنند؛ برای بدهی‌ها، عوارض، مالیات‌ها و مشکلات ناپیدای مورد معامله، تدبیر شود تا خریدار به دشواری نیفتد و به سودای سرپناه یا سود، سرمایه از کف ندهد و… امید است با تحقیقات علمی و کسب نظر خبرگان و بررسی و بهره‌گیری از الگوهای مناسب توسعه در این زمینه و پیش‌بینی‌های کافی و لازم، شاهد ارتقای نهایی و حل معضل انتقالات عادی و سنتی املاک باشیم.
* وکیل پایه یک دادگستری
